編者按

　　面對(duì)在2008年坐上“過山車”的中國房地產(chǎn)，業(yè)界把市場(chǎng)最早走回正軌的時(shí)間“賭”在“牛”年年中，除了降價(jià)清盤銷售，更多業(yè)內(nèi)人士把期望放在對(duì)“二套房貸”松動(dòng)等政策上，把促成“改善型”住房需求成交當(dāng)成是撬動(dòng)市場(chǎng)的主力軍……

　　牛年樓市已經(jīng)拉開序幕，然而未來市道是“�！边�是“熊”仍難以定論，市場(chǎng)變數(shù)永遠(yuǎn)難以猜想和預(yù)料的。《北京晨報(bào)》房產(chǎn)周刊在大量采訪基礎(chǔ)上，圍繞政策、房?jī)r(jià)、供應(yīng)量、二手房等五大與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)的問題大膽猜測(cè)。

　　政策 取消二套房貸款限制？

　　緣起：最早傳“取消二套房貸相關(guān)限制政策”是在2008年10月，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)成交量連月低迷，救市呼聲四起。此后在2008年12月10日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“要增加保障性住房供給，減輕居民合理購房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的作用”。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定三條措施，加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，保持合理房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在解讀政策時(shí)再次提出：“二套房”政策還有下調(diào)空間。或許是考慮到現(xiàn)在市場(chǎng)還是有風(fēng)險(xiǎn)，新政策中并沒有放開投資性二套房的購房政策，如果市場(chǎng)起不來，投資沒有拉動(dòng)，也許還會(huì)調(diào)整。

　　依據(jù)：2008年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運(yùn)行，央行、銀監(jiān)會(huì)調(diào)整“二套房政策”。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)大變，“二套房”政策是否會(huì)松動(dòng)備受關(guān)注。尤其面對(duì)連續(xù)降息、減稅以及房貸優(yōu)惠利率的利好政策連續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)回暖跡象依舊不明朗，因此人們把“二套房政策”未松口當(dāng)成是樓市的“緊箍咒”。

　　走向：顧云昌表示，任何政策都應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機(jī)、投資過熱時(shí)產(chǎn)生的政策，該政策的出臺(tái)是給樓市降溫的“冷氣機(jī)”，是為了進(jìn)一步減少投資、投機(jī)需求；而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“冬天”，該取暖、該加溫。因此，取消二手房相關(guān)限制政策勢(shì)在必行。

　　房?jī)r(jià) 下降20%還有空間？

　　緣起： 2008年，北京住宅市場(chǎng)最終以其售價(jià)的回落而黯然收?qǐng)觥��?jù)仲量聯(lián)行的最新統(tǒng)計(jì)顯示，在2008年第四季度中，北京高檔公寓的平均售價(jià)較上季度下降6.3%，降至19711元/平方米；豪華公寓的平均售價(jià)下降5.9%，降至23791元/平方米；別墅的平均售價(jià)下降3.9%，降至20285元/平方米。2008年度住宅市場(chǎng)銷售狀況的不盡如人意，導(dǎo)致開發(fā)商紛紛降低一級(jí)市場(chǎng)的售價(jià)，使得此前已經(jīng)受到市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟影響的二級(jí)市場(chǎng)更是雪上加霜。面對(duì)還未見底的全球金融危機(jī)，房?jī)r(jià)在2009年進(jìn)入下行通道成為業(yè)內(nèi)的猜想之一。

　　依據(jù)：經(jīng)歷2008年下半年房地產(chǎn)初冬的洗禮，部分小開發(fā)商、或者同期在售量較多的開發(fā)商，并且考慮到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不會(huì)在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)下滑的態(tài)勢(shì)，為了快速回籠資金，使公司能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，今年必將降價(jià)銷售，同時(shí)根據(jù)不同情況，確定當(dāng)期的打折策略。中原地產(chǎn)投資顧問部認(rèn)為，雖然有政策的刺激，但市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍然需要時(shí)間，因此樂觀估計(jì)，2009年下半年市場(chǎng)發(fā)展基本穩(wěn)定，日成交在200套以上。

