在過去的2008年12月里，蘿崗、花都、海珠、增城的5個即待收樓的樓盤，都遭到了業(yè)主的集體拒絕收房。房地產(chǎn)律師王美舟從2008年下半年開始，就接待了想集體退房的當(dāng)事人。雖然來找他幫忙打退房官司的業(yè)主能挑出一大堆房子的毛病，但最根本的原因還是房價下跌，“退房止損”成了業(yè)主手上的最后一張牌。

　　但是，記者在12月底調(diào)查了涌現(xiàn)退房潮的樓盤，發(fā)現(xiàn)真正著手退房的業(yè)主幾乎沒有。鬧退房的業(yè)主，大多數(shù)都是以房子的質(zhì)量問題為導(dǎo)火索，以退房為最后籌碼，要求開發(fā)商整改、補償損失。針對目前國內(nèi)出現(xiàn)的退房潮，律師和不少專家都分析，業(yè)主要成功退房的成本很高，而且即使成功退房，也可能要等很長時間才能收到錢。

　　退房，無了期的戰(zhàn)爭

　　“如果真要退房，就要看我們和開發(fā)商誰更能拖時間久了”，龍光峰景華庭的一位業(yè)主說。業(yè)主QQ群里在傳，該樓盤還沒拿到《竣工驗收備案表》，“如果我們能拖到2009年3月25日我們就有理由退樓！”這個樓盤原本在上月初就要收樓，但業(yè)主們對樓盤質(zhì)量強烈不滿，拒絕收樓，甚至有業(yè)主提議“團(tuán)退”——集體退房。

　　與開發(fā)商斗爭的最后籌碼

　　1月6日本來是準(zhǔn)業(yè)主郭偉(化名)收樓的日子。但他已收到七八條準(zhǔn)鄰居的短信：“明天上午業(yè)主集結(jié)，維權(quán)！”一個多月來，為了收樓的事情，他已經(jīng)多次向單位請假，一大早趕到蘿崗，跟開發(fā)商談質(zhì)量、談?wù)�修、談賠償，深夜才能拖著疲憊的身體回廣州。他告訴記者，這實在太難熬了。置業(yè)的喜悅早就被一波三折的經(jīng)歷沖淡了，和開發(fā)商的這場戰(zhàn)斗不知道什么時候才能結(jié)束。

　　盡管有業(yè)主說，“現(xiàn)在樓價跌得那么厲害，我們可以團(tuán)退后再團(tuán)購更便宜的”。但郭偉覺得退房是下下策，其實很多鄰居只是虛晃一槍嚇唬開發(fā)商，現(xiàn)在還沒有真正著手退房的人。

　　業(yè)主吹響集結(jié)號，開放商也不會干坐著。郭偉說，開發(fā)商只能用兩個字形容——狡猾。

　　12月底，開發(fā)商召集業(yè)主代表座談補償方案。參與的業(yè)主李先生說，開發(fā)商提出賠償15天延遲交樓違約金，但不賠現(xiàn)金，而是以送3個月管理費的方式賠償。業(yè)主們本以為至此便告一段落，但沒過兩天開發(fā)商通知，公攤面積比規(guī)劃時增加了不少，要求業(yè)主支付差價，后來又提出業(yè)主可以用賠償?shù)墓芾碣M來抵消。就是相當(dāng)于，發(fā)展商和業(yè)主互不相欠，業(yè)主還要照交管理費。

　　希望換來其他補償止損

　　萬象新都的準(zhǔn)業(yè)主abo和鄰居們也想退房，理由是跌價太多。去年12月初，業(yè)主們就奔走相告，讓各位準(zhǔn)鄰居“頂住壓力”拒絕收樓。業(yè)主們在要求補償方案里提出，“房價每況愈下，給前期買房的業(yè)主，造成了幾萬到幾十萬的損失”。

　　記者所見的補償意見中，業(yè)主們提出了4點要求。其中，第一要求開發(fā)商贈送每位業(yè)主5~8年的管理費，管理費從原來的1.8元/平降低到1.2~1.4元/平。第二是要求將原為800元/方、1000元/方的裝修標(biāo)準(zhǔn)，分別提高到1000元/方、1200元/方。這兩條就是為了補償“前期損失”。業(yè)主宋先生說，他們也明白開發(fā)商不可能補現(xiàn)金，但要能爭取免管理費、免費家電，也算是沒有吃大虧。

