通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)因聚集眾多的藝術(shù)家而聞名。去年9月開始，當(dāng)?shù)刭u房的農(nóng)民，陸續(xù)起訴12名在宋莊購(gòu)買其房屋的藝術(shù)家。
7月10日，法院判決，當(dāng)初的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，已購(gòu)房的藝術(shù)家面臨無(wú)處可居。
宋莊藝術(shù)家敗訴后，農(nóng)村房屋的小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題再次引起眾多爭(zhēng)論。農(nóng)民個(gè)人或鄉(xiāng)村機(jī)構(gòu)一旦起訴購(gòu)房人，當(dāng)初的購(gòu)房合同不會(huì)得到現(xiàn)有法律的支持——這正是購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房者面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。
農(nóng)民后悔賣房勝訴
7月23日，距離上訴期滿只剩下兩天，譚小勛、李玉蘭夫婦遞交了上訴狀。
這對(duì)一向本分的藝術(shù)家夫婦，籍貫河北邯鄲，現(xiàn)居通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)。李玉蘭說(shuō)，2002年，他倆賣掉老家的房子，在宋莊鎮(zhèn)辛店村買下馬海濤父親馬萬(wàn)春名下的房屋及院落。經(jīng)雙方協(xié)商，房屋作價(jià)4.5萬(wàn)元。
當(dāng)年7月1日，在簽署協(xié)議、支付馬海濤房款以后，李玉蘭一家三口搬進(jìn)去居住至今。
“當(dāng)時(shí)，宋莊的房子遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在這么值錢。”李玉蘭說(shuō)，馬海濤要是把房子賣給本村村民，也就賣一兩萬(wàn)元，他們算是高價(jià)購(gòu)買。
李玉蘭沒有想到，2006年年底，馬海濤、董秀梅夫婦突然提出要撤銷合同、收回房子，并以此起訴。對(duì)此事，董秀梅拒絕接受采訪。
今年7月10日，通州區(qū)宋莊法庭做出判決，馬海濤將自己房屋賣給李玉蘭的買賣協(xié)議無(wú)效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭90天以內(nèi)騰退房屋。
藝術(shù)家面臨無(wú)處可居
在宋莊鎮(zhèn)，李玉蘭、譚小勛夫婦并不是唯一被起訴的購(gòu)房藝術(shù)家。
王立則是去年以來(lái)的第一個(gè)。他介紹，1998年，藝術(shù)家徐先生買下宋莊鎮(zhèn)白廟村一處民房。2003年，徐先生轉(zhuǎn)手賣給他。2006年9月，他被售房農(nóng)民起訴。
王立則被訴就像一副多米諾骨牌被推倒。2006年10月起，陸續(xù)有李玉蘭、王慶松、楊大味等12名藝術(shù)家被起訴，涉及宋莊鎮(zhèn)白廟村、辛店村、小堡村、大興莊村等地的9處農(nóng)民房屋。
這些案子中，所有原告都是宋莊的本地農(nóng)民，所有被告都是外地來(lái)宋莊的藝術(shù)家，案由都是原告要收回原來(lái)售出的房子。
對(duì)此現(xiàn)狀，北京市高院2004年印發(fā)的“農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要”的通知中曾描繪過(guò)，目前，此類糾紛訴訟起因多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。
一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，宋莊鎮(zhèn)一個(gè)農(nóng)家院三四間房的年租金，已由3年前的三四千漲到1萬(wàn)多。2006年，宋莊鎮(zhèn)被確定為北京市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一，其土地、房屋的升值空間還很大。
王立則說(shuō)，目前，宋莊已吸引全國(guó)各地約1500名藝術(shù)家，他們中的百余人已購(gòu)買農(nóng)民房。如果還有農(nóng)民“見利忘義”，單方面毀約，很多藝術(shù)家將無(wú)安身之地，這或許會(huì)影響宋莊對(duì)藝術(shù)家的吸引力。
這一點(diǎn)是宋莊鎮(zhèn)的干部們不愿意看到的。宋莊鎮(zhèn)黨委書記胡介報(bào)曾對(duì)媒體表示，他們已著手搜集幾十套閑置房源，一旦有藝術(shù)家因討房官司敗訴而被驅(qū)逐，鎮(zhèn)政府將出資廉租。他還呼吁，盡快明確法律相關(guān)條文，以方便農(nóng)民的私有房產(chǎn)交易。
排斥小產(chǎn)權(quán)房之說(shuō)
在小產(chǎn)權(quán)房被媒體熱炒的背景下，宋莊藝術(shù)家的敗訴引起眾多媒體的關(guān)注，其中一些報(bào)道直接指向了小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。
