2006年年初北京市建委官員在一個(gè)會(huì)議上，首次提到限價(jià)房時(shí)，購(gòu)房者對(duì)限價(jià)房的概念基本處于模糊階段。讓限價(jià)房聲名鵲起的是去年宏觀調(diào)控開(kāi)始，當(dāng)時(shí)北京市國(guó)土資源局、北京市建委等多個(gè)部門將限價(jià)房作為抑制房?jī)r(jià)，體現(xiàn)其宏觀調(diào)控積極程度的重要成果。由于政府有關(guān)部門有意識(shí)地?cái)U(kuò)大限價(jià)房的作用。限價(jià)房以“積極抑制房?jī)r(jià)”的高姿態(tài)出現(xiàn)，被北京購(gòu)房者解讀為，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想的最佳途徑。
就這樣，北京的限價(jià)房被給予了更多人的購(gòu)房夢(mèng)想。2007年5月，北京首批限價(jià)地的歸屬終于塵埃落地，此前被委以重任的限價(jià)房也揭開(kāi)其神秘的面紗。價(jià)格指標(biāo)、購(gòu)買人群、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等多種因素被完全剝離出來(lái)后，那些對(duì)限價(jià)房充滿期待的購(gòu)房者的心情則發(fā)生了截然不同的變化。
1 低收入人群仍舊買不起
●代表人物：王先生夫婦
●人物特征：具有購(gòu)買資格的中低收入人群
●人物心態(tài)：價(jià)格太高，買不起
王先生夫婦均是首鋼的老職工，目前已退休，兩個(gè)女兒都已出嫁，只有老兩口住在石景山金頂街附近將要拆遷的首鋼職工宿舍里。宿舍是平房，一到下雨天道路也很泥濘。從限價(jià)房一傳出消息，王先生就持續(xù)關(guān)注著，盼望能湊夠錢買一套，早點(diǎn)搬離這個(gè)地方。
限價(jià)地浮出水面時(shí)可高興了
“去年剛宣布6塊限價(jià)地時(shí)，石景山就有兩塊，當(dāng)時(shí)可高興了，”王先生說(shuō)，畢竟在石景山住了幾十年，不習(xí)慣到別的地方去。在他看來(lái)，限價(jià)房就是針對(duì)他們這樣的低收入人群的福利性政策，自己湊湊錢應(yīng)該買得起。
今年三月底，眾所期待的限價(jià)房終于浮出水面：首批三塊限價(jià)地將入市，市建委文件顯示，限價(jià)房比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價(jià)格下浮10%—15%。其中距離王先生最近的石景山金頂街地塊為6250元/平方米。購(gòu)買人資格為具有本市常住戶口，同時(shí)本市中低收入家庭優(yōu)先等。
售價(jià)太高買不起
王先生完全符合這個(gè)資格，但是，金頂街這個(gè)離自己最近的地塊高達(dá)6250元/平米的價(jià)格，讓王先生對(duì)限價(jià)房徹底失望了。他算了一筆賬，按每平米6250元取得一套85平米兩居，公積金貸款20年估算，首付近10萬(wàn)元，月供近2700元，一次性付款則需要近50萬(wàn)元，還要交納各種稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)上萬(wàn)元，而自己和老伴并沒(méi)有多少積蓄，每個(gè)月的退休金也不到3000元，女兒們的日子也過(guò)得不太好，不太可能補(bǔ)貼他和老伴。這就是說(shuō)，自己根本買不起限價(jià)房。
“售價(jià)太高，我根本買不起，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們的心理預(yù)期，對(duì)我們這些低收入家庭來(lái)說(shuō)，限價(jià)房的房?jī)r(jià)仍然是個(gè)天文數(shù)字�！�5月20日，王先生在自家門前的空地上來(lái)回走著，不時(shí)拿起水壺去澆澆花，又放下，心情很復(fù)雜�？粗×藥资甑睦戏孔樱榫w低落的他說(shuō)，周圍數(shù)十家鄰居也都和他家的情況差不多，等拆遷公告下來(lái)了，都得搬。買不起限價(jià)房的他們，只能另想他法了。
2 買得起的人更關(guān)心供應(yīng)數(shù)量
●代表人物：溫小姐及其男友
●人物特征：具有購(gòu)買資格和購(gòu)買能力
●人物心態(tài)：擔(dān)心供應(yīng)量少，買不上
溫小姐和男友目前并不擔(dān)心沒(méi)有住處，他們住在男友單位提供的一套小兩居里，但是，兩人還是渴望擁有自己的漂亮房子。為此，在過(guò)去的一年多時(shí)間里，他們兩人花了很多的時(shí)間去看房子。
為買限價(jià)房等了一年