　　想加入濱江東某樓盤的業(yè)主論壇，要回答的第一個問題就是：“你是不是奸細(xì)？”

　　“退房團(tuán)”的網(wǎng)上戰(zhàn)場

　　這個樓盤初期樓價在18000元/平左右，但到收樓時房價已經(jīng)大打折扣。業(yè)主小梅告訴記者，其實有不少業(yè)主早已收樓，但也有近半業(yè)主堅持不收樓�！皼]有花園、天橋絕不收樓”，去年12月中，業(yè)主曾集體抗議要求整改賠償。

　　但是，每當(dāng)有業(yè)主在業(yè)主論壇或QQ群里表示不想再折騰，打算收樓時，總會引發(fā)一場口水戰(zhàn)。維權(quán)代表會斥責(zé)對方為“開發(fā)商的奸細(xì)”。小梅說，業(yè)主們的情緒其實是互相傳染的，態(tài)度動搖的人很快就會被拉進(jìn)維權(quán)隊伍。近幾天，他們剛剛爭取到國土局的支持，開發(fā)商已開始動工建設(shè)原先承諾的中心花園。但對業(yè)主要求的樓價補差還沒有定論。

　　萬象新都的業(yè)主abo說，業(yè)主內(nèi)部分成了兩派，一派人態(tài)度激烈，號召大家退樓；另一派人較為謹(jǐn)慎，經(jīng)常提醒其他業(yè)主不要接受媒體采訪，對開發(fā)商要客氣耐心�，F(xiàn)在，廣州鬧拒收和退房的樓盤不只一個，這些樓樓盤業(yè)主們互相在論壇里“串門”交流法律法規(guī)、退房條件。

　　在“退房”這個話題上，有個樓盤近期被頻繁提及，那就是全廣州也是全國首個限價房項目：保利西子灣。

　　近期有媒體稱，這個定價6800元/平的樓盤，過半業(yè)主因樓價下跌，以質(zhì)量差為由退房。但12月底，記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，真正想退房的業(yè)主極少，多數(shù)業(yè)主都是在等待開發(fā)商整改好后入住。而且，目前已經(jīng)有不少業(yè)主已經(jīng)收樓，并開始搬家入住。同時，開發(fā)商方面也表示已調(diào)來最好的裝修隊，會盡快完成整改。1月初，記者回訪時發(fā)現(xiàn)，的確有部分業(yè)主家已修補好，但也有不少業(yè)主反映問題仍在。

　　業(yè)主現(xiàn)身說法

　　不想退房，希望早日入住

　　去年12月中，記者接連接到西子灣業(yè)主的報料電話，稱該小區(qū)有質(zhì)量問題，影響收樓、無法入住，為此，記者到了該小區(qū)看看虛實。

　　在與西子灣的業(yè)主接觸中，記者發(fā)現(xiàn)業(yè)主對媒體充滿了不信任感。盡管記者接到了多位業(yè)主的報料電話，但記者一旦提出要到他們家看看時，多位業(yè)主都多番拒絕。后來，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上維權(quán)小組的一位成員，他和記者道出了其中的原因：“我們買限價房，必須是首次置業(yè)，加上限價房只能自住，不能出租、不能出售，業(yè)主當(dāng)然重視質(zhì)量！”

　　對于之前有媒體稱“業(yè)主因為房價下跌想退房”，該人士對這種說法非常憤怒，他說：“怎么可能退房？業(yè)主都是想快點整改好可以入住。但我們等了快1個月了，房子還沒整改，有些人急了是真的，但是我們不想退房�！�

　　業(yè)主魏兵接受記者采訪時一再強調(diào)，自己并非想退房，而是在等待整改完畢入住。他去年11月中來看房時，發(fā)現(xiàn)存在的問題，然而一再反映問題依舊。因此才拒絕收樓，要求開發(fā)商繼續(xù)整改的。記者追問他是否想退房時，魏兵向記者展示了他預(yù)訂家具的收據(jù)和訂單，說：“我連家具都買好了，你說我是想退房還是想入住？”