王立則等被訴的藝術(shù)家對(duì)此十分排斥。他引用專家觀點(diǎn)稱，他們的問(wèn)題是農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，而不是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。
他們?nèi)绱私橐夂托‘a(chǎn)權(quán)房沾邊的顧慮是，目前，小產(chǎn)權(quán)房已被國(guó)家定性為不合法，部分房屋已被拆除，其余的停建，等待國(guó)家政策的“發(fā)落”。
不過(guò)，在SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹看來(lái)，宋莊藝術(shù)家的農(nóng)民房之爭(zhēng)，是小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的典型案例。我愛我家控股公司副總裁胡景暉也表示，宋莊藝術(shù)家的購(gòu)房行為，正是小產(chǎn)權(quán)房的最初形態(tài)，即：一些有特殊需求的人在京郊購(gòu)買民宅或在集體土地上興建別墅。這些購(gòu)買者均無(wú)法拿到房產(chǎn)證，獲得“大產(chǎn)權(quán)”。
如今，沒有房產(chǎn)證成為這些買房宋莊藝術(shù)家的軟肋。
潘石屹說(shuō)，目前，政府不會(huì)將住在小產(chǎn)權(quán)房的人都趕出去，但購(gòu)買者的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民、鄉(xiāng)政府、鎮(zhèn)政府身上。如果這些人和機(jī)構(gòu)上法院告購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)的人，買家可能會(huì)被趕出來(lái)。
小產(chǎn)權(quán)房背后的風(fēng)險(xiǎn)
在宋莊，農(nóng)民私有房屋的交易，從1994年第一批藝術(shù)家到來(lái)就開始了，方力鈞、劉煒、張惠平等人是最早一批買房的藝術(shù)家。
王立則說(shuō)，這些人多數(shù)是2000年以前購(gòu)買的。2000年以后，賣房的農(nóng)民就越來(lái)越少了，一般都是租。
譚小勛、李玉蘭夫婦是少數(shù)在2000年以后的購(gòu)房者。
和其他藝術(shù)家類似，李玉蘭夫婦的房屋所有權(quán)證明包括：房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過(guò)，土地使用證上的使用人仍然是辛店村村民馬萬(wàn)春，而不是李玉蘭，她的名字出現(xiàn)在變更記事中。其中載明，“房屋出售給李玉蘭使用”。
買房時(shí)，李玉蘭以為，他們買農(nóng)民的房子，和村民之間的交易一樣，付錢以后就永遠(yuǎn)屬于自己，盡管只有買賣協(xié)議、沒有產(chǎn)權(quán)證。
法院的判決徹底打碎了李玉蘭、王立則等購(gòu)買農(nóng)民私有房屋藝術(shù)家的美夢(mèng)。
不過(guò)，法院的判決并不能讓李玉蘭信服。她的律師李建說(shuō)，宋莊法庭認(rèn)為“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”，但法庭并未明確指出到底違反了哪些法律法規(guī)。
李建還發(fā)現(xiàn)，判決書中強(qiáng)調(diào)，李玉蘭是居民，馬海濤的房屋位于農(nóng)村。法院通常認(rèn)為，居民不能買農(nóng)民的房子。不過(guò)，據(jù)他了解，目前我國(guó)法律法規(guī)并無(wú)明文規(guī)定“禁止居民購(gòu)買農(nóng)村的房屋”。
熟悉法律的宋莊藝術(shù)家王立則說(shuō)，目前，明確禁止居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的，只有國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》。但他認(rèn)為，此類通知不能作為法院判決的依據(jù)，法院判藝術(shù)家敗訴的依據(jù)可能與北京市高級(jí)人民法院的內(nèi)部通知有關(guān)。
王立則和李建的看法在上文提到——北京市高級(jí)人民法院2004年印發(fā)“農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要”的通知中得到印證。
通知中提到，近年來(lái)，本市法院受理了一批此類合同糾紛案，由于目前相關(guān)法律法規(guī)不夠明確，對(duì)合同效力認(rèn)定認(rèn)識(shí)存在差異，造成裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題。該通知提出，此類合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
在這樣的背景下，藝術(shù)家購(gòu)買農(nóng)民的私有房屋，在農(nóng)民反悔賣房到法院起訴時(shí)，藝術(shù)家們的敗訴是注定的。(王一波)
