2008年歲末，正當(dāng)人們對(duì)北京乃至中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的起伏與興衰判斷不明，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商為“過冬”而發(fā)愁時(shí)，以譽(yù)天下、龍灣、北京灣、龍湖滟瀾山為代表的一批別墅項(xiàng)目卻已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了2008年的熱銷，足以讓同行艷羨的成績(jī)告訴地產(chǎn)界，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)席卷世界、人們持幣待購(gòu)風(fēng)頭甚囂塵上之時(shí)，別墅、TOWNHOUSE等低密度項(xiàng)目憑借其先天的稀缺性以及巨大的需求市場(chǎng)，仍然支撐著地產(chǎn)市場(chǎng)的一片天空。

　　　　●別墅區(qū)域在分化傳統(tǒng)與新貴共榮

　　中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理蔡德安在接受采訪時(shí)表示，別墅有區(qū)域化的特征，但是，也有分化的特點(diǎn)。因?yàn)椋�每個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)決定了它會(huì)滿足不同的需求，出現(xiàn)不同的產(chǎn)品，這樣就使得別墅區(qū)域間的人群在分化、產(chǎn)品在分化、價(jià)格也在分化。

　　別墅區(qū)域的分化主要體現(xiàn)在各個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)上。北京的別墅區(qū)域大體有這樣幾個(gè)，并都有各自的特點(diǎn)。首先是中央別墅區(qū)，這個(gè)區(qū)域的價(jià)格一般單價(jià)是2萬(wàn)元左右，其中投資人占很大比例，并且，外籍人很多。但是，這個(gè)區(qū)域的土地供給越來(lái)越少，價(jià)格也越來(lái)越高，使得早期的投資者轉(zhuǎn)向了其他區(qū)域。比如，八達(dá)嶺沿線、小湯山等區(qū)域。以后這個(gè)區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)的項(xiàng)目不會(huì)太多了。

　　其次是西山區(qū)域，這個(gè)區(qū)域由于規(guī)劃和土地供應(yīng)的限制，別墅產(chǎn)品的定位比較高，檔次和價(jià)格也很高，而項(xiàng)目卻越來(lái)越少，所以，這個(gè)區(qū)域在別墅市場(chǎng)中的聲音在逐漸減弱。

　　再次是立湯路沿線，這個(gè)區(qū)域由于交通優(yōu)勢(shì)，上風(fēng)上水的地理?xiàng)l件以及鄰近中關(guān)村，亞運(yùn)村的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得該區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)看好，產(chǎn)品向高端產(chǎn)品發(fā)展。并且，產(chǎn)品越來(lái)越豐富，價(jià)格也越來(lái)越高。該區(qū)域是應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。

　　而另一重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域是東部區(qū)域。該區(qū)域臨近CBD的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通州新的城市規(guī)劃和建設(shè)的推動(dòng)，使高端產(chǎn)品越來(lái)越被人們所認(rèn)同。除此之外，北京電視臺(tái)等的建成和使用，將給東部地區(qū)帶來(lái)很多高收入人群，增多了購(gòu)房者。

　　最后是成長(zhǎng)型非主流區(qū)域，以京津塘、京開和京石路沿線為代表。這些區(qū)域主要是為了滿足區(qū)域沿線人口的居住需要，這個(gè)需求本身也有個(gè)成長(zhǎng)過程，這些區(qū)域中的經(jīng)濟(jì)型別墅將面臨難得的發(fā)展機(jī)會(huì)和潛力，而其中的高端產(chǎn)品將會(huì)面臨很大的壓力。

　　　　●核心區(qū)域仍然占據(jù)別墅市場(chǎng)主流地位

　　我們?cè)賮?lái)了解一下北京目前別墅重點(diǎn)供應(yīng)的區(qū)域情況，總體來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)別墅區(qū)還有一定的潛力，由傳統(tǒng)別墅區(qū)延展而成的新別墅區(qū)域正在形成。

　　以中央別墅區(qū)為例，緊鄰溫榆河，借助城市高速公路飛速發(fā)展的該區(qū)域正在經(jīng)歷第二次成熟期。從最早的麗宮、納帕溪谷等傳統(tǒng)別墅的成功到2008年譽(yù)天下、龍湖滟瀾山的橫空出世，該區(qū)域一直以來(lái)就是別墅需求者們首選的置業(yè)區(qū)域。需要指出的是，在中央別墅區(qū)的輻射影響下，在國(guó)家在順義新城的政策推動(dòng)下，在奧運(yùn)水上項(xiàng)目場(chǎng)館配套下，順義馬坡區(qū)域逐漸浮出水面，納帕爾灣、龍湖香醍漫步、波特蘭花園、富力灣、金碧湖畔都已經(jīng)形成氣候，而且明年還將出現(xiàn)一批借助奧運(yùn)水上項(xiàng)目而形成的旅游度假別墅產(chǎn)品。

　　　　●政策利好力助別墅成寵兒

　　2008年年初，國(guó)務(wù)院辦公廳的通知再次對(duì)非法占用農(nóng)業(yè)用地的行為進(jìn)行了嚴(yán)厲制止，國(guó)家對(duì)土地的嚴(yán)控態(tài)度更加明確。

　　2008年3月，國(guó)土資源部再次發(fā)文，重申土地的嚴(yán)控政策，堅(jiān)守18億畝耕地紅線，堅(jiān)決制止亂占濫用農(nóng)用地之風(fēng)。特別指出，堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地。

