2007年底，央行對(duì)二套房貸以上實(shí)行提高首付比例，同時(shí)二套(以上)的貸款利率在基準(zhǔn)利率上上浮10-15%，令眾多二次置業(yè)者背上沉重的二套房利息。如何減輕置業(yè)壓力？匯瀚和億達(dá)兩大按揭公司教你幾招實(shí)用對(duì)策。

　　招式一： 賣舊買(mǎi)新

　　今年年初，建設(shè)銀行和深圳發(fā)展銀行規(guī)定，已結(jié)清并出售的，能夠提供新買(mǎi)家的房產(chǎn)證、售出房屋的稅單等證明材料，可不計(jì)算第二套房。買(mǎi)家可以利用這個(gè)規(guī)定，將以前的房子賣掉，然后再買(mǎi)新房，只要是在建設(shè)銀行或深圳發(fā)展銀行辦理該業(yè)務(wù)，并準(zhǔn)備好已出售的證明文件，包括出售后的查冊(cè)表和交易稅單等，就可享受到第一次貸款的優(yōu)惠利率。

　　案例：秦小姐原先在深圳有一套住房，后來(lái)工作到了廣州，就想買(mǎi)一套新房，因?yàn)橹�前在深圳的房子是貸款買(mǎi)房，所以再次買(mǎi)房就成了第二套房貸。后來(lái)秦小姐打聽(tīng)到，如果她愿意把深圳的住房賣掉，然后到建設(shè)銀行或深圳發(fā)展銀行做第二套房的貸款，仍然可以享受“第一套房貸”政策。所以，后來(lái)秦小姐就把深圳的房子賣了，在廣州買(mǎi)了第二套房，在建設(shè)銀行辦理了貸款，享受的是第一套房貸的優(yōu)惠。

　　招式二：利用純公積金貸款享受優(yōu)惠利率

　　購(gòu)房貸款主要有3種———公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款。目前利用商業(yè)貸款及組合貸款進(jìn)行二次置業(yè)，均須提高首付比例及上浮基準(zhǔn)利率，但四大銀行對(duì)第二套住房作了補(bǔ)充，利用純公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，可享受最高七成貸款、執(zhí)行公積金利率的優(yōu)惠。夫妻雙方最高公積金貸款申請(qǐng)額度是65萬(wàn)元，個(gè)人最高公積金貸款申請(qǐng)額度是40萬(wàn)元。

　　案例：已婚的鐘女士原有一套兩房單位，已付清按揭，因工作調(diào)動(dòng)需另置一套三房單位，鐘女士不想將原單位出售。經(jīng)過(guò)計(jì)算，她發(fā)現(xiàn)第二套房只要支付5成首期，需要貸款的額度就在65萬(wàn)元以內(nèi)，所以她就申請(qǐng)了夫妻雙方最高公積金貸款額度65萬(wàn)元，用這65萬(wàn)元做了第二套房的貸款。這樣一來(lái)，她就享受到了公積金利率的優(yōu)惠。

　　匯瀚按揭專家提醒：申請(qǐng)純公積金貸款必須注意兩點(diǎn)：如申請(qǐng)人此前有公積金貸款的，必須還貸完畢；還要了解可否申請(qǐng)足夠的公積金額度，如不能申請(qǐng)足夠的貸款額度，會(huì)增加購(gòu)房首付的負(fù)擔(dān)。

　　招式三：以純抵押貸款支付新房款

　　自2008年1月，四大銀行以及光大、興業(yè)、廣發(fā)展、深發(fā)展、招商等銀行相繼恢復(fù)純抵押業(yè)務(wù)，買(mǎi)家也因此多了一個(gè)省錢(qián)方法。純抵押是指借款人以現(xiàn)有名下房產(chǎn)為抵押物，向銀行申請(qǐng)抵押貸款，也就是通俗所說(shuō)的“押舊買(mǎi)新”，二次置業(yè)者可將手頭已經(jīng)付清按揭的物業(yè)抵押給銀行，通過(guò)押舊買(mǎi)新的方式來(lái)支付新購(gòu)房的款項(xiàng)。目前純抵押的貸款成數(shù)普遍是物業(yè)評(píng)估價(jià)的6成，個(gè)別銀行可達(dá)7成，最長(zhǎng)貸款年限是10年。另外還有借款人年齡不超60歲，買(mǎi)房須提交買(mǎi)賣合同、稅單等證明文件的要求。