　　魏兵證實了維權(quán)小組成員的說法，他強調(diào)因為這套房子只能自住，所以更在乎。他說：“小市民們?nèi)菀讍幔?0萬元30年期的公積金貸款，每月要還2201.39元，還只能自住不能搬走，這房子可是一輩子的事情��！”所以，他的目標(biāo)是：要有一套合格房子，對得起自己和家里的積蓄。他盼望開發(fā)商盡快整改以便入住，否則就只能走“最后一條路”——起訴開發(fā)商。

　　房屋瑕疵

　　多為裝修施工造成

　　在潘先生家中，記者發(fā)現(xiàn)房子確實有不少問題，但多數(shù)屬于裝修問題，未發(fā)現(xiàn)影響房屋主體安全質(zhì)量的問題。

　　其中潘先生最不滿的是飄窗裂紋。潘先生家一共有3個飄窗，每個飄窗都裝了石板，不過所有石板都出現(xiàn)了橫向貫穿的裂紋�！八麄冋f這是天然裂紋，不愿意更換�！迸讼壬�說，之前的裝修隊手工很差，而且裝修工程承包過細(xì)，“經(jīng)過層層承包，到最后都不知問題出在哪個環(huán)節(jié)。”

　　而且承包過散，不同工種的工作銜接不好。潘先生指給記者看，幾乎每個單元的電器開關(guān)、插座距離都太遠(yuǎn)。潘先生還出示了在自己家用手機拍的照片：開關(guān)與插座距離很寬，中間塞上報紙、再封上玻璃膠，但現(xiàn)在已改裝好并重新粉刷過。 “本來應(yīng)該靠一起的，但由于由不同公司承包，砌墻的先隨便留個位置，電工后來才在上面安上開關(guān)和插座，大多空位過多，電工就用玻璃膠封一下就完事了”，

　　事實上，廣州市白云區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站(以下簡稱“安監(jiān)站”)，已于去年12月12日由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人組織施工、勘察、設(shè)計、監(jiān)理等單位負(fù)責(zé)人等組成驗收組，對保利西子灣一期項目進(jìn)行驗收。驗收中也發(fā)現(xiàn)了業(yè)主提出的問題，并發(fā)出了《整改通知書》。

　　相關(guān)驗收報告的結(jié)論是：一現(xiàn)場抽查發(fā)現(xiàn)：1、部分內(nèi)、外墻面存在裂縫；2、部分窗未打防水膠；3、部分墻面裂縫修復(fù)后存在色差；4、部分廚房墻面飾面磚存在空鼓。二、未辦理環(huán)保驗收手續(xù)。“安監(jiān)站”表示希望保利組織參建單位“全面驗查，落實整改”，同時因為這次驗收發(fā)現(xiàn)的問題，認(rèn)為西子灣并未合格，也無法提供《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》。

　　開發(fā)商承諾

　　全力整改，保證交樓質(zhì)量

　　就西子灣部分業(yè)主拒絕收樓及整改的問題，保利房地產(chǎn)集團(tuán)品牌管理中心助理總經(jīng)理何智韜接受了記者的采訪。

　　“首先我們承認(rèn)在限價方項目上，我們的裝修的確有些地方做得不太夠�！焙沃琼w和記者分析了其中的原因。

　　原因1：成本價銷售，重視裝修材料，但裝修施工有所忽視

　　何智韜和記者算了一筆賬：2006年11月，金沙洲推出4幅“雙限雙競”地塊，保利地產(chǎn)參與了其中3幅地塊的競標(biāo)。并最終以6500元/平方米的最高限價和4.13億元的總地價取得了該塊地塊。平均到樓面，地價成本是2557元/平方米。據(jù)介紹，建設(shè)成本大概要3000~3500/平，加上稅務(wù)、管理等成本，總成本已經(jīng)逼近6500元的最高限價。

