到昨日(18日)，10月份已經(jīng)過去了18天，一位中等規(guī)模地產(chǎn)中介公司的區(qū)域經(jīng)理林小姐對記者說，她所在的營業(yè)部這個月還一單成交都沒有。

　　林小姐說：“看房咨詢的人還是不少，但他們就是不買房�，F(xiàn)在買房者都有一種等著降價的心理。以前這部分人對于房價的下跌還沒有太大的把握，但現(xiàn)在他們覺得房價下跌的可能性越來越大。”林小姐表示，在與一些同行的交流中得知，目前各地產(chǎn)中介的情況都差不多。

　　各方數(shù)據(jù)均顯示，進(jìn)入10月份以來，我市二手房市場仍然持續(xù)低迷。世華地產(chǎn)市場研究中心的報告認(rèn)為，十一黃金周一般都是房產(chǎn)交易的熱點(diǎn)時期，但今年與以往不同，自7月底開始，深圳二手房市場持續(xù)低迷，黃金周期間也未見好轉(zhuǎn)，成交量較低。根據(jù)世華成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，今年國慶期間，世華全市二手住宅成交量比去年同期下降約80%。相比今年9月初減少約一半。不過，成交均價方面與9月底差別不大，未出現(xiàn)大幅變動的情況。

　　該報告顯示，大部分區(qū)域的客流量均有所減少，買賣雙方持觀望態(tài)度，買方主動性不強(qiáng)。成交的二手房以自住型客戶居多。

　　昨日市國土房產(chǎn)局網(wǎng)站顯示，10月16日我市二手房成交144套，其中成交最多的為羅湖，有45套，福田、南山、寶安、龍崗都只有20多套，鹽田則只有兩套。這與上半年的情況形成較大反差。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，二手房市場持續(xù)低迷的主要原因來自兩個方面，一是首付提高，房貸收緊，二是個人所得稅目前沒有明確的推出日期，使大多數(shù)購房者不敢貿(mào)然入市，市場上基本上沒有了炒房者的蹤影。

　　成交低迷以及對房價下跌的預(yù)期，讓有些炒家急于將手中的房子脫手。當(dāng)房子緊俏時，深圳的買家早就習(xí)慣了賣家實(shí)收的報價方式。所謂實(shí)收價，就是賣家實(shí)際拿到手的價格，其余的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅，還有給中介的傭金等都由買方支付。在房子好賣的情況下，這實(shí)際上是賣方通過其占據(jù)的主動地位將各種稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁給了買方。最近一兩年，深圳的二手房交易就是以此價格為主要報價。

　　然而，現(xiàn)在的局面已經(jīng)變了。一位地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他的一位客戶手中持有大量某樓盤的物業(yè)，在委托地產(chǎn)中介出售的時候，表示不需要買家承擔(dān)傭金，而由賣家統(tǒng)一支付傭金，這種現(xiàn)象在以前是不多見的。

　　中原地產(chǎn)南山區(qū)域總經(jīng)理王良英表示，目前市場成交顯得過于低迷。上半年，不管是否有需要，人們似乎搶著買房，而現(xiàn)在，價格有所下調(diào)，但人們又對價格下降的空間寄予了很高的期望，觀望氣氛較濃。王良英介紹說，從她所在的片區(qū)看，10月份二手房掛牌價下跌了5%-15%。

　　成交低迷首當(dāng)其沖影響到地產(chǎn)中介行業(yè)的生存。來自行業(yè)的信息顯示，由于沒有業(yè)績，收入沒有著落，地產(chǎn)中介從業(yè)人員改行現(xiàn)象大為增加。一些中小規(guī)模地產(chǎn)中介由于成交量大幅下降，被迫大幅縮減開支甚至關(guān)門。而一些大的品牌地產(chǎn)中介則把眼光盯上了珠三角市場。春交會期間，世聯(lián)行開通了珠三角購房直通車，向深圳購房者全面介紹珠三角二手房，中原等也加強(qiáng)了在珠三角的營銷力度。

　　片區(qū)推薦

　　福永片區(qū)：二手房市場潛力顯現(xiàn)

　　世華地產(chǎn)市場研究中心昨日發(fā)布的一份報告顯示，到今年9月份，寶安區(qū)福永片區(qū)二手住宅均價已達(dá)到7364元／平方米，房地產(chǎn)市場蘊(yùn)含大量的自住與租賃需求，為福永房地產(chǎn)未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

