國務(wù)院常務(wù)會議日前研究部署了促進樓市健康發(fā)展的政策措施，包括加大保障性住房建設(shè)力度，進一步鼓勵普通商品住房消費以及引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進商品住房銷售等三個方面。業(yè)內(nèi)人士認為，有關(guān)進一步鼓勵普通商品住房消費的若干規(guī)定，再次向市場傳遞出積極的信號，以改善型需求為主的普通商品住房消費將得以進一步釋放。

　　二套房貸政策松綁。信義房屋市場分析師表示，去年9月27日，中國人民銀行和銀監(jiān)會曾聯(lián)合發(fā)布通知，明確限制二套房貸款，包括貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍等。今年10月27日，央行出臺規(guī)定，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持，但并沒有對改善型普通自住房進行界定。此次新政策明確指出，已貸款購買一套住房、但人均面積低于當?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，可以比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。按照上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至去年末，本市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為32.2平方米，人均住房居住面積為16.5平方米。

　　二手房交易稅費再度降低。新政策規(guī)定，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。對于上海購房者來說，今年10月22日本市出臺的14條促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施中，已經(jīng)明確規(guī)定“個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔(dān)營業(yè)稅”。但是，對于購買不足2年需要轉(zhuǎn)讓的客戶來說，此次營業(yè)稅從全額征收改為差額征收，無疑將進一步減輕負擔(dān)。比如某購房者去年以總價100萬元購入一套二手房，現(xiàn)在以120萬元出售。新政策出臺前，應(yīng)繳納營業(yè)稅為120×5.55%＝6.66萬元；新政策出臺后，應(yīng)繳納營業(yè)稅為(120-100)×5.55%＝1.11萬元，兩者相差5.55萬元。

　　上海實施細則值得關(guān)注。上海中原副總經(jīng)理陳宇玨表示，新政策公布后的幾天時間內(nèi)，公司所屬各門店的咨詢電話明顯增多，購房者關(guān)心的問題包括：差額征收的比例是否維持5.55%、是以戶口簿為單位還是以實際居住人數(shù)為單位界定人均面積、人均面積標準是否有變化等等。考慮到上海的具體實施細則還未公布，因此，大部分潛在需求者近期可能會出現(xiàn)短時期觀望，待最終細則明確后再入市買房。陳宇玨認為，短短四十多天內(nèi)，政府連續(xù)出臺四次鼓勵樓市的政策，這將對提升市場信心起到明顯的促進作用，購房者享受到了切實的優(yōu)惠。預(yù)計明年3月份開始，房地產(chǎn)市場成交量將會明顯回升。(賀理銘)