2008年第四季度，CBD寫字樓租金較上個(gè)季度降6.2%，是北京寫字樓市場(chǎng)租金下降最為明顯的區(qū)域。而該季度也成為市場(chǎng)租金調(diào)整最明顯的時(shí)間點(diǎn)。在仲量聯(lián)行等知名機(jī)構(gòu)發(fā)布這一信息前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感知到了寒冷，正通過(guò)降租吸引租客。但今年對(duì)于持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，高稅率令降租空間有限。對(duì)于2009年，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)租金將回落到2007年的水平。

　　　　去年9月起，租金下跌壓力明顯

　　從2008年9月開(kāi)始，不少持有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商就感覺(jué)到租金下跌的壓力。目前，這種市場(chǎng)狀況仍無(wú)明顯改觀。

　　根據(jù)多家公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，北京寫字樓市場(chǎng)租金出現(xiàn)下跌，尤其以中央商務(wù)區(qū)(CBD)、東二環(huán)、燕莎區(qū)域跌幅最為明顯，其中CBD區(qū)域的寫字樓租金較上個(gè)季度下降6.2%。

　　可見(jiàn)在多家企業(yè)紛紛表示壓縮辦公成本的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始考慮順勢(shì)調(diào)低租金。

　　值得關(guān)注的是，部分小企業(yè)開(kāi)始改租為抄底購(gòu)買自住，然后再考慮抵押融資。這無(wú)疑減少了寫字樓市場(chǎng)的租賃需求。

　　　　增稅增加寫字樓租賃成本

　　去年12月，商用物業(yè)出租稅率從5%漲至26%左右。突然增加的稅收令寫字樓租賃成本大漲，寫字樓市場(chǎng)前景更不容樂(lè)觀。

　　當(dāng)前，多數(shù)租戶認(rèn)為市場(chǎng)將轉(zhuǎn)入下行通道。面對(duì)這種情況，不少開(kāi)發(fā)商呼吁有關(guān)部門要在稅收上給予物業(yè)持有者和入駐企業(yè)更多的支持，以緩解目前的壓力。截至目前稅務(wù)部門和業(yè)主反饋的信息顯示，寫字樓市場(chǎng)租金低迷，稅收高企的局面并無(wú)改觀。

　　　　樓盤　“只要能租出去 價(jià)格可以商量”

　　曾先生(化名)是位于東三環(huán)外一個(gè)新開(kāi)業(yè)寫字樓項(xiàng)目的招商負(fù)責(zé)人。目前這個(gè)寫字樓租金與2008年9月之前相比下降10%。

　　該項(xiàng)目從去年下半年開(kāi)始招商，但從9月開(kāi)始，曾先生就感覺(jué)到客戶的預(yù)算在減少：原本選擇入駐這里的企業(yè)為降低成本選擇了更便宜的寫字樓。

　　從9月份到現(xiàn)在，行情不僅不見(jiàn)好轉(zhuǎn)，曾先生還感覺(jué)企業(yè)的租房意愿在不斷降低。由于寫字樓每月物業(yè)費(fèi)開(kāi)銷約在25元/平米以上，10萬(wàn)平米體量的的寫字樓，空置率高達(dá)70%-80%，這筆空置的開(kāi)銷對(duì)本來(lái)收入就不多的項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)，是一筆難以承受的壓力，為此他們做出了降租的決定。

　　“總不能空著，只要能租出去，價(jià)格還可以商量�！睂�(duì)于今后的計(jì)劃，曾先生說(shuō)，國(guó)貿(mào)區(qū)域大約有50%的新寫字樓面臨著類似的狀況。而目前各個(gè)城區(qū)的寫字樓都希望留住企業(yè)。

　　　租戶　為節(jié)省開(kāi)支 搬離建外SOHO

　　邢先生是一家文化傳播公司的老板，這幾年一直在建外SOHO辦公，租金約為4元/平米/月。

　　去年年底，他租的辦公樓到期，看到其他寫字樓的租金出現(xiàn)下調(diào)，加上企業(yè)經(jīng)營(yíng)受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，他開(kāi)始考慮租房成本了。

　　雖然當(dāng)時(shí)房東一再表示，租金可以適當(dāng)下調(diào)一點(diǎn)，但他還是決定搬走。

　　他認(rèn)為，建外SOHO是商住兩用樓，浪費(fèi)的面積比較多，而東四環(huán)區(qū)域的大成國(guó)際中心等樓盤是純寫字樓，利用率較高，且目前的租金在3元/平方米／月左右，要比建外SOHO便宜得多，因此近期決定搬到那里。

　　他了解到，近期很多在建外SOHO創(chuàng)業(yè)的同行朋友也在考慮搬到相對(duì)距離中心地帶遠(yuǎn)一點(diǎn)，但租金較低的區(qū)域去。

　　　　熱點(diǎn)

　　　　高稅收卡住開(kāi)發(fā)商降租退路

　　記者以租賃者的身份咨詢北京國(guó)際中心物業(yè)管理人員時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前開(kāi)發(fā)商持有的寫字樓出租租金為5元-6元/平米/月，但個(gè)人投資者在出租時(shí)，租金可降到4.5元/平米/月。

　　究其原因，個(gè)人投資者在求租方不開(kāi)具正規(guī)發(fā)票時(shí)，可以不用繳納約高達(dá)26%的租賃稅；而開(kāi)發(fā)商不可能輕易去逃稅，因此兩者價(jià)格差距很大。開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)目前在降租時(shí)，是沒(méi)有太多退路的。

　　萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人表示，目前個(gè)人投資商用物業(yè)的較好收益率在5%-8%，目前執(zhí)行的稅率已使投資者陷入無(wú)利可獲的境地。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在遭遇目前租金明顯下降，企業(yè)外遷的壓力后，對(duì)于目前的稅收政策尤其敏感，他以北京人大代表的身份提出議案，要求給商業(yè)物業(yè)租賃降稅，該公司一位內(nèi)部人士表示，近期可能會(huì)有結(jié)果。

　　　　預(yù)測(cè)

　　　　甲級(jí)寫字樓租金或降15%

　　第一太平戴維斯表示，2009年甲級(jí)寫字樓平均租金將繼續(xù)下滑，可能回落到2007年的水平，即比2008年第四季度降15%左右。

　　原本計(jì)劃在2008年竣工的項(xiàng)目被延遲，2009年北京甲級(jí)寫字樓供給量將比先前預(yù)期更多。其結(jié)果將導(dǎo)致全市的寫字樓空置率有可能提高至25%左右。(張家齊)