　　走向：仲量聯(lián)行北京研究主管馬安平預(yù)測(cè)，2009年高端和豪華住宅價(jià)格有15%至20%下跌的可能，別墅價(jià)格有10%至15%下跌的可能。原因是買家在等待更低的價(jià)格和更多的政策優(yōu)惠，同時(shí)巨大的存貨也將會(huì)抑制價(jià)格上漲，而出租市場(chǎng)的疲軟導(dǎo)致投資需求的進(jìn)一步下降。中原地產(chǎn)投資顧問部分析認(rèn)為，2009年北京房?jī)r(jià)將穩(wěn)定至2006年的水平。持相同觀點(diǎn)的還有中大恒基，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為2009年的二手房?jī)r(jià)格有可能下滑10%至20%，即使出現(xiàn)這一幅度的下降，二手房的均價(jià)仍然會(huì)高于2006年均價(jià)很多，所以絕大部分在2006年前購房的業(yè)主不會(huì)出現(xiàn)賣房虧損。而新的市場(chǎng)狀況還將有利于增加目前購房需求，有利于2006年前購房的消費(fèi)者賣舊買新，置業(yè)升級(jí)。

　　供應(yīng)量 保障性住房成主力？

　　緣起：研究機(jī)構(gòu)透露，近2年銷售情況不好，資金緊缺的開發(fā)商，關(guān)注的重點(diǎn)是如何平衡土地儲(chǔ)備和資金鏈的問題，拿地較為謹(jǐn)慎。由于2008年市場(chǎng)形勢(shì)低迷，并且出現(xiàn)多宗土地流拍、大量保障性住房和兩限房用地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2009年土地整體價(jià)格下調(diào)。

　　產(chǎn)品供應(yīng)方面，開發(fā)商在積極要求“改善型”住宅需求，因此在戶型空間格局或?qū)⒊霈F(xiàn)拼裝型戶型，如90平方米左右的三居或復(fù)式戶型，兩個(gè)80平方米左右的戶型拼裝成一個(gè)大三居或四居等產(chǎn)品將大批上市，結(jié)構(gòu)將更加緊湊多樣。戴德梁行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2010年北京高端住宅新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)為15000套，該數(shù)字僅為2008年全年的62%，高端住宅供應(yīng)量將經(jīng)歷由峰值轉(zhuǎn)入下行通道的階段。

　　依據(jù)：根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃判斷，2009年普通住宅、限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等各類保障性住房將進(jìn)一步增加，保證更多中低收入家庭的需求。同時(shí)，由于全國的普通住宅嚴(yán)守“70／90”的政策，且政府計(jì)劃在2009年推出大量政策性住房，因此預(yù)測(cè)2009年住宅產(chǎn)品整體戶型面積偏小，中小戶型依舊是市場(chǎng)供應(yīng)主力。

　　走向：中原地產(chǎn)投資顧問部預(yù)測(cè)，2009年土地供應(yīng)總量將繼續(xù)增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，將會(huì)較多出現(xiàn)或與商品房配建的形式，預(yù)計(jì)2009年保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將比2008年有所增加。雖然目前情況下，多數(shù)開發(fā)商更多關(guān)注的是如何保持良好的現(xiàn)金流，但實(shí)力派開發(fā)商仍將實(shí)施“儲(chǔ)地為王”地產(chǎn)開發(fā)策略。比如近2年銷售情況較好的開發(fā)商，或在2007年拿到高價(jià)地的開發(fā)商等資金鏈充足的開發(fā)商，將會(huì)在今年實(shí)施“儲(chǔ)地為王”計(jì)劃，因此土地成交在2009年將呈兩極分化態(tài)勢(shì)。

　　此外，仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，由于買家將繼續(xù)觀望，因此住宅供應(yīng)量依舊大于需求量，因此2009年存貨量大導(dǎo)致住宅價(jià)格上行難。

　　二手房 全年成交量不超7萬套？

　　緣起：受整體市場(chǎng)低迷的影響，二手房買賣市場(chǎng)在2008年也遭受重創(chuàng)。其中，僅北京市二手房的成交量一年也不過達(dá)到67774套，成交數(shù)據(jù)是有5年歷史記錄以來首次下降，同比下浮28.13%。面對(duì)全球金融危機(jī)和低迷的市場(chǎng)現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士透露，如今中介機(jī)構(gòu)主要靠租賃市場(chǎng)來支撐企業(yè)運(yùn)營(yíng)。