溫小姐知道限價(jià)房已經(jīng)是去年年中的事了。當(dāng)時(shí)一個(gè)房地產(chǎn)界的朋友告訴他們廣渠路將要推出限價(jià)地，她和男友很是高興了一陣子�！拔覀儺�(dāng)時(shí)推測(cè)購(gòu)買資格應(yīng)該和經(jīng)濟(jì)適用房差不多，”溫小姐說(shuō)，自己和男友都有北京戶口，收入不高不低，資格應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。接下來(lái)他們就擔(dān)心，限價(jià)房既然很便宜，會(huì)不會(huì)和經(jīng)適房一樣出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)、倒號(hào)的情況？那樣的話就太痛苦了———她和男友曾看到過(guò)排隊(duì)買經(jīng)適房的場(chǎng)景。
在這樣的擔(dān)心中，溫小姐一直關(guān)注限價(jià)房的進(jìn)展，并決定竭盡全力購(gòu)買限價(jià)房。
供應(yīng)的數(shù)量太少
今年3月底，北京市有關(guān)部門宣布，本市今年將推出300萬(wàn)平方米限價(jià)房用地，全部用于建設(shè)套型為90平方米以下的住宅，據(jù)此計(jì)算，將可提供3萬(wàn)余套住房。“這個(gè)數(shù)量太少了！”溫小姐看了相關(guān)的配套文件后發(fā)現(xiàn)，具備購(gòu)買限價(jià)房資格的人數(shù)不會(huì)低于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人數(shù)，而后者已經(jīng)排到了十幾萬(wàn)人。
擔(dān)心歸擔(dān)心，溫小姐并沒(méi)有放棄希望，分析已入市的幾塊地，綜合她和男友兩人的工作地點(diǎn)，西三旗是相對(duì)合適的一個(gè)位置。趁著周末，兩人到西三旗實(shí)地考察了一番。他們打聽(tīng)到，周邊的商品房?jī)r(jià)位都超過(guò)8000元/平米。
“我們現(xiàn)在是不是就該開(kāi)始找關(guān)系、排隊(duì)了呢？”溫小姐最后這樣問(wèn)記者。
3“外地人”何時(shí)具有資格
●代表人物：陳小敏夫婦
●人物特征：在北京工作的外地低收入階層
●人物心態(tài)：什么時(shí)候外地人也能買到限價(jià)房
在崇文區(qū)某社區(qū)菜市場(chǎng)賣了幾年蔬菜的陳小敏很關(guān)注限價(jià)房，這位來(lái)自河北的樸實(shí)農(nóng)民和妻子打算在北京長(zhǎng)期生活，把孩子和老人也接過(guò)來(lái)。房子對(duì)他們來(lái)說(shuō)，成了一個(gè)大問(wèn)題。
“像我們這樣的收入，在北京根本買不起房子，”陳小敏說(shuō)，自己和妻子賣菜每月收入5000元左右，扣除房租、水電費(fèi)、孩子讀書(shū)費(fèi)，就沒(méi)有多少了，幾年下來(lái)雖然攢了一些錢，但動(dòng)輒上萬(wàn)元的房子他想都不敢想。陳小敏第一次聽(tīng)說(shuō)限價(jià)房時(shí)，他很高興，直覺(jué)以為就是低價(jià)房，小戶型，覺(jué)得自己買房有點(diǎn)盼頭了。
去年6月北京國(guó)土部門將幾塊區(qū)域位置明確的限價(jià)地公布出來(lái)的時(shí)候，陳小敏認(rèn)為限價(jià)房離自己已經(jīng)近在咫尺，他甚至在籌劃著把老家的房子賣掉，以湊更多的錢來(lái)買限價(jià)房。結(jié)果今年政策出來(lái)，發(fā)現(xiàn)非北京戶口沒(méi)有資格購(gòu)買，他的心情非常失落�！盀槭裁匆欢ㄒ本⿷艨冢课覀兤鋵�(shí)也是在為北京服務(wù)�！标愋∶舨唤�，北京怎么就不能給低收入的外地人提供一些他們可以承受的住房？
記者觀察
政策初衷與落實(shí)的錯(cuò)位
梳理限價(jià)房出臺(tái)的過(guò)程，可以發(fā)現(xiàn)，從2006年年初政府開(kāi)始出臺(tái)限價(jià)房，到現(xiàn)在塵埃落定，其最終的落實(shí)結(jié)果和政府的初衷、人們對(duì)限價(jià)房的最初直覺(jué)認(rèn)知以及購(gòu)房者的期望有很大出入，房?jī)r(jià)持續(xù)高企、真正有需求者是否可以買到合適的房子，中低收入者是否可以得到住房保障，依然是亟待解決的難題。
