近兩月來(lái)，京城樓市持續(xù)回暖，樓市最壞的時(shí)期是否已經(jīng)過(guò)去？今年是不是出手買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)？其實(shí)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無(wú)非是信心經(jīng)濟(jì)，對(duì)咱們普通老百姓而言，買(mǎi)房是件大事情，寧肯“隨波逐流”，也別“逆勢(shì)而動(dòng)”。

　　日前，本報(bào)聯(lián)合艾瑞咨詢(xún)對(duì)市民在2009年購(gòu)房意愿進(jìn)行了網(wǎng)上調(diào)研。結(jié)果顯示，目前降得有些“摳摳嗦嗦”的房?jī)r(jià)，顯然還沒(méi)達(dá)到多數(shù)市民心理預(yù)期，僅有15.7%的被調(diào)查者表示會(huì)在今年出手買(mǎi)房，更多人則處于對(duì)政策和樓價(jià)的觀望狀態(tài)。

　　六成受訪(fǎng)者兩年內(nèi)想買(mǎi)房

　　對(duì)那些觀望已久、持幣待購(gòu)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，2009年是否值得出手，成了最為關(guān)心的問(wèn)題。調(diào)研顯示，六成受訪(fǎng)者在兩年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃，但是其中僅15.7%的人表示會(huì)選擇在2009年買(mǎi)房，46.6%的人則表示雖然有買(mǎi)房計(jì)劃，但會(huì)繼續(xù)觀望一段時(shí)間。選擇計(jì)劃買(mǎi)房的被調(diào)查者多是出于剛性需求，60.6%的人是為了結(jié)婚、拆遷及改善住房條件等用處，購(gòu)房投資需求不足10%。

　　專(zhuān)家解讀

　　中等收入人群需求旺盛

　　●艾瑞咨詢(xún)分析師 孟瑋

　　調(diào)查結(jié)果顯示，家庭年收入在10-20萬(wàn)元之間、有一定購(gòu)買(mǎi)力的中等收入群體，購(gòu)房的剛性需求比例達(dá)到54.2%，說(shuō)明這部分人群的購(gòu)買(mǎi)需求比較旺盛，但普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)沒(méi)有達(dá)到心理預(yù)期而選擇觀望一段時(shí)間。對(duì)于中等家庭收入群體，一是從政策層面給予支持，通過(guò) “兩限房”等措施解決其買(mǎi)房問(wèn)題；二是，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)針對(duì)其提供更大力度的優(yōu)惠政策，刺激消費(fèi)。因?yàn)閮r(jià)格合理是吸引入市的關(guān)鍵。一旦性?xún)r(jià)比突破其心理臨界點(diǎn)，中等收入家庭將成為拉動(dòng)樓市回暖的強(qiáng)勁動(dòng)力。

　　樓市短期行情還將持續(xù)

　　●中原地產(chǎn) 李文杰

　　本次樓市成交量高潮從春節(jié)后啟動(dòng)并持續(xù)至今，并在2月8日及3月1日的周末達(dá)到近期高峰。究其原因，一方面是2008年以來(lái)觀望的客戶(hù)積累需求集中爆發(fā)；股市短期的持續(xù)升高激勵(lì)了投資人的信心；投資人及各行業(yè)對(duì)四萬(wàn)億的刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的落實(shí)充滿(mǎn)憧憬。

　　二季度起，受到金融機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)的信貸額度收緊及銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控二套放貸放松，預(yù)計(jì)個(gè)貸將重新收緊，將可能再次造成成交量的回落；3至4月各公司年報(bào)的陸續(xù)出臺(tái)，利潤(rùn)下滑甚至虧損可能會(huì)加劇投資人對(duì)2009年的購(gòu)買(mǎi)力需求的擔(dān)心；需要至少24個(gè)月以上才能消化的過(guò)多存量房將繼續(xù)造成房?jī)r(jià)回落。對(duì)于后市，相信這撥兒行情還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但估計(jì)2009年的整年成交量都如過(guò)山車(chē)般的波動(dòng)。

　　半數(shù)人看跌今年房?jī)r(jià)

　　盡管近兩個(gè)月來(lái)，樓市出現(xiàn)一陣小繁榮，成交量有所放大。但近3000名被調(diào)查者中，仍有接近一半人認(rèn)為今年樓市總體不容樂(lè)觀，價(jià)格下行趨勢(shì)不可阻擋；33.25%的人認(rèn)為樓市將在低位盤(pán)整，年內(nèi)或見(jiàn)底；認(rèn)為樓市今年有望回暖的僅占19.35%�？傮w而言，市民對(duì)樓市的信心仍然不足，這與當(dāng)前低迷的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及往年房?jī)r(jià)持續(xù)走高對(duì)居民心理的影響都有很大關(guān)系。