　　依據(jù)：北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍預(yù)測(cè)，2009年北京二手房成交量接近70000套。一是因?yàn)?008年購房需求被極大抑制，準(zhǔn)置業(yè)者將在2009年置業(yè)促使成交量上漲；二是下半年降息、減免稅費(fèi)等政策出臺(tái)，將促2009年二手樓市交易活躍，但由于金融危機(jī)的持續(xù)影響，消費(fèi)者觀望情緒仍將持續(xù)一段時(shí)間，因此成交量并不會(huì)大幅增加。

　　走向：業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，北京市場(chǎng)的剛性需求還大量存在，加上目前其他行業(yè)及金融投資渠道的匱乏，因此前期很多投資房產(chǎn)的小企業(yè)主，民間游資推出房地產(chǎn)市場(chǎng)，都會(huì)給2009年的房產(chǎn)市場(chǎng)帶來大量的優(yōu)質(zhì)、低價(jià)房源，這樣在一定程度上市場(chǎng)的流動(dòng)性將好于2008年。而只要2009年北京二手房市場(chǎng)成交量接近7萬套，那么對(duì)于中介公司來說將會(huì)是比較大的利好。按照目前北京中介門店的總量計(jì)算，一年的市場(chǎng)總成交量將支撐各大型中介公司能夠增加20%的門店，中介機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入新格局。

　　投資 房地產(chǎn)新融資渠道啟動(dòng)？

　　緣起：受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，投資者對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)開始采取謹(jǐn)慎態(tài)度。據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2008年全年，整個(gè)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活動(dòng)面臨很大的壓力。盡管市場(chǎng)交易量并未比2007年同期大幅下挫，但買賣雙方之間的預(yù)期差距依然很大。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京2008年房地產(chǎn)全年并購總額達(dá)到41億美元，同比降低18.3%，其中外資全年并購總額同比降低74%。由于寫字樓、商鋪在近兩年的供應(yīng)出現(xiàn)高峰，因此2009年所有物業(yè)租金均有10%至15%的下降。

　　依據(jù)：據(jù)戴德梁行和仲量聯(lián)行兩家機(jī)構(gòu)透露，目前引入房地產(chǎn)投資信托基金以及放寬對(duì)保險(xiǎn)公司直接投資于國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制這兩項(xiàng)方案正在審議之中，這些政策的最終出臺(tái)，可能使2009年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，不僅將為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主/營(yíng)運(yùn)商提供一個(gè)新的融資渠道，同時(shí)也能使更多的個(gè)人和企業(yè)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。與此同時(shí)，目前保險(xiǎn)公司成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要投資商的勢(shì)頭已初露端倪，它們對(duì)投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱切希望，將有可能為商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)售價(jià)提供進(jìn)一步的支撐。

　　走向：隨著2008年歲末前商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)的走低，這種差距可望縮小，預(yù)計(jì)2009年投資市場(chǎng)將會(huì)趨于活躍。鑒于租金持續(xù)走低和投資者為了在風(fēng)險(xiǎn)增高的市場(chǎng)當(dāng)中能夠獲得補(bǔ)償從而要求更高的收益率，我們預(yù)計(jì)各個(gè)物業(yè)類別的售價(jià)將會(huì)普遍下跌15%至20%。同時(shí)，謹(jǐn)慎的投資者將會(huì)把投資重點(diǎn)放在一線城市進(jìn)行核心投資，2009年一線城市投資活動(dòng)將增加。而隨著監(jiān)管限制的放寬以及買賣雙方對(duì)價(jià)格預(yù)期的調(diào)整，可以預(yù)見2009年外資收購活動(dòng)將會(huì)重新興起。一旦放寬商業(yè)地產(chǎn)的投資限制，以及推出房地產(chǎn)證券化投資產(chǎn)品，都將在一定程度上起到對(duì)沖下行風(fēng)險(xiǎn)的作用。(記者 王麗婭)

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