“十一”前，央行、銀監(jiān)會緊急出臺《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》�；诖舜蔚姆抠J新政，房地產(chǎn)投資風(fēng)險開始凸顯，開發(fā)商也面臨著樓市氣候變化帶來的窘境。
開發(fā)商被新政“閃了腰”
在這個緊隨房貸新政而來的“十一”黃金周，開發(fā)商的心情十分復(fù)雜。來自各方面的數(shù)據(jù)顯示，國慶期間的各地樓市觀望氣氛濃厚，原本想在旺季好好發(fā)揮一下的開發(fā)商恐怕更多地是被新政“閃了腰”。
比如上海，長假里為期四天的房地產(chǎn)秋季展示會已是“保留節(jié)目”，但交易情況并不樂觀，上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的紀(jì)錄表明，4-6日三天分別成交了437、409和303套商品房，合計12.81萬平方米，3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平。一位參展的開發(fā)商坦言，中央趕在“十一”前出臺房貸新政，急為樓市降溫的意圖明顯，購房者的觀望態(tài)度也在黃金周開始顯現(xiàn)，目前開發(fā)商也只有繼續(xù)觀察新政效應(yīng)。
又如北京，今年來樓市表現(xiàn)可算持續(xù)高燒，房價漲幅在各城市中一直名列前茅，但在房貸新政出臺前后，北京樓市逐漸呈現(xiàn)交易清淡的局面，據(jù)悉一些樓盤的售樓處甚至出現(xiàn)退房情況。
再如深圳，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，黃金周最低單日新房成交量僅6套。市場人士介紹，從此次黃金周舉辦的深圳秋季房地產(chǎn)交易會上也不難看出，房貸調(diào)控影響下的深圳樓市已經(jīng)提早進(jìn)入“寒冬”。
還有重慶，盡管一些市場人士稱二三線城市受影響可能弱些，但相關(guān)報道表明，在新盤扎堆上市的黃金周，重慶樓市銷量明顯走低。為了搶黃金周樓市，重慶主城區(qū)在“十一”期間有4000多個新盤上市，可售商品房20多萬套，可售商品房總面積達(dá)到1900多萬平方米。然而在黃金周的前四天，重慶主城區(qū)商品房的日均銷售量僅為平時的十分之一左右。
“(房貸新政)寶劍出鞘，開發(fā)商受了點傷�！睒I(yè)內(nèi)知名的房地產(chǎn)投資策劃人賈臥龍就公開表示，房貸新政無疑給購房者設(shè)定了一道門檻，經(jīng)濟能力較弱的購房者被擋在市場之外，同時投資成本加大也促使部分投資者“棄暗投明”，經(jīng)濟實力較強的購房者也會出現(xiàn)分流，投資需求減弱，自住需求成為市場主力。而在目前情況下，一旦房地產(chǎn)市場只剩自住需求，市場活力將大大減弱，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點，開發(fā)商也更步履維艱。
業(yè)內(nèi)靜待新政威力
“今年全國性的房價暴漲，央行和銀監(jiān)會決定采取提高首付等措施也是‘順?biāo)浦邸鵀�。不過這次房貸政策所轉(zhuǎn)遞的信號表明，各地房價都有可能會出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。因為一方面，一些原先不太愿意賣房的開發(fā)商、房東的出貨意愿加大；另一方面，購房者在首付增加、房貸緊縮和房價上漲的壓力下，購房能力有限，因此可能出現(xiàn)的情況是房源的上市量增加，但是需求受到限制，成交量難以大幅上升�！鄙虾Ｓ油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄表示。
賈臥龍還提出，與提高首付相比，第二套住房利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍(8.613%)這一規(guī)定，才是打擊住房投資行為的“殺手锏”。因為對于第二套住房的購房者來說，相比原來優(yōu)惠后的房貸利率(6.6555%)，一次性提高將近200個基點，高出將近30%，這與央行每次加息27個基點相比，等于一次性加息7次半，風(fēng)暴來得相當(dāng)猛烈。同時，就算目前的調(diào)控顯效還暫時停留在投資領(lǐng)域，可一旦政策繼續(xù)加壓，席卷到多數(shù)開發(fā)商賴以生存的住宅領(lǐng)域，顯效可能會更強烈，開發(fā)商更要陷入困境。
不過，也有一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房貸新政的實際操作可能沒有出臺通知那樣看似簡單。畢竟通知規(guī)定的只是一個框架，每家商業(yè)銀行具體的實施細(xì)則都還沒有定，而且具體的實施細(xì)則是么時候出來、可行性如何、能否形成合力、是否存在抗力等等，目前還是未知數(shù)。
“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段很多，提高個貸首付屬于金融調(diào)控方式，與加息相似，其功能在于緊縮信貸，提門購房門檻，抑制投資、投機行為�？傊痪湓�，為過快膨脹的市場需求潑點涼水。理論上如此，但是否真的能使市場降溫，絕非可以蓋棺定論。正如近三年連續(xù)九次加息，但全國樓市仍牛勁十足，因為推動房價上漲的因素很多元化，如果其它因素都沒改變，單靠提高首付無異于杯水車薪�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭認(rèn)為。不過他也指出，至少此次出臺房貸新政，反映了央行、銀監(jiān)會、部分商業(yè)銀行對于目前樓市過熱及其所隱藏風(fēng)險的憂慮，那么對購房者亦同理，這一“間接效應(yīng)”也可能會引發(fā)樓市心理預(yù)期發(fā)生改變，也完全有可能使樓市上漲步子放緩。(李和裕)
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