　　在經(jīng)濟(jì)快速增長、居民購買力增強(qiáng)的情況下，福永近幾年三級市場房價不斷上漲。2004年片區(qū)的二手房均價為2416元／平方米，2005年上升到2831元／平方米，同比上漲了17%左右；2006年總體均價達(dá)到3929元／平方米，同比上漲了38%；2007年上半年，總體均價在5668元／平方米，到9月份，福永片區(qū)二手住宅均價已達(dá)到7364元／平方米。

　　分析指出，目前，福永片區(qū)樓盤供給較少，而當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)員工、政府公務(wù)員、生意人等居住需求卻十分旺盛，一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。由于福永片區(qū)企業(yè)、公司較多，有大量的上班族，租賃市場也比較活躍，且租客的區(qū)域性明顯�？拷鼘毎泊蟮赖母�僑花園等樓盤，離福永碼頭近，很多碼頭工作人員租居于此；靠近寶安機(jī)場的金達(dá)花園等樓盤，許多機(jī)場工作人員租住；萬福人家周邊則由于地處街道中心區(qū)，商業(yè)發(fā)達(dá)、配套完善，市場上租賃需求較多，租客無明顯特征，也有部分外籍租客。租賃樓盤的房源中，有相當(dāng)一部分為集資房與農(nóng)民房。

　　國土部門公布的數(shù)據(jù)顯示，近幾年福永片區(qū)上市新盤較少，且都是小型項(xiàng)目。2003年以后的房地產(chǎn)市場供給有上升的趨勢，但總體上來說，仍然偏少。

　　世華地產(chǎn)分析人員認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃建設(shè)，福永的投資環(huán)境正在日益改善。盡管福永房地產(chǎn)市場前期發(fā)展緩慢，但其市場潛力已被開發(fā)商所注意。福永地理位置優(yōu)越，擁有寶安國際機(jī)場、福永碼頭等交通網(wǎng)絡(luò)，更重要的是擁有興建中的從深圳市中心延伸到寶安國際機(jī)場的深圳地鐵，完工后交通將更加便利。而且，其城市發(fā)展規(guī)劃也在逐步完善，特別是福永國際物流中心的建設(shè)，必將帶來大量的人流與購買力，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展�；�于此原因，許多開發(fā)商紛紛在福永拿地，如萬科已經(jīng)拿下溫馨花園等用地。

　　龍崗中心城：實(shí)用小戶型需求增長

　　地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)一份市場調(diào)查顯示，龍崗中心城實(shí)用型兩房三級市場成交過半，其市場占有份額有持續(xù)增長的趨勢。

　　據(jù)介紹，此前，龍崗中心城房地產(chǎn)一直獨(dú)立于深圳之外而發(fā)展，其住宅買家主要由本地置業(yè)者、工業(yè)區(qū)和工業(yè)園高層管理人員、政府工作人員三類群體構(gòu)成。從2003年底開始，龍崗中心城房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的高速增長期，著力打造的高新科技園、奧體新城建設(shè)、地鐵三號線開建以及建設(shè)“香港金融后勤基地”四大利好，有效地促進(jìn)了當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展。2007年，龍崗中心城售價過萬的項(xiàng)目比比皆是，實(shí)用型兩房開始成為市場新的關(guān)注焦點(diǎn)。

　　世華地產(chǎn)市場研究中心昨日發(fā)布的一份報告顯示，龍崗中心城片區(qū)住宅戶型面積較大。其中，一房面積約為40-50平方米，兩房面積約為60-90平方米，三房面積超過100平方米，四房面積多數(shù)在130-150平方米，五房面積約為160-200平方米。其中，90平方米以上的住宅約占總量的6成。從三級市場的有效存量來看，大多數(shù)單位多為90平方米以上的三房和享受型的四房、五房，且由于單位較新，市場報價較高。在這種情況下，實(shí)用型兩房的單位更顯稀缺。

　　世華地產(chǎn)的成交系統(tǒng)反映，龍崗中心城片區(qū)90平方米以上的單位成交較少，僅占有總成交量的30%。90平方米以下單位是市場主流，占有成交總量的70%。其中，60-90平方米的實(shí)用型兩房占總成交量的50%。分析人員認(rèn)為原因有兩點(diǎn)：第一，目前市場價格較高，大面積單位總價高且房貸壓力過大，所以影響市場成交；第二，目前市場主要買家是龍崗中心城區(qū)域的白領(lǐng)以及關(guān)內(nèi)的投資型買家，他們都更青睞于實(shí)用型且總價較低的兩房單位。

