元旦三天,廣州樓市的爭(zhēng)客戰(zhàn)此起彼伏。

　　陽(yáng)光家緣網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)顯示,廣州144個(gè)樓盤元旦期間共成交了736套住房。在元旦假期簽約排行榜前20名中,除了中環(huán)廣場(chǎng)價(jià)格在1.5萬(wàn)元/平方米以上之外,其他如新塘廣場(chǎng)、云山雅苑、僑英花園、嶺南新世界都是中低價(jià)盤。

　　在開發(fā)商的絞盡腦汁賣力營(yíng)銷、政府暖風(fēng)頻吹的“護(hù)航”之下,2009年這個(gè)農(nóng)歷牛年,廣州樓市走“�！钡膸茁蕩缀�?從元旦的總體淡靜但間有熱點(diǎn)的成交中,已初見端倪。

　　低價(jià)盤依然受寵

　　盤點(diǎn)2008年的樓盤銷售,賣得最火的幾乎都是低價(jià)盤:比如碧桂園鳳凰城均價(jià)4680元/平方米,龍光風(fēng)景華庭4000元/平方米。在陽(yáng)光家緣前十名的銷售樓盤中,僅有翠城花園和富力桃園兩個(gè)樓盤是萬(wàn)元以上的樓盤。

　　“價(jià)量齊跌、政策頻出”這八個(gè)字道出了對(duì)2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況。價(jià)跌量縮是去年調(diào)整的主旋律,其年調(diào)整幅度也是自1998年我國(guó)啟動(dòng)房改以來(lái)最大的一次；在成交持續(xù)低迷的影響下,房地產(chǎn)開發(fā)投資直線下滑,行業(yè)景氣度持續(xù)下行。

　　價(jià)格依然是促使消費(fèi)者出手的王道。元旦促銷中可以看到,廣州各大樓盤發(fā)布的銷售廣告紛紛圍繞“價(jià)格實(shí)惠”做文章,成本價(jià)、30萬(wàn)元折扣、×年管理費(fèi)等優(yōu)惠招數(shù)此起彼伏,一些樓盤甚至出現(xiàn)“一成首付”甚至是“零首付”的誘惑字眼。從成交數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),元旦期間,遠(yuǎn)郊低價(jià)盤也顯現(xiàn)了搶客的威力。例如無(wú)論是持續(xù)熱銷的碧桂園鳳凰城、祈福輝煌臺(tái)、保利城、祈福水城還是新加入戰(zhàn)團(tuán)的新塘廣州、錦繡新天地在這個(gè)元旦假期都有不菲的“收獲”。陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,在元旦的實(shí)際成交量當(dāng)中,單價(jià)在7000～8000元/平方米左右的樓盤依然是成交的主力。

　　四部委聯(lián)手提振樓市

　　2008年10月22日,財(cái)政部和央行分別發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)整政策。這標(biāo)志著2003年以來(lái)中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策已開始明確轉(zhuǎn)向,在“保增長(zhǎng)”的導(dǎo)向下,偏暖的房地產(chǎn)行業(yè)政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　而2009年新年伊始的1月6日,國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新年首個(gè)新聞發(fā)布會(huì)上,匯聚的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行四大部委相關(guān)部門,介紹了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展方面的措施落實(shí)情況,同時(shí)透露了更多正在醞釀中的措施方向。

　　財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華透露,2009年是否出臺(tái)新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策,要根據(jù)2008年出臺(tái)的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行情況來(lái)定。如果執(zhí)行得好,可能會(huì)延續(xù)這些政策；如果執(zhí)行得不好,可能會(huì)考慮出臺(tái)其他更好的政策措施。

　　針對(duì)此,業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)是,政策轉(zhuǎn)向并不是為了維持高房?jī)r(jià),而是主要針對(duì)首次購(gòu)房從交易稅費(fèi)和貸款成本兩個(gè)方面提升剛性需求的購(gòu)買力、促進(jìn)市場(chǎng)成交,從而帶動(dòng)行業(yè)走出低迷。

