世華地產(chǎn)最新調(diào)研報(bào)告顯示，90平方米以下住宅成為新政后樓市關(guān)注焦點(diǎn)，一季度售價(jià)同比上漲42%，租金水平也得到較大提升，但遠(yuǎn)低于售價(jià)漲幅，深圳住宅的租金回報(bào)率出現(xiàn)整體下降。

　　中小戶型售價(jià)漲幅落后于大戶型

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，第一季度，全市二手住宅成交均價(jià)達(dá)到9084元／平方米，同比增長(zhǎng)46%，較去年第四季度的價(jià)格上揚(yáng)了15%。其中，90平方米以下的中小戶型和90平方米以上住宅均價(jià)分別為7659元／平方米和10379元／平方米，同比漲幅分別為42%和50%，環(huán)比漲幅分別為18%和20%。不難發(fā)現(xiàn)，深圳中小戶型二手房售價(jià)漲幅落后于大戶型。

　　記者從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，福田、南山、寶安三個(gè)區(qū)域的90平方米以下住宅價(jià)格漲幅遠(yuǎn)低于90平方米以上住宅價(jià)格漲幅。如，福田區(qū)中小戶型售價(jià)同比上漲33%，而大戶型同比上漲42%；南山區(qū)兩類戶型的售價(jià)漲幅分別為46%和63%；寶安區(qū)的則是35%和39%。但在羅湖、龍崗、鹽田三個(gè)區(qū)域，情況則正好相反，其中小戶型二手住宅的售價(jià)漲幅高于大戶型，各區(qū)域分別達(dá)到了38%、46%、41%，而大戶型的售價(jià)漲幅依次是28%、39%、26%。

　　從六個(gè)區(qū)域成交的物業(yè)類型來(lái)看，福田、南山、寶安三區(qū)的90平方米以下住宅成交量比例基本在60%以下，面積比例也在45%以下，遠(yuǎn)低于全市65%和48%的平均水平。相對(duì)而言，羅湖、龍崗、鹽田三區(qū)90平方米以下住宅成交量比例都超過(guò)70%，面積比例也超過(guò)55%。換而言之，福田、南山、寶安等三個(gè)區(qū)域中等偏大戶型存量較大，而羅湖、龍崗、鹽田等區(qū)的中小戶型住宅存量較多。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平指出，福田、南山、寶安三區(qū)已成深圳二手樓市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)。受去年關(guān)于住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的影響，90平方米以上住宅將變得更加炙手可熱。

　　一季度租金回報(bào)率整體下降

　　值得投資者注意的是，今年第一季度租金漲幅遠(yuǎn)低于售價(jià)漲幅。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月間，全市整體租金為33元／平方米·月，同比上漲12%。90平方米以下住宅的租金要高于90平方米以上住宅的租金，中小戶型住宅租住需求更大。從六區(qū)情況看，90平方米以下住宅中，福田以42元／平方米·月的租金位于首位，但租金漲幅最大的是南山，同比漲幅達(dá)到21%；90平方米以上住宅中，南山一季度平均租金達(dá)到45元／平方米·月，居各區(qū)之首，漲幅也最大。

　　肖小平告訴記者，今年第一季度，全市二手住宅售價(jià)飛漲，但租金沒(méi)有同比增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致出租回報(bào)率下降。目前，全市二手住宅的租金回報(bào)率僅為4.36%，遠(yuǎn)低于去年同期5.68%的水平。在各區(qū)90平方米以下的住宅當(dāng)中，羅湖區(qū)租金回報(bào)率最高，接近6%，其后依次是寶安5.08%、福田4.97%、南山4.47%、龍崗4.38%、鹽田4.3%。(李緯娜)