央行與銀監(jiān)會(huì)日前攜手發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　一石激起千層浪。由于監(jiān)管部門的相關(guān)細(xì)則還未出臺(tái)，對(duì)于第二套房的界定，各家商業(yè)銀行各執(zhí)一詞，難有統(tǒng)一的“尺度”。

　　某市場(chǎng)分析人士說，如果商業(yè)銀行在第二套住房的界定上不統(tǒng)一，就會(huì)讓一些購(gòu)房人有機(jī)可乘，此次房貸新政也會(huì)大打“折扣”。

　　界定標(biāo)準(zhǔn)各異

　　很顯然，在監(jiān)管機(jī)構(gòu)眼中，第二套房就是針對(duì)所有銀行購(gòu)買的“第二套”，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)貸款人在工行買“第一套”，又成功在中行再買“第一套”的說法。但商業(yè)銀行對(duì)此各有說法。

　　作為國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)的“老大”，中國(guó)建設(shè)銀行表示，針對(duì)第二套住房的認(rèn)定，該行已明確以“戶”為單位，即夫妻雙方無(wú)論誰(shuí)擁有住房，另一方購(gòu)買住房時(shí)都將視為第二套住房。

　　工行、農(nóng)行、招行、興業(yè)等銀行卻對(duì)此另有說法，以個(gè)人為單位界定購(gòu)房者的房產(chǎn)情況，配偶的房貸情況不影響本人。工行一位人士解釋，具體而言，夫妻兩人中有一人已貸款買房，另一人想貸款再買一套房，只要央行的征信系統(tǒng)里沒有此人的房貸記錄，就可以按照“第一套房”的待遇發(fā)放貸款。

　　而光大銀行等商業(yè)銀行規(guī)定，只要是以前有過貸款買房記錄的借款人再次申請(qǐng)貸款，則一律按“第二套住房”處理。

　　光大銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，雖然目前央行征信系統(tǒng)的功能已非常完善，但由于此項(xiàng)通知沒有對(duì)“第二套(含)以上住房”的主體進(jìn)行嚴(yán)格界定：以家庭還是個(gè)人為單位，并且沒有區(qū)分是否還清貸款。

　　為此，商業(yè)銀行對(duì)“第二套住房”的界定將存在四種不同情況：以個(gè)人為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇；以個(gè)人為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購(gòu)房都不享受“第一套房”待遇；以家庭為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇；以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購(gòu)房都不享受“第一套房”待遇。

　　記者了解到，目前已出臺(tái)房貸細(xì)則的多家商業(yè)銀行，都以上述前三種情況作為“第二套住房”的界定。

　　某市場(chǎng)分析人士表示，盡管目前個(gè)人房貸這塊業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，但它仍然是各商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，因此，商業(yè)銀行也并不想對(duì)房貸業(yè)務(wù)“嚴(yán)加限制”。

　　影響在短期尚難以判定

　　種種跡象表明，此次房貸新政雖然對(duì)炒房一族有一定的打擊作用，但很難抑制高企的房?jī)r(jià)。

　　中國(guó)社科院金融研究所王松奇認(rèn)為，提高首付將減小銀行貸款集中度，但對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲作用并不大。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)居高不下主要因?yàn)橥恋刭Y源是地方收入的主要來(lái)源，雖然調(diào)控手段會(huì)有一定效果，但不能解決根本問題。

　　某市場(chǎng)分析人士表示，“對(duì)炒房一族到底有多大的約束力，目前還很難說，因?yàn)橛邢喈?dāng)大一部分投資者根本不需要通過銀行借款買房�！痹谀壳皩�(duì)“第二套住房”界定比較“混亂”的情況下，應(yīng)該以家庭為單位來(lái)核定，進(jìn)而加大打擊炒房者的力度。

　　建行董事長(zhǎng)郭樹清認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控本身具有復(fù)雜性，涉及土地、金融、財(cái)稅等多個(gè)領(lǐng)域。目前提高第二套住房貸款首付比例對(duì)房?jī)r(jià)的具體影響在短期尚難以判定，但毫無(wú)疑問，對(duì)遏制炒房將有直接作用。

　　他表示，由于國(guó)內(nèi)不同地區(qū)具體情況不同，因此各地建行在制定第二套住房貸款細(xì)則時(shí)，會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r作適當(dāng)調(diào)整，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)不能“一刀切”。

　　盡管提高第二套住房貸款首付比例會(huì)在一定程度上影響建行的房貸業(yè)務(wù)，但郭樹清表示，建設(shè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)金融調(diào)控政策。（石朝格 俞靚）