過去的2008年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪“過山車”般的由盛轉(zhuǎn)衰的慘烈過程，市場信心跌至谷底。受奧運會召開、金融危機的影響，北京市房產(chǎn)交易持續(xù)低迷。自2008年9月中旬以來，政府出臺了一系列房產(chǎn)救市政策，房貸利率連續(xù)4次下調(diào)、公積金貸款額度上調(diào)、普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬、房產(chǎn)交易稅費的大量減免等來刺激樓市的發(fā)展。日前，政府進一步加大新政力度，對于優(yōu)質(zhì)客戶可享受房貸7折。

　　盡管救市力度一再加大，但是對于2009年，更多人仍預(yù)期房價繼續(xù)下跌，業(yè)內(nèi)大多數(shù)把2009年預(yù)測為一個“降價年”。

　　內(nèi)憂外患導(dǎo)致樓市進入買家時代

　　2008年，京城樓市在“拐點論”大行其道、打折降價風(fēng)暴肆虐的不利因素影響下，逐步進入了蕭條期。交易量持續(xù)走低，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年1-10月，京城共成交商品住宅72217套，成交面積827.7萬平方米，其中期房商品住宅共成交60227套、成交面積647.9萬平方米，現(xiàn)房商品住宅成交11990套，成交面積179.8萬平方米，同比2007年同期，期房商品住宅成交套數(shù)下降了41.1%、成交面積下降了49.6%，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)下降了42.8%、成交面積下降了52.1%。

　　2008年供大于求成了京城樓市的顯著特征。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，京城可售期房住宅為112937套、可售面積為1398.1萬平方米，未簽約現(xiàn)房住宅的套數(shù)為31776套、未簽約面積為460.6萬平方米。按2008年月均銷售套數(shù)計算，存量商品住宅尚可供市場消化20個月。

　　而從全國的大環(huán)境來看，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)及中原地產(chǎn)預(yù)測，2008年全國商品住宅主要經(jīng)濟指標(biāo)全面發(fā)生放緩或回落，其中商品住宅開發(fā)投資、新開工面積增長放緩、竣工面積回落，平均銷售價格微跌，而這些指標(biāo)在過往的10年內(nèi)均保持較快速度增長。月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2008年起，主要指標(biāo)均明顯下跌，成為中國房地產(chǎn)10年快速增長的轉(zhuǎn)折點。而伴隨新房市場的規(guī)模萎縮及價格下跌，二手房住宅市場也呈現(xiàn)出類似態(tài)勢。由于一二手房市場的替代效應(yīng)，在應(yīng)對市場蕭條時，新房市場的變化成為了影響二手房市場的重要因素，進而成為影響全市場的動因。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2008年的交易量同比2007年出現(xiàn)了較大幅度的下降，降幅接近五成。這主要受2007年房價高速上漲、政府提出大力發(fā)展保障性住房的發(fā)展模式以及出臺殺傷力極強的“二套房貸”政策，并且連續(xù)多次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以及金融危機等內(nèi)外部環(huán)境影響。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測：今年是個“降價年”

　　對于2009年的房價展望，記者從各大代理機構(gòu)的研究報告中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)代理機構(gòu)對于2009年的房價都表現(xiàn)出進一步下調(diào)的預(yù)測。

　　北京中原三級市場研究部預(yù)測，2009年的京城中高檔二手商品房價格將在目前的基礎(chǔ)上下浮近5個百分點后趨于穩(wěn)定，即由目前成交均價的13682元/平方米下浮至13000元/平方米左右后趨于穩(wěn)定，而這個下浮的時間將集中在2009年上半年。在2009年春節(jié)過后，消費者的觀望情緒仍將持續(xù)至5-6月份。在此期間，中高檔二手商品房的價格將下浮2個百分點，達到2007年底的價格水平，其后趨穩(wěn)發(fā)展。而租賃市場由于經(jīng)濟危機嚴(yán)重降低租賃人群的數(shù)量及租房承受能力，2009年租賃會呈現(xiàn)價量同降。但租賃市場由于其特殊性，租金變動幅度要遠低于房價變動幅度，因此2009年租售比仍會呈穩(wěn)中有降，或?qū)⒌��?：300。

　　同時，亞豪機構(gòu)對于一手市場也預(yù)測，2008年京城的房價已經(jīng)進入了周期性的調(diào)整期，受此影響，2009年京城樓市的房價仍將是下行趨勢，而且短期內(nèi)不會出現(xiàn)反彈的跡象。而京城的房價到2008年下半年才出現(xiàn)了實質(zhì)性的下降，一旦下行通道打開將很難扭轉(zhuǎn)，預(yù)計2009年的總體房價水平將會繼續(xù)回落。

　　從全國市場來看，中原地產(chǎn)也預(yù)測2009年房價將進一步下跌，而成交量有望回升。受各類刺激住房消費政策的影響，2009年全國住宅銷售情況將比2008年有所改善，預(yù)計全年銷售面積略增5%-10%。由于延續(xù)2008年末的趨勢，2009年上半年將繼續(xù)調(diào)整尋底，下半年有望企穩(wěn)筑底。

　　隨著發(fā)展商逐步調(diào)價，以及各類刺激性政策的繼續(xù)出臺，預(yù)計成交量將逐步回升，2009年全年比2008年略增。而銷售價格預(yù)計將繼續(xù)下跌約10%，銷售金額下跌5%左右。

　　在大力度的“國三條”出臺以后，臨近2009年展望之時，業(yè)內(nèi)也論調(diào)一致認(rèn)為，2009年樓市將進一步下行，在底部徘徊的可能性比較大，將呈現(xiàn)普降態(tài)勢。

　　“國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，這是對中國樓市降價銷售的一道命令，是符合市場實際情況的，惟有大規(guī)模降價銷售，才有可能挽救中國樓市，振興中國經(jīng)濟�！迸５蹲�文指出，供過于求就必須降價，現(xiàn)在已經(jīng)到了即使虧本也要降價的時候。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“今年降價會更加明顯。經(jīng)過一年的洗禮，中國人已經(jīng)擺脫了房地產(chǎn)只漲不跌的慣有思維，會更加理性地面對資產(chǎn)價格的縮水和膨脹，開發(fā)商所擔(dān)心的房價下調(diào)引發(fā)的業(yè)主反彈風(fēng)險已經(jīng)越來越小。所以，開發(fā)商會更加明目張膽地打出降價牌來保生存，今年將是一個降價年”。

　　“綜合各方面的因素，我認(rèn)為2009年中國房地產(chǎn)主調(diào)是：先降價，后重組。保障房的大量入市，對房地產(chǎn)市場，特別是對中等價格的商品房將是一個致命的打擊。所以留給中小開發(fā)企業(yè)的時間不多了�！北本┦性０l(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長張繼東也撰文指出，2009年，必將實現(xiàn)扶持一批、重組一批、死掉一批，還有可能抓典型一批的行業(yè)洗牌景象。(王營)