“使用權”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”的房屋都不要購買，此類房屋無產(chǎn)權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。這是記者昨日在市建委發(fā)布的購房風險提示中看到的。
合法新房網(wǎng)上能查
針對當前房地產(chǎn)交易市場中影響交易安全，損害交易當事人合法權益的問題，市建委昨日發(fā)布《關于購房有關問題的風險提示》。其中明確指出，不要購買無產(chǎn)權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，例如宣傳為“使用權”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”的房屋都不要購買，此類房屋無產(chǎn)權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。
市建委同時提醒廣大消費者，在購買房屋前請一定要驗看該房產(chǎn)的合法證件。期房應驗看開發(fā)企業(yè)的《商品房預售許可證》，現(xiàn)房驗看該房產(chǎn)的《房屋所有權證》。消費者可登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)查詢合法項目的相關信息。
使用權可變更為產(chǎn)權房
信一天不動產(chǎn)、北京中原等多家房產(chǎn)中介公司統(tǒng)計資料顯示，使用權房產(chǎn)在整個業(yè)務當中的比例只占到1%-2%，而且，交易都是相互換房的形式進行。不過，信一天不動產(chǎn)的相關負責人告訴記者，使用權房屋的產(chǎn)權單位一般會在每年初發(fā)一次公告，使用人可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權單位的房管科參加房改，補交完相應費用后就可以變更為合法的產(chǎn)權房了。
產(chǎn)權房買賣合同無效
大成律師事務所吳建中律師告訴記者，在農(nóng)村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒有繳納土地出讓金等。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發(fā)單位，開發(fā)建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的產(chǎn)權。因此，從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權證”是不具有商品房產(chǎn)權證的法律效力的。
吳律師強調(diào)，如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了此類房屋的購房合同，這種合同實質上是無效合同。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利也將無法得到保障。而且鄉(xiāng)產(chǎn)權房不能合法進行產(chǎn)權轉讓。更為嚴重的是，趕上這塊地國家規(guī)定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您買的房子可就是“拆了沒商量”！
【名詞解釋】
使用權：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。為房管局或單位所有，與使用權房主是長期租賃關系，產(chǎn)權單位不能隨便收回，即使收回也會對使用權人進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權的房屋在變成產(chǎn)權房后，能獲得補償款。使用權房房主的親屬，與其居住滿2年以上，可辦理繼承手續(xù)。
鄉(xiāng)產(chǎn)權：是指購買在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構制作頒發(fā)權屬證書。從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權證”是不具有商品房產(chǎn)權證的法律效力的。
小產(chǎn)權：產(chǎn)權本無大小之分，小產(chǎn)權的解釋目前說法不一。其中有一種解釋，指的也是鄉(xiāng)產(chǎn)權的房屋。
使用權變更為產(chǎn)權房要交多少錢？
假設和平里附近一套使用權房面積56平方米、建成年代為1988年的使用權房，如果能換成產(chǎn)權。首先是樓齡的折舊，按每年折2%計算，那么該套房屋的折舊＝1560元／平方米×５6平方米×３8%＝33196.80元；然后計算工齡折價，工齡折價＝工齡×工齡系數(shù)，以買方夫婦雙方工齡之和計，并以50年為上限，按50年計，工齡系數(shù)700-900元／年，按平均800元／年，則工齡折價＝50年×８00元／年＝40000元；最后，計算需要補交的價款＝1560元／平方米×５6平方米-33196.80元-40000元＝14163.20元。即買方要交給房管部門14163.2元，才能變?yōu)楫a(chǎn)權性質。（蔡雪婧）
