全年保持逐月上升趨勢的京城二手房市場，終于在年尾出現(xiàn)“疲軟”征兆。與一級市場相同，受到宏觀調(diào)控政策的深入和不斷出臺，“有價無市”的現(xiàn)象開始侵襲二手房市場。

　　回顧2007年京城二手房市場，究竟都有哪些關鍵特征呢？

　　特征一：

　　均價逐月增長 增幅逐月減緩

　　從2006年和2007年的二手房價格走勢來看，基本呈現(xiàn)出逐月上升趨勢。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年1-11月，包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山、昌平、通州、大興、順義和亦莊在內(nèi)的北京13個行政區(qū)的二手房價格為8805元/平方米，預計全年的二手房價格為8926元/平方米，相比去年的7251元/平方米同比增長了23.1%。應該說，單純從全年的價格以及增長幅度來看，2007年京城樓市二手房市場用“高位、高幅”增長形容甚是恰當。面對今年北京二手房市場“高位、高幅”增長的態(tài)勢，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松表示，供需矛盾緊張，一、二手市場之間價格聯(lián)動更加明顯，宏觀經(jīng)濟環(huán)境大力推動是最為關鍵的三大影響要素。

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2007年北京二手房市場的供需比例基本維持在1：3左右，部分區(qū)域，如軌道沿線、學校周邊供需比例則在1：5以上。而由于二手房市場仍處于“賣方市場”，導致了今年二手房業(yè)主“坐地起價”的現(xiàn)象比較普遍，價格也就相對較快增長。與此同時，由于今年京城一手房供應量出現(xiàn)了大幅下降，從而導致價格上漲明顯。而一手房價格目前已經(jīng)成為眾多二手房業(yè)主報價的重要參照系，這無疑也在很大程度上形成了一手房與二手房價格之間的彼此循環(huán)上漲。

　　從2007年北京二手房的月度價格變化來看，相比2006年的價格同比漲幅基本呈現(xiàn)出一個逐月趨緩的態(tài)勢。如2007年1月北京二手房價格同比漲幅達到了32.3%， 3月的同比增幅降為26.4%，6月二手房價格同比增幅降至19.8%，7月繼續(xù)保持下降的趨勢，同比增幅為16.4%。而到了11月，二手房價格同比漲幅更是直降為16%，預計12月將繼續(xù)下降2.7個百分點，同比增幅降為全年最低，為13.3%。

　　此外，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年1-11月，北京二手房的交易量為8.12萬套，相比去年同期的6.8萬套，增長幅度為19.4%；而根據(jù)2007年的月度成交走勢，經(jīng)過趨勢的判斷，預計2007全年的二手房交易量應該在9萬套左右，相比去年的7.6萬套，同比增長幅度為18.5%。從而形成了繼2006年北京二手房低位增幅后的再次反彈，而這也表明2006年開始的各項稅費政策對于二手房交易的影響已經(jīng)完全得到消化。

　　特征二：

　　二手房的地位越發(fā)凸顯

　　租賃市場“價量高漲”

　　通過計算一手房與二手房比值可以最直接地了解，一手房市場與二手房市場在整個房地產(chǎn)市場中各自所具有的地位。一般情況下，如果當年商品住宅銷售套數(shù)與當年二手房成交套數(shù)之間的比值大于1，說明在整個房地產(chǎn)市場中，一手房市場依然是占據(jù)絕對的主流，如果該比值大于0而小于1，說明二手房市場占據(jù)了整個房地產(chǎn)市場的主流，且越趨近于0，越體現(xiàn)出二手房市場的主流地位。

　　而從2001-2007年北京商品住宅/二手房比值的變化走勢來看，呈現(xiàn)出逐年的快速下降趨勢，這也正表明二手房市場正成為房地產(chǎn)市場不可或缺的重要組成部分。數(shù)據(jù)顯示，2007年這一比值更是歷史性地突破到2之內(nèi)，為1.6。在2006年為2.39。

　　在今年一手房市場不斷受到?jīng)_擊的影響下，預計2007年商品住宅銷售套數(shù)同比將再度下降21.7%。相比二手房市場交易相對繼續(xù)保持上升，顯現(xiàn)出二手房在整個房地產(chǎn)市場的地位已經(jīng)越發(fā)凸顯。而業(yè)內(nèi)人士認為，按照成熟市場流通率和刨除之后京城存量房總量計算，北京每年的二手房成交量應該在25萬套左右。目前實際成交量遠遠達不到這一數(shù)字，說明未來北京二手房市場具有非常大的提升空間。

　　此外，2007年北京租賃市場也出現(xiàn)了歷史相對高值。統(tǒng)計資料顯示，2007年1-11月北京13個行政區(qū)的整體房屋租金為2146元/月，相比去年的1889元/月上漲了13.6%，漲幅是歷年來的一個相對高值；而從租賃成交量來看，同比更是出現(xiàn)了21.09%的增長。需求增長、租賃成交、結構變動、CPI的較快增長、奧運利好以及二手房價格快速上漲都成為2007年租金上漲的直接推動力。

　　特征三：

　　年末顯露“有價無市”跡象

　　根據(jù)北京中原三級市場部對11月份的二手房市場監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，在9月、10月成交量保持了基本穩(wěn)定的情況下， 11月份的成交量與10月相比呈現(xiàn)出了明顯的下降趨勢，下降幅度在9%左右。而比起7月-10月的快速遞增，11月份的房價則保持了相對的平穩(wěn)。對于這樣的變化，業(yè)內(nèi)人士認為，所謂“有價無市”的表征已經(jīng)開始在二手房市場顯現(xiàn)。

　　究其原因，政策成為最直接的影響力。事實上，今年房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺十分密集，從今年五次加息到提高第二套住房抵押貸款的首付款比例和利率，以及將于下月開始實施的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》中外資進入房地產(chǎn)二級市場交易及地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制內(nèi)容，都對二手房市場產(chǎn)生了較大影響。一方面，“金九銀十”已失去交易的活躍性，成交萎縮。據(jù)最近數(shù)據(jù)顯示，10月份，上海二手房成交量較9月份下降了31.7%；截至10月，深圳市一、二手房成交量已經(jīng)連續(xù)4個月下滑。而這些直接對北京二手房市場的買賣雙方心態(tài)產(chǎn)生負面影響。另一方面，市場觀望氛圍濃厚，主要原因在于目前房價超出心理承受范圍；同時調(diào)控政策不斷出臺，且力度不斷加大，再加上目前上海、深圳房價已有所松動，這也堅定了客戶對未來北京房價有所下降的信心。值得一提的是，盡管臨近年末，二手房拋售房源增多，但價格卻并無降低。

　　而來自 “鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也似乎可以看到“有價無市”的端倪。數(shù)據(jù)顯示，11月份二手房價格同比漲幅創(chuàng)本年度以來新低，僅為16%。同時，包括CBD、朝青等部分典型區(qū)域二手房出現(xiàn)價量同跌，環(huán)比降幅分別達到了3%、11%左右。而戶型面積在100平方米-140平方米的二手房成交量則下降了19.3%，成交占比下降4.5%。累次加息成本及物業(yè)稅所帶來的持有成本預期增加讓這部分二手房抗壓性變得最差；這類戶型的閑置無疑給原本的二手房淡市“雪上加霜”。（仰靜）