隨著當(dāng)下越來越多的城市居民加入買房行列，許多房地產(chǎn)企業(yè)在房屋買賣中所下的“合同圈套”也讓老百姓屢屢中招、防不勝防。近期，合肥市對(duì)64家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)正在利用售房合同，侵害著消費(fèi)者利益，值得廣大購(gòu)房者警惕。
“格式條款”不備案，風(fēng)險(xiǎn)輕松轉(zhuǎn)嫁給買房人
根據(jù)《安徽省合同監(jiān)管條例》規(guī)定，商品房買賣合同中出現(xiàn)的任何一種“格式條款”均應(yīng)到工商管理部門辦理備案手續(xù)。然而合肥市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治檢查組檢查人員介紹說，實(shí)際上，屢見不鮮的“霸王條款”“格式條款”幾乎都沒有經(jīng)過備案。一些開發(fā)企業(yè)在制式合同文本中加入權(quán)利義務(wù)不平等的格式條款內(nèi)容，或是通過所謂的補(bǔ)充條款轉(zhuǎn)嫁合同風(fēng)險(xiǎn)越來越顯得“稀松平常”。
如在制式合同的第八條第一款，有著關(guān)于交付標(biāo)準(zhǔn)的約定。在這里，多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)，即“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。而國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗(yàn)收，否則不得交付使用。
對(duì)于絕大多數(shù)住宅項(xiàng)目而言，“單體驗(yàn)收合格”的交付條約直接違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。然而對(duì)于消費(fèi)者而言，這一合同表述實(shí)質(zhì)上是為開發(fā)商單方降低交房標(biāo)準(zhǔn)披上了一層“合法”外衣。一項(xiàng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的條款在不經(jīng)意間就將合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者頭上。
另外，合同第八條有一款關(guān)于開發(fā)企業(yè)延期交付免責(zé)條款的約定。許多開發(fā)企業(yè)自行填制了許多延期交付的免責(zé)條款，如“市級(jí)以上規(guī)劃、文物、環(huán)保、土地等主管部門根據(jù)法律、法規(guī)采取某項(xiàng)行政措施或遇到重大技術(shù)問題而導(dǎo)致開發(fā)周期延長(zhǎng)的”“因政府規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成的工期順延”“因政府配套設(shè)施延期交付使用而導(dǎo)致延期交房”等，這些“免責(zé)條款”更是明目張膽地把出賣人延期交房的法律風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給了買受人。
涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾時(shí)，合同要求雙方對(duì)有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約定。這時(shí)，一些開發(fā)企業(yè)避重就輕，要么籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決”，要么干脆空白不填，總之就是不明確填寫自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。如此含糊其辭為消費(fèi)者日后可能的維權(quán)埋下了隱患，大大增加了訴訟成本和風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)商合同約定違規(guī)，霸氣十足“撇清”責(zé)任
國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。而建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》則進(jìn)一步將“90日”細(xì)化為兩個(gè)階段：第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后60日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)；第二階段的30日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
但此次合肥檢查中卻發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)企業(yè)承諾的是“交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”，悄無聲息地就將分階段后第一階段的時(shí)限延長(zhǎng)，屬于典型的“偷梁換柱”。更有甚者，少數(shù)企業(yè)還將這一約定延長(zhǎng)到“150日”“180日”“210日”，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。嚴(yán)格地說，這些約定都違背了部門規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定，擅自降低出賣人應(yīng)該承擔(dān)的合同責(zé)任。
合肥市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治檢查組檢查人員還指出，當(dāng)涉及屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)約定時(shí)，少數(shù)企業(yè)將其約定為“歸出賣人”是完全不合理的。他們認(rèn)為，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律理論，建筑屋面之所有權(quán)、外墻之所有權(quán)均應(yīng)當(dāng)歸房屋買賣雙方共同所有。盡管條約本身定的是使用權(quán)歸屬而非所有權(quán)，同時(shí)物權(quán)法理論中也有所謂“共有物之專用權(quán)”“分管契約”等法理學(xué)說。但基于公平、等價(jià)有償?shù)让穹ㄔ瓌t，房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)售完后依然無償、無限期保留該物業(yè)屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)，明顯有悖公正。
檢查人員感慨，諸如“雙方?jīng)]有約定且法律法規(guī)沒有規(guī)定屬于買受人的相關(guān)權(quán)益均屬于出賣人”的“合約”表明一些開發(fā)企業(yè)仍舊霸氣十足。
權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，消費(fèi)者簽訂合同時(shí)要警惕
盡管現(xiàn)階段合肥市已普遍使用建設(shè)部和工商總局制定的制式合同文本，但事實(shí)上，由于消費(fèi)者在購(gòu)房過程中處于弱勢(shì)地位，對(duì)合同的熟悉程度和警惕性往往不高，怎么也“算計(jì)”不過開發(fā)商。自身的合法權(quán)益往往在合同中就被“聰明”的開發(fā)企業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)地“蠶食”掉了。
房屋買賣合同中關(guān)于面積確認(rèn)及面積差異處理的強(qiáng)制性條款已寫明，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。在建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中，也對(duì)面積差異處理作出了“有約定從約定，沒有約定從法律”的原則性規(guī)定。但檢查人員卻發(fā)現(xiàn)，某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算”。這樣等于直接剝奪了消費(fèi)者選擇適用法定“3%處理規(guī)則”的可能，老百姓的合法權(quán)利瞬息之間就化成了泡沫。
與此同時(shí)，在對(duì)買受人逾期付款的違約責(zé)任和出賣人逾期交房的違約責(zé)任進(jìn)行合同約定時(shí)，消費(fèi)者的弱勢(shì)和開發(fā)企業(yè)的“霸氣”更加表露無遺。本來買受人的付款義務(wù)和出賣人的交房義務(wù)是一對(duì)具有對(duì)價(jià)關(guān)系的主合同義務(wù)，以合同的平等性來看，逾期付款的違約責(zé)任和逾期交房的違約責(zé)任自然也就對(duì)等，遵循日期一致、金額一致。但在一些開發(fā)企業(yè)提供的受檢合同中，出賣人逾期交房的違約責(zé)任遠(yuǎn)小于買受人逾期付款的違約責(zé)任。有的開發(fā)企業(yè)竟單方在合同中這樣規(guī)定，“出賣人逾期交房90日，買受人有權(quán)解除合同；買受人逾期付款30日，出賣人有權(quán)解除合同”“出賣人逾期交房的付3%違約金，買受人逾期付款的付5%違約金”。雙方權(quán)利、義務(wù)不對(duì)等的嚴(yán)重程度可見一斑。
合肥市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治檢查組表示，盡管許多受檢房地產(chǎn)企業(yè)都針對(duì)查出的問題作出了認(rèn)真的整改，但為了鞏固整改成果，今后針對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的檢查行動(dòng)還將加大力度，依法查處房地產(chǎn)交易過程中的違法違規(guī)行為。(盧堯 馬姝瑞)