　　從目前市場的情況來看，實(shí)用型兩房因?yàn)槠淇們r較低，未受到房貸政策調(diào)整的影響，所以成交仍較為活躍，其市場份額有持續(xù)增長的趨勢。另一方面，龍崗中心城規(guī)劃的日益完善，也將為片區(qū)實(shí)用型兩房的發(fā)展提供廣闊的空間。

　　專家觀點(diǎn)

　　自住型客戶迎來購房好時機(jī)

　　目前，深圳二手樓市場處于一個政策適應(yīng)期，市場價格較為穩(wěn)定，短期炒房行為受到遏制，盤源數(shù)量增多，議價空間較大。專家表示，現(xiàn)在二手房市場迎來一個新的契機(jī)，也是自住型客戶購房的一個好時機(jī)。

　　自7月份以來，在宏觀政策調(diào)控的作用下，深圳二手樓市場觀望氣氛濃厚，成交量下降明顯。數(shù)據(jù)顯示，8月份比7月份下降四成左右，9月份比8月份下降10%，10月份進(jìn)一步下降。在成交量大幅下降的同時，二手房掛牌價也不斷調(diào)低。

　　景河田地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理林嬌表示，福田新區(qū)委片區(qū)位于中心區(qū)以南，人流量大，商業(yè)配套好，但是在10月份，一些小區(qū)樓盤的掛牌價與高峰期相比，下降了15%以上。

　　市場趨勢的不明朗以及價格的小幅下調(diào)，使投資客逐漸退出市場，但與此同時，也讓自住購房者有了新機(jī)會。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，由于未來深圳房地產(chǎn)的走勢不明朗，這讓投資客把注意力轉(zhuǎn)到了股票市場或其他地方的房地產(chǎn)市場，或者干脆把資金暫留在手上。至于被套牢的投資客，目前也只能降價出售，最嚴(yán)重的就是之前上漲較多的南山、福田豪宅片區(qū)。據(jù)他保守估計(jì)，下降幅度有5%-10%。

　　職業(yè)投資客鄒先生介紹，目前房貸首付要4成以上，這對于投資客來說影響很大。并不是投資客本身沒有資金，而是買回來后下家的承受能力有限，出不了貨就會影響很大。像目前一些手上有十幾套、幾十套房子的投資客，每月按揭款幾十萬元，供款壓力非常大�！澳壳八麄兌继幱诳只艩顟B(tài)，在四處尋找買家，售價也比高峰期下跌了10%-20%，但我還是不敢接。”

　　世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理黃梓武表示，以前由于市場向好，投資者期望較高，豪宅業(yè)主一般不太愿意出手，而現(xiàn)在由于賣家急于賣掉，他們手上的豪宅房源比較充足，與以前相比，給了購房者一個從容選擇的機(jī)會。

　　一份市場調(diào)查表明，八月份以來，二手房成交急劇下降且價格小幅下調(diào)的現(xiàn)象，引起了眾多二手房潛在買家的注意，有不少自住型買家趁著目前的價格低點(diǎn)積極入市。

　　對于三季度自住比例較高的情況，世華地產(chǎn)研究中心總監(jiān)肖小平認(rèn)為，經(jīng)過7、8、9三個月的政策調(diào)整，目前深圳的投資客已在逐步退出市場，但由于政策對自住客影響較小，這讓自住客的成交比例不斷攀升。

　　肖小平認(rèn)為，目前自住型購房是個良機(jī)。她說，房子是投資品與消費(fèi)品的綜合體。對自住型買家來說，購房時除了考慮要滿足居住需要外，也要考慮入市的時機(jī)、未來的升值潛力等因素。目前的市場形勢，對自住型買家來說是個好時機(jī)，理由主要有以下四點(diǎn)：

　　第一，近段時間通貨膨脹壓力較大，因此對自住型客戶來說，購房既能滿足對住房的剛性需求，又能達(dá)到保值的目的，相對高風(fēng)險的股票來說，購房更具有實(shí)用性和低風(fēng)險性；

　　第二，目前房價穩(wěn)中有升，但部分盤源由于投資客的放盤需求而不惜降價出售，議價空間較大，自住客可以以較低的價格購到房，而且因房源較多的緣故，選擇面十分寬裕；

　　第三，考慮到供需關(guān)系未變、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，土地、建材成本價格上漲等因素，預(yù)計(jì)后市房價將繼續(xù)上漲，而近兩個月房價平穩(wěn)，適合于購房；

　　第四，深圳不少區(qū)域的二手房還存在著升值空間，如寶安、龍崗和鹽田等區(qū)域，即使是在觀望氣氛濃厚的7月份，其成交價仍有一定幅度的上漲，這足以證明市場對這些區(qū)域的信心。(記者 董超文 盧博林)