　　目前，國(guó)家對(duì)土地的嚴(yán)控政策是主旋律，現(xiàn)在的別墅供應(yīng)只有兩個(gè)：老項(xiàng)目的后期以及老地上的新別墅。

　　這些政策無(wú)疑為別墅的熱銷提供了保障，據(jù)了解，2002年，別墅的地價(jià)從原來(lái)的30萬(wàn)元一畝暴漲至當(dāng)時(shí)的60萬(wàn)元一畝，而到了2006年，更是漲至300萬(wàn)元以上一畝，隨著政策的出臺(tái)，2008年的別墅用地價(jià)格更高得離譜。

　　地價(jià)的飆升，對(duì)別墅市場(chǎng)有兩個(gè)最顯著的影響，首先是開發(fā)商的開發(fā)成本成倍提升，迫使別墅價(jià)格上漲，而且提高了容積率，獨(dú)棟別墅受到了擠壓，天價(jià)獨(dú)棟成為可能；其次，雖然價(jià)格上漲了，但開發(fā)商的利潤(rùn)不見得上漲多少，在支付壓力提高的市場(chǎng)，別墅開發(fā)商有可能跳水，因此，專家介紹，2008年，北京的城市豪宅遭遇了觀望期，很多適合人群將目光投向了別墅市場(chǎng)，而眾多別墅項(xiàng)目為了順利過冬，紛紛選擇有針對(duì)性的促銷活動(dòng)，一些別墅已經(jīng)將目光盯向了金字塔尖下邊的人群，因此，目前是購(gòu)買、投資別墅最好的時(shí)候。

　　　　●產(chǎn)品類型百花齊放景觀環(huán)境至關(guān)重要

　　別墅產(chǎn)品的建設(shè)開發(fā)除了環(huán)境之外，規(guī)劃設(shè)計(jì)也是至關(guān)重要的。別墅產(chǎn)品都有品質(zhì)的要求，尤其是高端產(chǎn)品，它對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)感、價(jià)格感要求更高，對(duì)設(shè)計(jì)的純粹性、原汁原味以及文化追求等方面的要求也非常高。以前的別墅設(shè)計(jì)比較簡(jiǎn)單，而現(xiàn)在別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格越來(lái)越豐富，比如歐式、北美、簡(jiǎn)約現(xiàn)代等等。

　　目前，中國(guó)的別墅設(shè)計(jì)走的是國(guó)際化路線。一般別墅建筑、景觀的規(guī)劃都是來(lái)自國(guó)外，普遍的合作方式是國(guó)外做概念、方案的設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)做施工圖設(shè)計(jì)，或者國(guó)內(nèi)做建筑設(shè)計(jì)，國(guó)外做景觀設(shè)計(jì)。別墅的國(guó)際化思路是應(yīng)該得到提倡的，這樣有利于整合資源，提高產(chǎn)品的水平。

　　據(jù)有關(guān)專家介紹，不管我國(guó)別墅景觀的設(shè)計(jì)怎樣發(fā)展變化，重要的是要做到幾個(gè)結(jié)合。一是與北京氣候環(huán)境的結(jié)合；二是與后期景觀的管理和運(yùn)營(yíng)相結(jié)合；三是與環(huán)�？茖W(xué)相結(jié)合；四是與別墅的文化、項(xiàng)目本身的文化以及社會(huì)文化相結(jié)合；五是與景觀建設(shè)工藝的質(zhì)量相結(jié)合。如果做到這五個(gè)結(jié)合，不管我國(guó)別墅市場(chǎng)景觀發(fā)展怎樣變化，它都會(huì)符合國(guó)家和人們的需要。

　　因此，北京別墅呈現(xiàn)出百花齊放的格局，也為投資置業(yè)者提供了豐富的選擇面。比如，目前風(fēng)頭最勁的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下別墅項(xiàng)目譽(yù)天下一改別墅奢侈風(fēng)格，而是以節(jié)約、環(huán)保為主題，以極高的性價(jià)比使得推出的150套房源在兩周內(nèi)售罄。室內(nèi)的節(jié)約換來(lái)的是更為考究的園林景觀以及斥資億元建造的京城最豪華會(huì)所，將小墅大生活的港式風(fēng)格發(fā)揮得淋漓盡致。

　　再如龍湖兩個(gè)別墅項(xiàng)目滟瀾山和香醍漫步，都繼承與發(fā)揚(yáng)了南派別墅的精致與細(xì)膩，將山地別墅成功地移植到京城，其環(huán)境價(jià)值創(chuàng)造了北京同類產(chǎn)品的最高值。同年開盤、同年完工、同年銷售完畢……正是有了品質(zhì)保證，龍湖項(xiàng)目的“回頭率”已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他同行，擁有多處龍湖產(chǎn)品的職業(yè)者不在少數(shù)……

　　而龍灣別墅則一直堅(jiān)持其中西合璧的建筑理念下的原創(chuàng)精神，成為中央別墅區(qū)內(nèi)不可多得、居住投資兩相宜的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，目前龍灣別墅的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入第三期“和院”，和院的院落分為三部分：一是室外停車、二是公共活動(dòng)的院子、三是下沉庭院，加蓋玻璃穹頂，配合以溫泉，大大提高了院落的實(shí)用性與美觀性。(作者 張艦)