　　同時，何智韜指出，在利潤率極低的情況下，西子灣的裝修標(biāo)準(zhǔn)仍達(dá)到600元/平。他說：“有的業(yè)主指出我們的裝修標(biāo)準(zhǔn)不過500元/每平方米，最多不超過550元。他們可以去附近標(biāo)稱裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平的住宅比一下，公道自在人心。我們沒有使用廉價、劣質(zhì)的裝修材料，室內(nèi)也沒有異味，這些都是大家認(rèn)可的”。

　　何智韜算完這筆帳后，記者問為何裝修方面仍有多處不足。何智韜以潘先生家飄窗的裂紋為例，“像這種飄窗，我們都使用了石板面，而裂縫是裝修隊經(jīng)驗不足造成的，我們會為業(yè)主更換，發(fā)現(xiàn)一處更換一處”。

　　原因2：裝修時間緊迫，難免瑕疵，碰上首次置業(yè)業(yè)主矛盾激化。

　　何智韜認(rèn)為，西子灣的裝修問題并不比一般的住宅要多。他說：“其實一套房子收樓時發(fā)現(xiàn)裝修缺陷是常見的問題，我們的其他樓盤也會為業(yè)主整改�！彼�解釋，裝修工程整體推進(jìn)，同時裝修數(shù)百套住宅，難免產(chǎn)生細(xì)微缺陷。他認(rèn)為，西子灣某些問題被放大，很大的原因是“這是全國首套限價房，部分業(yè)主由于是首次置業(yè)，都比較緊張”。

　　何智韜表示，目前開發(fā)商已從旗下各工地抽調(diào)最好的施工隊，盡力為業(yè)主整改，保證交樓質(zhì)量。

　　對于保利西子灣的樓價問題，韓世同認(rèn)為，這個價格在廣州市區(qū)西部仍相當(dāng)有吸引力，他指出畢竟西子灣直通地鐵，而且近江，品牌發(fā)展商對于將來的物業(yè)管理方面也有保障，業(yè)主退樓的話“不容易買到這么合算的房子”。

　　業(yè)主想退房成本高、難度大

　　對于目前出現(xiàn)的退房潮，房地產(chǎn)界專家、寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，業(yè)主不應(yīng)該以房價下跌為由要求退房。他說：“樓市和股市一樣有升有跌，買賣雙方應(yīng)該維持契約的精神，不能因為市道不好就退房”

　　而對于不少業(yè)主以房子質(zhì)量問題提出退房的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士指出，普通的裝修問題并不能成為退房理由，業(yè)主要成功退房的成本和難度都很高。

　　雙方加強溝通方能解決問題

　　“有多大的問題，雙方不能坐下來慢慢談？”韓世同提起西子灣的退樓潮，第一句話就直指矛盾核心——雙方溝通不暢。

　　韓世同說：“首次置業(yè)者不明白收樓時的情況，他們見到別人的房子住進(jìn)去很豪華、舒適，以為那就是收樓標(biāo)準(zhǔn)。其實，現(xiàn)在的房子施工，尤其是裝修施工，并非開發(fā)商自己就能做得很好的，需要大量工人來完成，施工過程難免出現(xiàn)問題�！�

　　韓世同解釋說，目前的住宅收樓，尤其在精裝修環(huán)節(jié)，業(yè)主應(yīng)多留個心眼，發(fā)現(xiàn)問題就讓開發(fā)商整改，一套住宅發(fā)現(xiàn)10余處，甚至20處裝修瑕疵很正常的。正確的處理方法，應(yīng)該是業(yè)主反映問題，開發(fā)商積極整改解決，業(yè)主不必意氣用事。對于開發(fā)商，韓世同則建議開發(fā)商果斷處理裝修問題，只要合理要求就要不計成本地落實解決。他說：“開發(fā)商整改其實用不了幾個錢，何必斤斤計較呢？”

　　集體退房可行性差退房款難到手

　　律師王美舟說，2008年以來他真的很忙，找他打退房官司的人很多。他說，其實自己明白要求退樓的客戶，原因都是樓價下跌，但導(dǎo)火索卻是房屋質(zhì)量、規(guī)劃更改。

