受一系列調(diào)控政策和相關(guān)措施的影響，深圳房地產(chǎn)市場連續(xù)4個月出現(xiàn)降溫。記者連日來走訪深圳房地產(chǎn)市場時了解到，為了盡可能刺激交易，目前深圳樓市不僅出現(xiàn)了開發(fā)商自降“身價”的現(xiàn)象，不少商家更是主動讓價，大有賣方市場向買方市場過渡的趨勢。
觀望氣氛濃賣盤變租盤
市場人士分析指出，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，今年以來深圳先后出臺了多條法規(guī)及調(diào)控措施：限制外資只能購買一套自用的商品房；要求使用統(tǒng)一的新版二手交易合同；加息及提高存款準備金率；收緊信貸等。這些舉措都影響購房者對后市的信心。加之當前價格已處于一個較高的水平，許多買家都推遲或取消購買計劃，持幣觀望�！八裕袝r碰到一個真心想買房的買家，我們都興奮不已�！敝薪闃I(yè)務(wù)員汪小姐說。
事實確實如此。與上半年的活躍相比，進入四季度以來，深圳住宅銷售市場總體表現(xiàn)冷淡，交易量明顯下滑，多數(shù)新開盤項目的銷售成績遠不及上半年推出的樓盤。在銀行信貸收緊后，部分二手成交因為無法貸款或貸款額減少而被迫終止。此外，較濃的觀望氛圍也使得部分買賣交易進展緩慢。不少業(yè)主已開始考慮將持有的物業(yè)轉(zhuǎn)售為租。房地產(chǎn)中介普遍反映，第四季度市場上居住類的租賃物業(yè)，供應(yīng)量明顯增加。
一位品牌中介的資深經(jīng)理人賀先生告訴記者，二手房的交易量減少，將刺激更多業(yè)主放盤出租；而持幣觀望的自用型買家，也會選擇暫時租房。因此，預(yù)計下季度的租賃市場將持續(xù)供需兩旺。另外，在少量成交的物業(yè)中，中小戶型住宅占據(jù)了主體，自住型購房的比例也明顯增長，部分區(qū)域更占成交量的九成以上。“部分中小投資者急于離場，不惜降價出售手中的物業(yè)，因此市場上的房源供應(yīng)較多，交易中議價的空間更大了�！�
新房成交不及三個月前二成
記者了解到，二手房市場受到銀行信貸緊縮及交易個稅征收等政策影響，交易量大幅減少，這種市場變化也影響到投資者對新房的信心。因此，集中在10月、11月開盤的房地產(chǎn)項目，交易量都呈顯著回落之勢。
“現(xiàn)在的新樓盤成交只有原來的20%-30%，有些新樓盤成交連一成都不到。這對開發(fā)商的經(jīng)營節(jié)奏、開發(fā)節(jié)奏、資金回籠都有一定影響，開發(fā)商的資金運作將出現(xiàn)窘境�！钡禺a(chǎn)界專業(yè)人士劉先生這樣表示。據(jù)了解，目前一些開發(fā)商為了促成更多交易，又用起一些傳統(tǒng)的營銷手法，如打折、送精裝修等；有些還帶來創(chuàng)新促銷手法，以達到資金的快速回籠。
“這在三個月前是不可想像的。之前的商品房開盤，就算是拿一個房號也要托好幾次人才行。”劉先生表示，開發(fā)商的這種促銷行為實際上是在變相降價。這種情況可能會持續(xù)一段時間，但市民如果再持續(xù)觀望一兩個月甚至半年，那開發(fā)商最終可能頂不住了。
一位房產(chǎn)開發(fā)商高先生表示，開發(fā)商現(xiàn)成的樓盤不能不推，否則造成樓盤積壓。之前開發(fā)商“捂盤”可能確實存在供不應(yīng)求的情況，這也是開發(fā)商抬價的原因。但現(xiàn)在樓價虛增的幅度太快，市場有點難以承接，完全可能出現(xiàn)供大于求的狀況。他說，房價拉升這么高，許多想買房子的人望而卻步，有效需求變成了無效需求�！霸敢赓I房又有實力的需求越來越少，降價促銷是開發(fā)商不得已而為之的策略�！�
也有一些實力開發(fā)商表示，雖然目前回籠資金的速度有所減緩，但畢竟不是完全停止資金回籠，只是時間往后拖延了，這對一些大型、具有較強經(jīng)濟實力的開發(fā)商而言，影響不會太大。
“捂盤”者集中松動下調(diào)售價
“房價真的松動了，三級市場不再由業(yè)主一口說了算，相反要看買家的態(tài)度來決定成交與否。”中原地產(chǎn)的小鐘對記者說。接受采訪的中介人員小何也同樣表示，目前出售的房源很多，可是買家很少，供求關(guān)系發(fā)生了暫時性的變化。
在擠出房源的同時，部分前期“捂盤”惜售的業(yè)主也重新調(diào)整掛牌價格。小何告訴記者，近一個月來，其公司下屬門店掛售房源中，八成業(yè)主對掛售房源下調(diào)了掛牌價格。其中，75%的業(yè)主對于掛牌房源作了5%以內(nèi)的價格下調(diào)，3%的業(yè)主給出了6%-10%的讓價，有2%的業(yè)主則給出了超過10%的讓價。
不少房地產(chǎn)分析師表示，二手房成交價普遍低于掛牌價，客戶還價多于房東調(diào)價等現(xiàn)象，都是新一輪調(diào)整的表現(xiàn)。
但二手房市場也有回暖跡象。專家劉先生分析認為，在政策不斷被市場消化的過程中，二手房市場在10月黃金周之后成交面積有小幅上漲，出現(xiàn)了階段性回暖。而成交的物業(yè)產(chǎn)品類型也以中小戶型居多，戶均面積在80至100平方米左右。不少人預(yù)計，市場觀望和冷凍期過后，為自住客戶帶來了新的市場契機，盤源的議價空間與上半年相比有所松動�！霸谑袌鰧τ谡哂辛艘欢ㄏ�，以自住需求為主體的置業(yè)者將繼續(xù)成為活躍交易市場的重要因素”。
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小型中介機構(gòu)面臨生存危機
持續(xù)一段時間的慘淡經(jīng)營，對一些小型中介機構(gòu)帶來了危機，不少從事二手房中介機構(gòu)的工作人員開始選擇轉(zhuǎn)行。
“股市、基金都好啊，我有幾個同事都已經(jīng)應(yīng)聘到證券公司上班去了。我們公司規(guī)模比較小，長期沒有正常交易，員工都沒有了收入來源，撐不住的都走了�！敝薪闃I(yè)務(wù)員陳小姐告訴記者，目前很多小地產(chǎn)中介公司都面臨倒閉，勉強撐著的也是閑在那兒，沒有任何業(yè)務(wù)。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)羅湖區(qū)一家地產(chǎn)中介，門口貼著一張告示：“因近日裝修，本店鋪暫不營業(yè)”。但往里一看，沒有任何裝修的跡象，只是空房一間。
賀先生告訴記者，很多偏遠一點的中介店鋪，都處于半關(guān)閉或關(guān)閉狀態(tài)。“現(xiàn)在的地產(chǎn)中介公司無論大小，都有慘淡經(jīng)營的店鋪，只不過大的中介公司還能支撐得住，而一些公司要面臨倒閉狀況。以前我一個月起碼有六七單交易，但整個10月份都沒有開出一單�！蓖粜〗惚г埂２贿^她表示，目前同事們都在堅持，老板給的口號是：任憑風浪起，穩(wěn)坐釣魚臺�！跋嘈攀袌霾粫肋h這么冷淡下去，冬天過去后，春天總會到來。”(陳穎）
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