2月的廣州，很難分辨出是冬天還是春天。春節(jié)后，廣州房地產市場交易量較春節(jié)前有所回暖，廣州樓市迎來了“小陽春”。根據廣州焦點網對陽光家緣網簽數據的監(jiān)控，2月份廣州樓市網簽總數為7579套，相比1月份上漲了31%。而今年開年以來，廣州市的光大水榕苑、保利中環(huán)廣場開盤后接連創(chuàng)造的“日光盤”(項目推出當天售完)，讓低迷了一年多的房地產業(yè)春意盎然。

　　令人興奮的銷售數據

　　2月14日，廣州光大花園水岸榕城北區(qū)首期開售當日，到場客戶超3000人，開盤三小時內434套單位即告全部售罄，成交額逾4億元，廣州樓市久違的“開盤即封盤”景象再次重現。此外，珠江新城領峰2月份頭兩周也成交近1億元，雋峰、金域藍灣及蘭亭御苑等中心區(qū)樓盤均取得突出成交業(yè)績。

　　與一手樓相比，剛剛過去的2月份，廣州二手樓市同樣呈現小高潮。來自滿堂紅地產的統(tǒng)計顯示，二手住宅買賣成交宗數環(huán)比增加逾五成，是去年3月份之后成交最多的月份，與此同時，二手樓均價繼續(xù)穩(wěn)定在7000元/平方米以上，為7151元/平方米，環(huán)比下跌1.4%。

　　市場回暖，房地產商們同樣感覺明顯。星河灣控股集團董事長黃文仔表示，廣州樓市已有回暖跡象，特別是近期，不少房地產企業(yè)都感覺明顯，“一月份的期房銷售業(yè)績很好，二月份就更好，是預料不到的好�！�

　　對于市場回暖，大部分業(yè)內人士認為，主要原因是來自于價格的調整到位而刺激了剛性需求。2008年12月起，最近三個月來，廣州一手樓樓價一直維持在8000元/平米左右，而這一價格基本上是2006年的水平，同2008年初相比下降了30%。

　　滿堂紅地產首席研究員龍斌分析說，去年底國家出臺刺激樓市的措施正在逐漸見效，從1月1日起購房利率七折優(yōu)惠等，刺激了不少購房者入市。同時，去年下半年金融危機爆發(fā)后，市場上積蓄了一段時間剛性需求集中釋放。經濟層面的數據顯示國內經濟形勢看好，購房者有了信心。

　　廣州樓市的回暖也給各方帶來難得的信心，一些樓盤甚至出現了加價銷售的行為。而長江證券研究員甚至表示，廣州樓市底部形成已成定局。認為，廣州市場成交放量始于2008年中期，隨著未來推盤貨量的不斷上升，廣州市場成交將維持高位運行。特別是進入到2009年下半年后，去年新開工面積的迅速下降將徹底緩解市場對供給的擔心，價格水平有望得到回升。

　　“15條”助力反轉？

　　本周三，廣東省政府正式出臺了《關于促進我省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，從保障住房建設、刺激商品房銷售、扶持房地產商等三方面推出15條意見。本已乘著二月春風的廣州房地產市場，似乎大有扶搖直上的感覺。

　　對此，廣東恒大集團董事會主席許家印則告訴記者，廣東出臺的15條房地產新政可以說是“國三條”的具體落實與實施。對于新政的種種利好是否能夠使廣州房價再上漲，這很難估測。

　　廣東省房協會長蔡穗聲也表示，影響市場的因素是多方面的，政策是有促進消費、鼓勵買房的重要作用，但不是唯一的。最重要的還是供求關系和宏觀經濟走向。廣東省房協在二月初公布的市場分析報告指出廣東房地產市場已經進入周期性調整，這既是對08年的總結，又是對09年的判斷。既然是周期性調整，就不可能在短期內調整結束，當然，調整在一定程度上會出現波動，但不能就某個月銷售好一些就判斷為“回暖”。

　　中原地產項目部總經理黃韜預測，未來一段時間，廣州樓市成交量可能出現“W”形小幅波動的走勢。據其分析，2月下旬成交量增長已經減速，不排除3月份成交下跌的可能。

　　對于廣東救市15條意見，大多數業(yè)內人士認為，對刺激消費的作用并不會太明顯。15條意見中，在稅收優(yōu)惠幅度上并不大。據廣東省地稅局匡算,此政策執(zhí)行一年,全省個人所得稅與契稅優(yōu)惠總額在9億元左右。而2008年廣東全省商品房銷售額2879.96億元，優(yōu)惠額只有千分之三，很難說能產生多大的刺激作用。而最能刺激消費，曾被寄予厚望的二套房松綁和購房入戶，此次15條意見并沒有大的突破。

　　實際上，對于2月廣州樓市的暖春，大部分開發(fā)商采取的還是迅速出貨，能賣就趕快賣。據經緯行研究中心的統(tǒng)計，2月14日-2月20日廣州全市十區(qū)見報的商品住宅廣告投放費用總計約903萬元，環(huán)比上周增長81.97%。而2月下旬，開發(fā)商促銷活動開始增多，報紙推廣力度也開始加大。

　　而一家全國知名的廣州大型地產商董事長在非公開場合與中國證券報記者溝通時明確表示，09年樓市將呈現L型底部，整體向上的空間并不大。整個年度將會出現幾個波段，而一季度被他認為將是今年銷售最好的時期。他自己所在的公司將抓住這最好、也是最后的機會。

　　地產商仍處困局之中

　　透過廣州樓市暖春的背后，一些官方信息也或多或少地折射出地產商的困局。

　　2月26日，在國務院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上，銀監(jiān)會主席劉明康表示銀監(jiān)會嚴格實施二套房政策，積極防范房地產金融風險。而緊接著廣東出臺的15條意見和國務院總理溫家寶在作政府工作報告時，也再次強調僅對符合條件的二套房松綁，這與此前的國家原有政策相比，并未作出突破。

　　堅決控制二套房政策，實際上折射出管理層對目前房價的擔憂，并不認為目前的價格已經跌到了底部。如果跌到了底部，金融機構在房貸上將會毫無風險，何來積極防范？銀行現在發(fā)放房貸是按成交價的70%，尚有30%的安全邊際，目前仍強調要嚴格執(zhí)行二套房政策，只能說明了管理層預測房價繼續(xù)下跌的空間仍然非常大。一位銀行業(yè)人士這樣對中國證券報記者分析。

　　廣東出臺的15條意見，實際上也再次折射出廣東房地產商的資金緊張局面。此次15條意見中對地產商的扶持主要是體現在土地出讓金和土地增值稅緩繳上面，這對目前融資不暢、銷量有限的房地產商來說的確是久旱逢甘霖。

　　而房地產商最大的困局仍未解開。廣東省房協公布的2008年廣東一手住宅空置面積高達1031萬平方米，比2007年激增了279萬平方米，更是2004年以來連續(xù)4年下降后的首次上升；當中空置3年以上的積壓住房面積達114萬平方米。

　　2007年廣州房地產商出手226億元拿地，平均露面地價4627元。而如今這些昔日的地王將相繼進入市場，但面對如今的市場，房地產商的損失最終會浮現出來。這些潛在的“地雷”，最終如何排除仍是地產商最大的心頭之患。

　　回想起前段時間一位地產知名人士在回答目前是否適宜買房時，詼諧地表示，要拿一枚硬幣來拋。而詼諧的背后，實際上反映的是開發(fā)商對未來市場的走向心里并沒有底。