　　按揭專家表示，該業(yè)務(wù)的優(yōu)點(diǎn)是辦理時(shí)間較快，缺點(diǎn)是貸款年限短，受理該業(yè)務(wù)的銀行較少，且貸款利率除個(gè)別銀行有優(yōu)惠利率外，普遍還須在基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　按揭專家提醒：當(dāng)純抵押獲得的貸款不足以支付新房款項(xiàng)要另行申請(qǐng)房貸時(shí)，是要執(zhí)行二套房的上浮利率。因此，如選擇將原物業(yè)押舊買(mǎi)新，就要了解到底可貸到多少錢(qián)，不足的款項(xiàng)要同時(shí)準(zhǔn)備好。

　　案例：阿惠是獨(dú)身女性，在市中心有一套80平方米的住房，她經(jīng)過(guò)純抵押貸款，獲得了50萬(wàn)元貸款，她再利用這50萬(wàn)貸款，在市郊購(gòu)入了一套高級(jí)公寓。然后她把公寓出租，“以租養(yǎng)貸”，通過(guò)每個(gè)月收到的租金，來(lái)支付純抵押貸款的本息。

　　招式四：巧用兩套房貸組合

　　現(xiàn)在市面上有一些單位，可以兩套打通來(lái)用，因此深得一些希望一步到位的買(mǎi)家的歡迎。但是購(gòu)買(mǎi)兩套房，就要面臨二次房貸的問(wèn)題，不僅首付增加了，而且利息也要提高10%。所以，如何“最省”地購(gòu)買(mǎi)兩套住房，里面也大有文章。買(mǎi)家不妨通過(guò)以下辦法來(lái)達(dá)到省錢(qián)目的。第一種，一套大房搭一套小房，小房房款全部付清，大房則做按揭。這樣一來(lái)，只需執(zhí)行“第一套房貸”的首付成數(shù)和利息標(biāo)準(zhǔn)即可。第二種，也是一套大房搭一套小房，大房做“第一套房貸”，小房做“第二套房貸”，這樣，面積大的單位首付成數(shù)只需三成，利息也比較優(yōu)惠；面積小的單位首付四成，但是比大單位的四成要少付很多。另外，因?yàn)樾�單位的貸款一般也比較少，所以利息上浮10%造成的負(fù)擔(dān)也相對(duì)較少。

　　案例1：鐘先生在某樓盤(pán)一次買(mǎi)了一套120平方米的單位和一套40平方米的單位，鐘先生將40平方米的單位一次性付清所有房款，然后給120平方米單位按照第一套房的標(biāo)準(zhǔn)做了按揭，這樣，鐘先生不僅只需首付4成，而且還可以享受基準(zhǔn)利率下浮15%的利息優(yōu)惠。

　　案例2：另一位劉先生也一次性買(mǎi)入了一套120平方米單位和一套40平方米單位，他將120平方米的房子做“第一套房貸”，首付3成共48萬(wàn)元，其余112萬(wàn)元進(jìn)行貸款，享受基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠；然后再將40平方米的房子做“第二套房貸”，首付四成，即21.3萬(wàn)元，其余31.7萬(wàn)元做貸款，利息在基準(zhǔn)利率上要上浮10%。這樣算下來(lái)，鐘先生和劉先生都通過(guò)巧妙的組合，省下了一筆首期款和利息。

　　招式五：利用裝修貸款

　　不少買(mǎi)家都遇到過(guò)這樣的難題：想買(mǎi)房，但是預(yù)留裝修款后，就不夠首期；夠首期款的，就沒(méi)有裝修款。日前廣東發(fā)展銀行、建設(shè)銀行、工商銀行的理財(cái)專家表示，買(mǎi)家可以利用裝修貸款，解決這一難題。

　　第一種情況：買(mǎi)家將所有積蓄用于支付首期款，然后辦理裝修貸款用于裝修；第二種情況：買(mǎi)家先通過(guò)向朋友親戚借貸的方式，再加上自己的積蓄支付首期款，然后再通過(guò)申請(qǐng)來(lái)的裝修貸款，將向親戚朋友借來(lái)的錢(qián)還上。

　　案例1：紀(jì)先生想買(mǎi)房結(jié)婚，但是交了首期款就沒(méi)錢(qián)裝修了。他通過(guò)申請(qǐng)，得到了10萬(wàn)元裝修貸款，將家里裝扮一新，準(zhǔn)時(shí)地結(jié)了婚。

　　案例2：已經(jīng)工作2年的華小姐，很想在市中心買(mǎi)一套房，但有限的積蓄讓她連首期款都付不上，后來(lái)她得知有裝修貸款，就先向親戚借了10萬(wàn)元，再加上積蓄，支付了30萬(wàn)元的首期款。過(guò)了2個(gè)月，裝修貸款就發(fā)到了華小姐的手里，華小姐就用這筆錢(qián)還給了親戚。雖說(shuō)房屋裝修還要再等一段時(shí)間，不過(guò)華小姐終于得以提前圓了自己的業(yè)主夢(mèng)。 （文/記者 郝婧羽）