　　今年成交回暖值得期待

　　專家分析,雖然目前開發(fā)企業(yè)的資金情況仍然較為緊張,但是隨著2007年新增地價(jià)款基本支付完畢和2008、2009年投資計(jì)劃的調(diào)低,資金問題已經(jīng)不是目前大多數(shù)企業(yè)的最大困難,再加上整體信貸趨于寬松以及銷售如能繼續(xù)回暖,資金壓力將持續(xù)緩解。

　　從目前的政策導(dǎo)向來(lái)看,2009年房地產(chǎn)行業(yè)很可能進(jìn)入一個(gè)相對(duì)溫和的調(diào)整階段,房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)回落但空間有限,但是成交量回暖值得期待。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江就認(rèn)為,在國(guó)家新政的刺激下,廣州改善型購(gòu)房需求正在得到釋放。目前廣州中心城區(qū)樓盤的購(gòu)買力仍很旺盛,預(yù)計(jì)從元旦到春節(jié)期間,廣州樓市會(huì)有所回暖。但郊區(qū)樓盤仍有一定的下調(diào)空間。

　　同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為,廣州樓市從去年12月底就開始回暖,預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月全市一手房成交量穩(wěn)定在50萬(wàn)平方米以上沒有問題。“現(xiàn)在國(guó)家能夠出臺(tái)的利好政策基本都已到位,此前觀望的買家會(huì)選擇入市。”

　　此外,隨著行業(yè)利潤(rùn)率的回落,房地產(chǎn)行業(yè)的整合也將逐步進(jìn)入高潮。(記者關(guān)麗)

　　猜想之

　　一

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)緩步探底

　　2008年,廣州樓市的經(jīng)歷的確是不尋常。但已經(jīng)到來(lái)的2009,樓市走勢(shì)則顯得依然撲朔迷離。

　　從2008年1—12月的樓價(jià)走勢(shì)看,廣州市十區(qū)新建商品住宅的成交均價(jià)總體呈現(xiàn)降與升反復(fù)交替的振蕩狀態(tài),但價(jià)格幅度始終在9000—10000元/平方米之間徘徊�；仡欉@一年,從年初的扭扭捏捏、不肯不愿降價(jià),到五一的銷售稍有起色,之后經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的低迷開始全面降價(jià)直到一發(fā)不可收拾……降價(jià),無(wú)疑是2008年樓市的主旋律。

　　當(dāng)開發(fā)商對(duì)于2008年的樓市變幻還心有余悸的時(shí)候,2009年已經(jīng)悄然而至,牛年樓市能否也牛起來(lái)?房?jī)r(jià)是將觸底反彈還是繼續(xù)在寒潮中淪落?

　　對(duì)此,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出,2009年,在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。藍(lán)皮書指出,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷,短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。

　　合富置業(yè)首席分析師黎文江認(rèn)為,在經(jīng)過上一年樓市的上漲后,2008年的樓市是一個(gè)逐步歸位的過程,而2009年可能就是一個(gè)市場(chǎng)的激活期,交易量會(huì)逐步活躍起來(lái)。政府不斷加強(qiáng)改善型住房的資金投入,炒房投資市場(chǎng)也回歸到理性的自主型市場(chǎng)。他認(rèn)為進(jìn)入2009年后,市場(chǎng)的活躍可能在“五一”的黃金市場(chǎng)期明顯表現(xiàn)出來(lái)�！笆�一”國(guó)慶的時(shí)候經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)逐步轉(zhuǎn)好,投資、需求的比例也會(huì)有所拉大。

　　就區(qū)域板塊的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,2008年廣州樓價(jià)總體呈下降走勢(shì),但由于中心城區(qū)中的天河、越秀、荔灣和海珠的樓價(jià)依然堅(jiān)挺,而且目前天河和海珠的交易量在中心區(qū)域中占相當(dāng)比例,因此2008年樓價(jià)仍維持較高水平。中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心認(rèn)為,進(jìn)入2009年后,預(yù)計(jì)隨著郊區(qū)新盤交易量的上升,及中心區(qū)域樓盤價(jià)格的回調(diào),上半年廣州樓價(jià)仍繼續(xù)呈下降走勢(shì),預(yù)計(jì)7500元左右水平會(huì)受到支撐。

