經(jīng)歷了2007年的狂喜，再到2008年的對(duì)峙，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)一個(gè)新起點(diǎn)？

　　2009年，房?jī)r(jià)向下的壓力依然，就如繃緊的弦，壓力未能得到釋放。而要釋放這些壓力，房?jī)r(jià)的繼續(xù)回調(diào)不可避免。雖然不少開(kāi)發(fā)企業(yè)聲明已經(jīng)是“成本價(jià)”、“不能再降”，但是面對(duì)如此龐大的供應(yīng)量，面對(duì)緊捂錢(qián)袋的消費(fèi)者，樓市將往何處去？

　　但這并不是簡(jiǎn)單的返回，而是一次升華，一次再造，更是一個(gè)新的起點(diǎn)。

　　相信經(jīng)歷起起伏伏之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向成熟！

　　歲末年初，樓市往何處去？各大機(jī)構(gòu)紛紛出爐相關(guān)報(bào)告，本報(bào)精選其中有代表性的幾個(gè)觀點(diǎn)，以饗讀者。

　　關(guān)鍵詞：降息VS回調(diào)VS壓抑VS爆發(fā)

　　解讀：DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)部研究報(bào)告顯示，受環(huán)球金融危機(jī)影響，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不確定導(dǎo)致入市信心不足仍然是影響2009年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素。而政策放松，房?jī)r(jià)下調(diào)，需求壓抑還是2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主調(diào)。

　　報(bào)告認(rèn)為，2009年政府將繼續(xù)推行寬松的信貸政策，預(yù)計(jì)至上半年將仍有三次降息，總共下降81個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)。在房地產(chǎn)新政方面，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)居民合理的住房消費(fèi)，如二手房營(yíng)業(yè)稅實(shí)行分檔補(bǔ)貼等；為釋放改善性購(gòu)房的消費(fèi)潛力，將調(diào)整第二套房貸的限制；在土地政策方面，將減免開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等，土地交易金也將繼續(xù)實(shí)行分期付款；

　　房?jī)r(jià)方面，2009年整體房?jī)r(jià)不會(huì)大漲或大跌，分析人員預(yù)計(jì)將在1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元／平方米的區(qū)間徘徊�！皬木唧w區(qū)域看，由于供應(yīng)緊缺，特區(qū)內(nèi)中心片區(qū)房?jī)r(jià)較堅(jiān)挺，回調(diào)幅度估計(jì)在8%左右；特區(qū)外寶安、龍崗兩區(qū)不少項(xiàng)目已在2008年底大力降價(jià)促銷(xiāo)，房?jī)r(jià)下跌空間有限，但兩區(qū)供應(yīng)量集中，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，預(yù)計(jì)特區(qū)外整體房?jī)r(jià)將回調(diào)10%-15%。”

　　而從消化量來(lái)看，深圳的住房需求依然受壓抑，預(yù)計(jì)2009年需求將得到釋放。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2002年到2006年深圳平均每年的商品住宅需求量有793萬(wàn)平方米，而2007年受第二套房政策影響成交降至500萬(wàn)平方米，2008年樓市調(diào)整加上環(huán)球金融危機(jī)沖擊，全年成交量只有383萬(wàn)平方米，大量剛性需求被抑制

　　被壓抑兩年的剛性需求部分將在2009年釋放，因而預(yù)計(jì)購(gòu)房人群主體仍是自住客，基于深圳人口結(jié)構(gòu)以外來(lái)人口為主導(dǎo)，所以自住需求中以首次置業(yè)者為主，因而總價(jià)較低的實(shí)用性中小戶(hù)型將成為今年最熱銷(xiāo)的產(chǎn)品。其次，深圳近兩三年的嬰兒潮也帶來(lái)了大量的改善性換房需求，預(yù)計(jì)特區(qū)外定價(jià)較合理的中大戶(hù)型將更受歡迎。如有更多項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)，預(yù)計(jì)下半年將吸引部分投資型需求入市。

　　關(guān)鍵詞：12800元／平方米，跌4.4%

　　解讀：2008年的深圳樓市，可以概括為：供應(yīng)充足，成交低迷，價(jià)格暴跌。

　　這是深圳中原地產(chǎn)的年度報(bào)告中對(duì)去年深圳樓市最為概括的總結(jié)。報(bào)告表示，盡管年底樓市成交活躍，盡管一些樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)較為合理，面對(duì)堪憂(yōu)的宏觀經(jīng)濟(jì)前景，面對(duì)超過(guò)400萬(wàn)平方米的市場(chǎng)存量，面對(duì)2009年仍然充足的新增供應(yīng)，面對(duì)整體仍屬高位的房?jī)r(jià)，深圳樓市的穩(wěn)定尚需時(shí)間，只有樓盤(pán)果斷讓利，堅(jiān)持低價(jià)策略，不斷消化存量，樓市才能盡快企穩(wěn)。

