“望京，157平方米＋40平方米露臺(tái)，140萬(wàn)元，精裝�！笨吹竭@樣的房源廣告，不少消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為，那露臺(tái)是買(mǎi)房時(shí)贈(zèng)送的。不過(guò)，被這則廣告吸引并支付了定金的王女士發(fā)現(xiàn)，該房屋的實(shí)際情況與廣告不符。業(yè)內(nèi)人士提醒消費(fèi)者，買(mǎi)房時(shí)要以房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，不要被廣告宣傳所迷惑。對(duì)于露臺(tái)、地下室等面積歸屬情況，一定要了解清楚再交定金、簽合同。

　　是陽(yáng)臺(tái)還是露臺(tái)

　　王女士是在去年11月上旬，從北京市某媒體上看到某房屋中介公司發(fā)布的上述二手房房源廣告的，她頗為心動(dòng)，聯(lián)系了這家房屋中介公司。中介公司告訴她，這套房子是復(fù)式結(jié)構(gòu)，位于頂層，面積是157平方米，還有一個(gè)40平方米的露臺(tái)沒(méi)有算在內(nèi)，如果算上露臺(tái)，房子的實(shí)際面積是197平方米�！巴�京周?chē)�的房�(jī)r(jià)當(dāng)時(shí)已經(jīng)達(dá)到1.2萬(wàn)元／平方米了，因此覺(jué)得140萬(wàn)元的價(jià)格很值�！敝薪楣�司帶著王女士看過(guò)房子以后，王女士對(duì)房子十分滿意，當(dāng)即交付了5萬(wàn)元定金。

　　但是，當(dāng)王女士與房主及中介公司簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房屋房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為157平方米，戶型圖上顯示，有一個(gè)半封閉式陽(yáng)臺(tái)(40平方米)。王女士咨詢有關(guān)人士后得知，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，半封閉式陽(yáng)臺(tái)是按照投影面積的一半計(jì)入房屋建筑面積的。也就是說(shuō)，廣告中所稱的40平方米露臺(tái)，其實(shí)就是這個(gè)半封閉式陽(yáng)臺(tái)，其面積的一半已被計(jì)入建筑面積。了解情況后，王女士要求中介公司退還定金或者降低房款。

　　中介公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴王女士，該公司發(fā)布的二手房房源廣告屬要約邀請(qǐng)，只是希望購(gòu)房人前來(lái)訂立要約的意思表示，并非合同要約。有關(guān)二手房的面積，要以房產(chǎn)證上的面積為準(zhǔn)，不能只看房源廣告的內(nèi)容。王女士已經(jīng)看過(guò)房子且繳納了定金，若現(xiàn)在不想要房子，定金不能退。

　　是要約還是要約邀請(qǐng)

　　1月21日，北京市憶通律師事務(wù)所律師秦兵接受記者采訪時(shí)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)廣告的糾紛，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。上述糾紛中，王女士是看到房源廣告上的房?jī)r(jià)很有誘惑力，才打算購(gòu)買(mǎi)這套房子的，房源廣告對(duì)王女士的購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生決定性影響，因此應(yīng)該算是要約。房屋中介公司違約，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

　　另外，根據(jù)《廣告法》的規(guī)定，房屋中介宣傳贈(zèng)送露臺(tái)，但是實(shí)際上并不是贈(zèng)送，這已涉嫌構(gòu)成欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者的虛假宣傳，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這種情況下，中介公司要么撤銷(xiāo)合同退還定金，要么降低房?jī)r(jià)銷(xiāo)售。

　　露臺(tái)面積由整棟樓業(yè)主分?jǐn)?/p>

　　據(jù)記者了解，不管是新房還是二手房，開(kāi)發(fā)商或房屋中介公司宣傳購(gòu)房送露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、地下室等的情況并不少見(jiàn)，常因這些部位面積的歸屬問(wèn)題引發(fā)糾紛。

　　據(jù)秦兵介紹，按照1982年原國(guó)家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)制定的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，露臺(tái)是指供人室外活動(dòng)的屋面或底層地面伸出室外的有維護(hù)無(wú)頂蓋的臺(tái)面，如果發(fā)生火災(zāi)等危險(xiǎn)時(shí)，露臺(tái)是供整樓的人逃生用的，其面積由整棟樓的業(yè)主分?jǐn)�，并不�?jì)算在某個(gè)業(yè)主所購(gòu)房屋的建筑面積之內(nèi)。封閉式陽(yáng)臺(tái)按投影面積的全部計(jì)入建筑面積，非封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)則按照投影面積的一半計(jì)入建筑面積。地下室、半地下室面積應(yīng)該視情況而定，如果屬于某個(gè)業(yè)主所有，應(yīng)該計(jì)算在建筑面積之內(nèi)，如果屬于整棟樓的業(yè)主共用，其面積應(yīng)該分?jǐn)偂?/p>

　　秦兵提醒消費(fèi)者，在對(duì)待房地產(chǎn)房源廣告時(shí)，要注意廣告與宣傳資料里所包含的內(nèi)容與該商品房的質(zhì)量、面積等真實(shí)性是否一致，對(duì)于露臺(tái)、地下室等面積歸屬情況，一定要了解清楚再繳定金、簽合同。(記者 何春雷)