　　專(zhuān)家解讀

　　重塑信心至關(guān)重要

　　●艾瑞咨詢(xún)分析師 孟瑋

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)所表現(xiàn)出的周期性低迷，與居民購(gòu)房信心有直接關(guān)系。而二月份出現(xiàn)的一小撥兒行情，與近期股市小行情所帶來(lái)的信心不無(wú)關(guān)系。只要多數(shù)人繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)看跌，樓市就難以擺脫低迷。要消除居民的觀望情緒，需要政府、開(kāi)發(fā)商和輿論的共同努力。期待“兩會(huì)”過(guò)后，政府新政策的出臺(tái)以及開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)力度的加強(qiáng)，能帶動(dòng)消費(fèi)者恢復(fù)信心，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

　　現(xiàn)在入場(chǎng)炒樓等于自殺

　　●房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人 牛刀

　　看到目前樓市的“小陽(yáng)春”，一些樓市職業(yè)投資人已經(jīng)準(zhǔn)備沖進(jìn)樓市，血戰(zhàn)一番。實(shí)際上，無(wú)論是從市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)，還是國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)都處在一個(gè)暢行無(wú)阻的下降通道。轟轟烈烈的美國(guó)炒房團(tuán)，最后的結(jié)果是沒(méi)有一套成交，說(shuō)明由美國(guó)的次貸危機(jī)引發(fā)的一輪全球性的不動(dòng)產(chǎn)的向下估值，遠(yuǎn)沒(méi)有見(jiàn)底。中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)像全球其他國(guó)家一樣，還處在向下估值的通道。

　　目前深圳日均成交量已經(jīng)達(dá)到200套左右，上海800套左右，北京500套左右，這個(gè)數(shù)據(jù)和2008年同期相比增長(zhǎng)了，但那時(shí)正好是樓市走進(jìn)冰河時(shí)代，深圳一天只有幾十套成交。而北京旺季時(shí)的日均成交量為800套左右，比現(xiàn)在要多出300套。目前成交量的放大并沒(méi)有達(dá)到樓市正常時(shí)期的平均水準(zhǔn)，更談不上房?jī)r(jià)走穩(wěn)。種種跡象表明，炒家現(xiàn)在殺進(jìn)樓市無(wú)異于自殺。但對(duì)于有剛性需求的自住型人群，可以擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)降幅比較大的樓盤(pán)，建議觀望到3季度。

　　多數(shù)人仍感覺(jué)房?jī)r(jià)過(guò)高

　　無(wú)購(gòu)房計(jì)劃的受訪(fǎng)者中，41.4%是因?yàn)榉e蓄不足，房?jī)r(jià)超過(guò)了購(gòu)買(mǎi)力；30.7%的比例是雖然具有購(gòu)買(mǎi)能力，但認(rèn)為房?jī)r(jià)仍沒(méi)有達(dá)到心理預(yù)期而選擇觀望。結(jié)果表明，房?jī)r(jià)仍是影響居民購(gòu)買(mǎi)決策的最關(guān)鍵因素，目前樓市價(jià)格仍超過(guò)多數(shù)受訪(fǎng)者的承受能力。

　　調(diào)研顯示，僅有約一成受訪(fǎng)者表示因政府出臺(tái)優(yōu)惠政策而加快了購(gòu)置房產(chǎn)速度，多數(shù)人認(rèn)為政策影響不夠顯著，購(gòu)房成本并未出現(xiàn)明顯下降。36.4%的網(wǎng)民表示期待更多政策出臺(tái)。在網(wǎng)民期待的利好政策(措施)中，下調(diào)房貸首付和利息成為首選，比例分別達(dá)到77.04%和67.25%，另外，七成左右的受訪(fǎng)者認(rèn)為政府應(yīng)該限制房地產(chǎn)商的利潤(rùn)。

　　開(kāi)發(fā)商必須加大讓利幅度

　　●北大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 陳國(guó)強(qiáng)

　　高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為制約樓市發(fā)展的關(guān)鍵因素，盡管政府已明確表態(tài)不會(huì)支持高房?jī)r(jià)，但主動(dòng)調(diào)整價(jià)格的開(kāi)發(fā)商還是少數(shù)，即使調(diào)整了，幅度也不是很大。隨著樓市的進(jìn)一步調(diào)整，開(kāi)發(fā)商能否做出大幅度的讓利行為，在很大程度上也將決定一些區(qū)域性市場(chǎng)能否走出低迷——房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度越大，泡沫擠壓得越干凈，樓市就能更快地走出低谷。開(kāi)發(fā)商必須認(rèn)識(shí)到，宏觀市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，價(jià)格體系也必然會(huì)重新塑造，硬挺著高房?jī)r(jià)是沒(méi)有出路的。

　　二套房貸不可能放松

　　二套房貸政策是2007年針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒房行為過(guò)多、房地產(chǎn)過(guò)熱、導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快行為出臺(tái)的措施，在之后的市場(chǎng)中對(duì)炒房團(tuán)也起到了很好的遏制�，F(xiàn)在看來(lái)，二套房政策取消的條件還并不成熟，樓市價(jià)格仍處在下降通道中，一旦放開(kāi)有可能會(huì)造成惡意炒房。當(dāng)前政府最應(yīng)調(diào)整的是“70/90”政策，在高端需求市場(chǎng)上，這個(gè)政策的弊端已經(jīng)十分明顯了。在保障房政策日益健全的情況下，商品房面積不應(yīng)再一刀切。