　　2008年深圳市一手住宅成交均價(jià)12800元／平方米，同比下跌4.4%。目前房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于2006年的水平，2008年12月全市144平方米以下住宅成交均價(jià)仍比2006年12月份上漲超過(guò)10%。

　　羅湖蓮塘、羅湖口岸2008年在售樓盤(pán)價(jià)格最低12000元／平方米，最高18000元／平方米，而2006年這兩個(gè)片區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)都在13000元／平方米以下；福田2008年在售樓盤(pán)價(jià)格基本都在14000元／平方米以上，而2006年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，除豪宅外，售價(jià)基本都在13000元／平方米以下；南山2008年在售的中檔、高檔住宅均價(jià)普遍在13000元／平方米以上，而2006年的半島城邦只有12000元／平方米，御景東方、卓越淺水灣均價(jià)只有16000元／平方米；寶安中心區(qū)2006年最貴的樓盤(pán)均價(jià)只有11000元／平方米，其它的在7000-10000元／平方米之間，而2008年在售的，均價(jià)都在10000元／平方米以上，龍華2006年樓盤(pán)均價(jià)基本都在8000元／平方米以下，低的不足7000元／平方米，而片區(qū)目前在售的價(jià)格多在8000元／平方米以上；龍崗布吉2008年在售的樓盤(pán)價(jià)格普遍都在7000元／平方米以上，而2006年基本都在7000元／平方米以下。

　　此外，最重要的是，我們面臨著不確定的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，2009年GDP增幅回落已是共識(shí)，爭(zhēng)議是“保8”還是“保9”。經(jīng)濟(jì)回落，收入減少，將抑制消費(fèi)，而作為最大的消費(fèi)支出，居民購(gòu)房意愿無(wú)疑將仍是比較低迷。2009年深圳樓市將是盤(pán)整之年。

　　關(guān)鍵詞：金融海嘯VS實(shí)體經(jīng)濟(jì)VS2009樓市

　　解讀：世華地產(chǎn)·市場(chǎng)研究中心預(yù)測(cè)，2009年國(guó)家對(duì)樓市期望重點(diǎn)在“穩(wěn)定”，而不是“嚴(yán)控”。

　　從2008年國(guó)家出臺(tái)政策的時(shí)間和力度看，可以看出政府在鼓勵(lì)購(gòu)房和穩(wěn)定樓市方面所做的努力，對(duì)鼓勵(lì)購(gòu)房方面起到積極的作用，有利于2009年樓市的健康發(fā)展。1月4日，深圳關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的征收細(xì)則出臺(tái)，這部分稅費(fèi)的減免，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中的交易成本大大減少，讓2009年的深圳樓市有了一個(gè)好的開(kāi)端，也將有利于2009年成交量的持續(xù)上升和回暖的延續(xù)性。因此，在這些利好新政的刺激以及剛性需求的共同作用下，2009年的深圳樓市會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，成交量將會(huì)穩(wěn)步上漲。

　　雖然受政策利好和剛性需求的共同作用，2009年的成交量將會(huì)穩(wěn)步上漲，但受全球化金融危機(jī)的影響，今年上半年金融危機(jī)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響將會(huì)逐步得到體現(xiàn)，這也會(huì)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不確定因素增多，許多專(zhuān)家認(rèn)為今年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也難言樂(lè)觀，預(yù)計(jì)企業(yè)的盈利都會(huì)受到較大影響，失業(yè)率上升，收入預(yù)期下降，購(gòu)買(mǎi)力下降，這勢(shì)必會(huì)影響到樓市的回暖和發(fā)展，對(duì)2009年的樓市發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。因此，雖然成交量會(huì)逐漸回升，但在整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響下，樓價(jià)缺乏上漲的支持。同時(shí)，經(jīng)過(guò)此次的調(diào)整，不管是購(gòu)房者，還是投資者，都會(huì)以一個(gè)理性的態(tài)度對(duì)待深圳樓市，之前不健康的瘋漲局面將不會(huì)再現(xiàn)。綜合這兩方面考慮，可以預(yù)計(jì)，2009年的深圳樓市價(jià)格將會(huì)比較穩(wěn)定。(李錦偉）