記者連日來(lái)走訪深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)了解到，由于目前深圳二手房的交易存在5%-10%的議價(jià)空間，買(mǎi)方在觀望，賣方也在觀望，導(dǎo)致不少投資者將短線投資變?yōu)殚L(zhǎng)期持有，改放盤(pán)為放租。深圳房地產(chǎn)中介人士表示，隨著二手房成交量出現(xiàn)調(diào)整，房屋租賃行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)供求兩旺的局面，近幾個(gè)月以來(lái)，深圳多數(shù)物業(yè)的租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，租金上調(diào)幅度普遍在20%左右。

　　租金回報(bào)率達(dá)5%以上

　　市民陳先生在福田區(qū)租房居住3年時(shí)間，原本打算近期買(mǎi)房，但礙于目前市場(chǎng)的走勢(shì)不明朗，也不敢貿(mào)然出手，即使現(xiàn)在房東把每月的租金多加了300元，他還是選擇繼續(xù)租房�！艾F(xiàn)在房貸利率高，房?jī)r(jià)也沒(méi)有明顯下滑，買(mǎi)房還是不劃算”。陳先生向記者算了一筆賬：買(mǎi)一套100萬(wàn)元左右的房子，最低首付后辦理20年按揭貸款，月供也要6000元，每月利息達(dá)4000元左右，而現(xiàn)在租住同等住房月租只要3000多元，低于買(mǎi)房利息的支出。

　　在福田區(qū)擁有一套80平方米兩房物業(yè)的許小姐告訴記者，她在兩三個(gè)月之前開(kāi)始拋售該套房子，但由于買(mǎi)家壓價(jià)厲害，直到上月底房子還未售出。急于解決供房壓力的許小姐，在本月初改售為租，結(jié)果不到一個(gè)星期，便輕松達(dá)成交易。“沒(méi)想到那套房子能夠租到5000元一個(gè)月，現(xiàn)在抵掉供樓款，每月還能凈賺1000元呢”。許小姐表示，如今租賃市場(chǎng)比較活躍，房子短期內(nèi)賣不出去的話，中、長(zhǎng)期的出租業(yè)務(wù)也能帶來(lái)不錯(cuò)的回報(bào)。

　　據(jù)了解，福田、羅湖等區(qū)自住型住房比例較大，近期租賃市場(chǎng)放盤(pán)量變化不大，而在南山、寶安等自住型住房比例較小的區(qū)域，業(yè)主轉(zhuǎn)售為租、租賃放盤(pán)增多等現(xiàn)象較為明顯。

　　一位中介人員表示，科技園及周邊地區(qū)的工薪階層人口龐大，租賃需求較多，因此南山區(qū)的租賃市場(chǎng)十分活躍，中小戶型成為中長(zhǎng)期投資的主要產(chǎn)品，投資回報(bào)十分穩(wěn)定。據(jù)該中介人員介紹，福田中心區(qū)的租金回報(bào)率在7、8月份的時(shí)候是4%左右，目前已升至5-5.5%。南山區(qū)物業(yè)的回報(bào)率普遍在6%以上，部分物業(yè)的回報(bào)率達(dá)到了9%以上，“租金的上漲和房?jī)r(jià)的平穩(wěn)發(fā)展，使得出租物業(yè)中長(zhǎng)期投資的前景廣闊”。

　　租賃行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，我市的租賃行業(yè)也進(jìn)入了高速發(fā)展的快車道。

　　專家表示，深圳目前人口已超千萬(wàn)，其中流動(dòng)人口所占比例較大，這為租賃行業(yè)的發(fā)展提供了潛力。相關(guān)調(diào)查顯示，深圳市總的房屋租賃面積多達(dá)2.27億平方米，可供出租的房屋約330萬(wàn)余套，這種狀況直接孕育了深圳的房屋租賃行業(yè)，而租賃市場(chǎng)的高速發(fā)展更將進(jìn)一步推動(dòng)深圳房屋理財(cái)租賃行業(yè)。

　　其次，隨著目前二手房成交量出現(xiàn)調(diào)整，房屋租賃行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)供求兩旺的局面，自房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)衍生出的租賃行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展的快車道，這個(gè)被稱為房地產(chǎn)四級(jí)市場(chǎng)的行業(yè)正逐漸被市場(chǎng)認(rèn)同，推向地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)口浪尖中。

　　記者了解到，對(duì)于目前“觀望氛圍”濃厚的二手房交易市場(chǎng)，大部分中介機(jī)構(gòu)主要靠租單來(lái)維持經(jīng)營(yíng)。中介人員李小姐告訴記者，該公司現(xiàn)在的租售業(yè)務(wù)量比例高達(dá)10∶1,三個(gè)月之前，公司每月租單的成交量在200宗左右；近3個(gè)月以來(lái)，公司每月成交的租單達(dá)到300-500宗。

　　業(yè)主應(yīng)適時(shí)調(diào)整投資策略

　　目前，二手房交易量下降，投資客以租代售，大量房源涌入租賃市場(chǎng)獲取租賃收益。但不少業(yè)內(nèi)人士分析，由于租價(jià)及物價(jià)上漲的因素，租賃需求將會(huì)相對(duì)縮小，今后深圳市房屋租賃價(jià)格將會(huì)趨于平穩(wěn)下降。

　　主要原因有以下三個(gè)方面：一、大量房源的流入，致使住宅租賃價(jià)格的下降空間增大。二、低端房屋將影響房屋租賃價(jià)格，深圳現(xiàn)有城中村200多個(gè)，其中特區(qū)內(nèi)城中村有90多個(gè)，特區(qū)外城中村有150多個(gè)及6個(gè)大工業(yè)區(qū)，城中村內(nèi)大量的農(nóng)民房，是住宅租金下降的主要原因。三、物價(jià)水平的上升，無(wú)形中使房屋租賃消費(fèi)下降。近年來(lái)深圳的商品房高檔次、精品化、個(gè)性化趨勢(shì)突出。而對(duì)于租房者而言需求的是大量的經(jīng)濟(jì)房，為解決高額的物價(jià)消費(fèi)，租房消費(fèi)首先被迫減少。目前市場(chǎng)上一方面是大部分業(yè)主由于對(duì)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀，盲目提高租金；另一方面是租客迫于物價(jià)與租價(jià)雙漲的經(jīng)濟(jì)壓力，降低居住環(huán)境要求，大量向關(guān)外和城中村的農(nóng)民房轉(zhuǎn)移。

　　為了保障租金的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，專家建議業(yè)主調(diào)整投資策略：可相應(yīng)降低租金出租，短時(shí)間內(nèi)將房子出租，享受租金回報(bào)減少空閑損失；第二是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，交由專業(yè)公司出租，可以有效規(guī)避房屋空置。(記者 陳穎)