　　綜合各方觀點(diǎn),2009年廣州房?jī)r(jià)仍處于調(diào)整階段,但降幅將大為趨緩。預(yù)計(jì)月度均價(jià)波動(dòng)區(qū)間為8500元/平方米至9500元/平方米之間,2009年商品住宅需求的激活將在這個(gè)價(jià)格平臺(tái)展開。(記者關(guān)麗)

　　猜想之

　　二

　　成交回暖值得期待

　　樓市從瘋狂到低迷,最明顯的特征不是價(jià)格,而是成交量。據(jù)統(tǒng)計(jì),2008年1-11月廣州十區(qū)新建商品住宅簽約504.47萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)全年成交約550萬(wàn)平方米,環(huán)比上年減少31.3%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,導(dǎo)致2008年樓市成交低迷的原因出自購(gòu)買力和信心兩個(gè)方面。

　　2009年樓市成交能否走出低迷?由于政府近期出臺(tái)一系列救市政策正在形成集聚效應(yīng),購(gòu)房者的觀望情緒開始出現(xiàn)打破,以恒大山水城、廣州雅居樂、保利中環(huán)廣場(chǎng)、可逸豪苑為代表的高性價(jià)比樓盤已經(jīng)出現(xiàn)熱銷局面。市場(chǎng)人士普遍相信,在越來(lái)越多開發(fā)商選擇以政策引導(dǎo)的“合理價(jià)格”銷售時(shí),樓市回暖在2009年值得期待。

　　受2008年開發(fā)商紛紛縮減開工影響,廣州經(jīng)緯行研究中心估計(jì),2009年的新增貨量將創(chuàng)六年來(lái)最低。根據(jù)該行對(duì)廣州全市的樓盤跟蹤監(jiān)測(cè)估計(jì),廣州十區(qū)2009年新增供應(yīng)約5.3萬(wàn)套,計(jì)560萬(wàn)平方米,比2008年下降35.7%。另外由于2008年市場(chǎng)低迷,在售余貨約有4萬(wàn)余套,加上明年新推貨量,預(yù)計(jì)2009年廣州十區(qū)全年可售貨量逾9萬(wàn)套。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)分析人士預(yù)計(jì),由于2009年市場(chǎng)供應(yīng)仍很充裕,而發(fā)展商回籠資金壓力更大,樓價(jià)仍將有所下調(diào)。而受政策鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)的影響,明年剛性需求將緩慢釋放。經(jīng)緯行研究中心預(yù)計(jì)2009年廣州樓市月均簽約量為50萬(wàn)平方米左右,全年600萬(wàn)平方米左右,比2008年增約一成。

　　二手房方面,滿堂紅研究部在2008年年末對(duì)二手樓市買家的調(diào)查顯示,目前仍然有65%的買家認(rèn)為“廣州樓價(jià)偏高”,有44.6%的買家認(rèn)為“明年樓價(jià)將會(huì)小幅下跌”。該行預(yù)計(jì)2009年的市場(chǎng)還將面臨新一輪的博弈。

　　合富輝煌對(duì)于今年樓市成交量的判斷更為樂觀。該行預(yù)計(jì)廣州市2009年成交量約在650-700萬(wàn)平方米。在成交區(qū)域格局上,2009年中心城區(qū)成交仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng),但鑒于當(dāng)前供應(yīng)格局,預(yù)計(jì)外圍區(qū)域產(chǎn)品成交比重將持續(xù)增加,外圍區(qū)域?qū)⑹菑V州樓市總體成交回暖、價(jià)格穩(wěn)定的關(guān)鍵。(記者王昊)

　　猜想之

　　三

　　政策利好或?qū)⒗^續(xù)

　　如果說2008年是中國(guó)樓市的“政策年”,相信沒有誰(shuí)會(huì)反對(duì),這一年,上至國(guó)家,下至地方,大大小小的針對(duì)房地產(chǎn)的新政層出不窮。特別是去年9、10月,政策風(fēng)向驟然逆轉(zhuǎn),“救市”政策層出不窮,無(wú)論是下調(diào)住房交易稅費(fèi)和利率等中央打出的組合拳,還是減免稅收、購(gòu)房補(bǔ)貼等地方政策使樓市出現(xiàn)了久違的一絲政策暖意。

　　有條件的放松二套房貸、減少購(gòu)房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺(tái)了不少鼓勵(lì)消費(fèi)的政策之后,2009年,中央和地方各級(jí)政府還將會(huì)出臺(tái)怎樣的政策,刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費(fèi)?