追溯北京限價(jià)房的歷史，可以發(fā)現(xiàn)，限價(jià)房最初是帶著歷史責(zé)任出生的。隨后，宏觀調(diào)控正式開(kāi)始，限價(jià)房的主要任務(wù)是滿足中低收入家庭自住需求，即解決一部分無(wú)能力購(gòu)買普通商品房、又超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的“夾心層”，從而形成商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房四個(gè)層面的住房供應(yīng)體系。
由此推斷，限價(jià)房政策的初衷是改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平抑高漲的房?jī)r(jià)。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，按照目前公布的供應(yīng)量，還無(wú)法達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。這些地塊分散在幾個(gè)不同的區(qū)域，給市場(chǎng)帶來(lái)的影響不是非常明顯。更有觀點(diǎn)激進(jìn)者認(rèn)為，限價(jià)房“比周圍商品房低10%到15%”的定價(jià)，使處于高價(jià)位的商品房的價(jià)格得到了政府的公開(kāi)認(rèn)可。
觀點(diǎn)釋疑
限價(jià)房本質(zhì)仍是商品房
北京市三塊限價(jià)地公布后，購(gòu)房者最直觀的感受就是，位置太偏，價(jià)格也不低，相關(guān)調(diào)查顯示，超過(guò)六成的受訪者認(rèn)為限價(jià)房太貴，中低收入階層還是買不起�！安糠窒M(fèi)者認(rèn)為限價(jià)房貴的主要原因，是其對(duì)限價(jià)房房?jī)r(jià)的心理預(yù)期太高。”鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松這樣認(rèn)為。
產(chǎn)品類型是商品房
與政策初衷相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者和市場(chǎng)一開(kāi)始就對(duì)限價(jià)房抱以“保障性住房”的直接認(rèn)知和心理預(yù)期，政府和媒體傳達(dá)出來(lái)的訊息也在不斷強(qiáng)化這一點(diǎn)。但從北京市最終的招標(biāo)文件來(lái)看，限價(jià)房的具體措辭是“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”，其本質(zhì)仍是商品房。
事實(shí)上，限價(jià)房的價(jià)格參考周圍商品房，低不了太多，以致一公布就引來(lái)“限價(jià)房太貴”的指責(zé)；從運(yùn)作來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)住房制度改革以來(lái)的一種正式的制度性保障住房形式，其用地是由政府劃撥的，相關(guān)稅費(fèi)收入也大幅減少，促使房?jī)r(jià)成本下降，并通過(guò)對(duì)銷售基準(zhǔn)定價(jià)，從而使房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也被限定在3%。而限價(jià)房可以理解為價(jià)格管制，即對(duì)最高價(jià)進(jìn)行人為限制的行為，但并未限制其商品房的特征，除了采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法來(lái)確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，其他環(huán)節(jié)與商品房開(kāi)發(fā)并無(wú)二致。
主要是抑制房?jī)r(jià)
目前政府有關(guān)部門對(duì)限價(jià)房是否是保障性住房也暫無(wú)定論。此前，在宋家莊經(jīng)適房項(xiàng)目開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是保障性住房。但兩限房是否歸入保障性住房？目前還在研究中。”而之前市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛也曾表示，不管兩限房前面有多少定語(yǔ)，其核心還是商品房。
因此，必須要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)辦事，政府對(duì)其房?jī)r(jià)和戶型進(jìn)行限制，主要是為了控制房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，抑制房?jī)r(jià)。(張曉玲）