　　但是，這些找他打退房官司的人，不少都被他勸退了。“我不是不敢得罪人，而是集體退樓缺乏可行性”，王美舟告訴記者，有些單獨要求退房的業(yè)主，他都能幫助協(xié)調(diào)庭外和解，但集體退樓的案子，不敢說勝算有多少。因為集體退樓涉及的款項動輒上億元，尤其目前不少開發(fā)商的資金鏈都有問題，業(yè)主就算打贏官司，開發(fā)商有沒有錢賠都是問題。

　　王美舟說，“一手收錢，一手還樓”的概率很低。業(yè)主退樓所承擔(dān)的風(fēng)險非常大。因為開發(fā)商和業(yè)主簽訂的合同中，一般都規(guī)定如果要求退樓成功，退樓款項將在一個較長時期內(nèi)返還，執(zhí)行起來很困難。所以，業(yè)主即使成功退樓，也可能要等很長時間才能收回退樓款，可能遭遇的拖欠、賴帳等都是風(fēng)險之一。

　　以質(zhì)量為由退房檢測成本太昂貴

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，業(yè)主想以質(zhì)量問題為由退房并不簡單。

　　廣州市啄木鳥裝修公司是廣州較早開展收樓委托驗房業(yè)務(wù)的公司之一，裝修監(jiān)理工程師趙太宇在涉及退房風(fēng)波的數(shù)個樓盤看過數(shù)十套住宅，他告訴記者，最常見的問題是裝修施工不規(guī)范。他說：“如果是能整改的問題，一般來說都不能退房。要退房就要主體結(jié)構(gòu)性問題，比方說地基下沉這樣的問題”。

　　建筑監(jiān)理師陳先生向記者介紹，如果提出質(zhì)量問題退房，業(yè)主要請符合相關(guān)資質(zhì)規(guī)定的單位對房子主體建筑質(zhì)量提出檢測，費用非常高昂，動輒數(shù)以十萬元計，得不償失。

　　韓世同也認(rèn)為，業(yè)主因一些質(zhì)量瑕疵“過度維權(quán)”可能得不償失。他舉例說，某業(yè)主曾為了裝修問題拒絕收樓，最后鬧上法庭，結(jié)果房子空置了兩三年，業(yè)主還需要自行承擔(dān)租房等費用，人力物力消耗無數(shù)，實在得不償失。

　　以“拖”求退可能只是一廂情愿

　　現(xiàn)在部分“退房”業(yè)主抓住《竣工驗收備案表》不全來拖延時間，想憑此以開發(fā)商延期交樓為由退房。不過記者采訪多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，都指出這種想法可能只是業(yè)主一廂情愿。

　　某地產(chǎn)公司市場部肖女士告訴記者，過去《竣工驗收備案表》的確是交樓的必要條件之一，但近年來隨著手續(xù)簡化，不少開發(fā)商和業(yè)主的合同中不再以《竣工驗收備案表》為收樓要件。

　　一些開發(fā)商則告訴記者，由于《竣工驗收備案表》涉及多個環(huán)節(jié)，不少住宅小區(qū)要等小區(qū)整體建設(shè)完成后才能取得，近年來也可以分期驗收，但相關(guān)部門辦理進(jìn)度很慢，如果一定要等到這個備案表將影響銷售。

　　可以退房的十種情況

　　在某地產(chǎn)公司市場部工作的沈先生告訴記者，如果沒有主體結(jié)構(gòu)問題，但如果有其他原因，也可以退房。他列舉了符合退房條件的十種情況。

　　1　延遲交房。是指到了合同中約定交房日后，業(yè)主遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等。

　　2　開發(fā)商缺少有效證件與批文，導(dǎo)致合同無效。

　　3　開發(fā)商未購房人同意變更設(shè)計。

　　4　由于開發(fā)商的原因，在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證。

　　5　無法得到貸款。 在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

　　6　實測房屋面積與暫測面積的誤差超過3%。

　　7　房屋質(zhì)量不合格。 房屋質(zhì)量不合格是房屋的"硬傷"，出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

　　8　商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)退房。

　　　9　房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的。

　　10 開發(fā)商把房子抵押。