　　1月6日,財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華在新聞發(fā)布會(huì)上稱,2008年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整比較密集,根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,國(guó)家三次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。如果執(zhí)行的好可能會(huì)延續(xù)這些政策,如果執(zhí)行得不好,2009年可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施。

　　在對(duì)2009年的政策預(yù)期中,此前實(shí)行的多項(xiàng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的多項(xiàng)政策,被輿論廣泛提及。這些政策包括購(gòu)房退稅、購(gòu)房可以獲得藍(lán)印戶口、進(jìn)一步降低購(gòu)房稅費(fèi)、降低利率、全面放寬二套房貸等。政府部門還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)購(gòu)房嗎?在進(jìn)退維谷間,政府的下一步政策取向,尤為值得關(guān)注。而在新年伊始,中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥和國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人齊齊出席國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì),介紹關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有關(guān)情況報(bào)告,則給2009年的樓市,開了個(gè)溫暖的頭。(記者關(guān)麗)

　　猜想之

　　四

　　土地市場(chǎng)或漸升溫

　　2008年廣州土地拍賣市場(chǎng)的明顯特征是地產(chǎn)大鱷缺席和土地頻頻以底價(jià)成交。受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響,2008年廣州土地供應(yīng)計(jì)劃共經(jīng)歷兩次修改。原計(jì)劃廣州每年供應(yīng)土地5平方公里,后彈性調(diào)整為2.5-4平方公里,年底前則又下調(diào)為1.8平方公里。但據(jù)統(tǒng)計(jì),最終成交的用地面積約1.3平方米,占年度供應(yīng)計(jì)劃的7成左右。

　　按照廣州市最新的住房建設(shè)規(guī)劃,廣州近幾年每年推地計(jì)劃在2.5-4平方公里。經(jīng)緯地產(chǎn)分析認(rèn)為,由于廣州2010年即將召開亞運(yùn)會(huì),目前財(cái)政資金準(zhǔn)備還不足夠,加上受應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,政府將實(shí)施擴(kuò)張性財(cái)政政策,導(dǎo)致財(cái)政資金并不充裕。經(jīng)緯行研究中心預(yù)計(jì)2009年廣州市仍將按原計(jì)劃推地,土地公開出讓量有望超過2.5平方公里。

　　2008年土地拍賣市場(chǎng)遇冷的情況是全國(guó)性的,除廣州外,北京、上海等城市的土地拍賣市場(chǎng)同樣情況不佳。2008年廣州的土地拍賣遇冷,使得市場(chǎng)各方對(duì)于2009年的土地市場(chǎng)判斷趨于謹(jǐn)慎。

　　廣州2008年住宅用地平均的樓面地價(jià)約為3324元/平方米,而2007年則為4760元/平方米,同比下跌了30.2%。著名土地拍賣師陳少湘在接受記者采訪時(shí)表示,2008年廣州土地價(jià)格下跌在情理之中,并且從市場(chǎng)反映情況看,土地出讓價(jià)格仍然有下調(diào)的空間,2009年廣州土地出讓平均價(jià)格有望在2008年的基礎(chǔ)上繼續(xù)下調(diào)兩到三成。

　　在剔除絹麻廠天價(jià)地塊的成交價(jià)格之后,2008年廣州其余住宅地塊的平均樓面地價(jià)還不到1800元/平方米,已經(jīng)引起部分中小開發(fā)企業(yè)抄底。經(jīng)緯地產(chǎn)認(rèn)為,由于部分大型開發(fā)商在最近2年都沒有拿地,土地儲(chǔ)備開始不足,現(xiàn)金則相對(duì)充裕,隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有望在今年年中轉(zhuǎn)好,下半年或?qū)⒂袇^(qū)域性的大型發(fā)展商進(jìn)場(chǎng)拿地。

　　猜想之

　　五

　　融資環(huán)境趨向?qū)捤?/strong>