孫宏斌20億元高價(jià)拿地、新華聯(lián)地產(chǎn)20輪競(jìng)地，北京土地市場(chǎng)在年底出現(xiàn)一次小高潮。記者分析標(biāo)書(shū)后發(fā)現(xiàn)，這兩塊被追捧土地的背后，均隱藏著開(kāi)發(fā)商抄底土地的心態(tài)。

　　不過(guò)，僅憑這兩塊住宅用地被追捧就認(rèn)為北京土地市場(chǎng)年底回暖有些牽強(qiáng)。如果在未來(lái)持續(xù)一段時(shí)間內(nèi)，能頻繁出現(xiàn)土地出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)局面的話(huà)，那才意味著京城土地市場(chǎng)先于住宅市場(chǎng)回暖。

　　西北旺地塊

　　關(guān)注多年 孫宏斌“瘋狂”中撿大便宜

　　融創(chuàng)集團(tuán)掌門(mén)人孫宏斌是業(yè)內(nèi)頗有爭(zhēng)議的人物，其拿地的膽魄在業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二。此前他經(jīng)營(yíng)的順馳地產(chǎn)，以在全國(guó)瘋狂拿地而出名，也因此而迅速倒下。

　　照理“吃一塹長(zhǎng)一智”，如果仔細(xì)分析西北旺地塊的“綜合素質(zhì)”，老孫此次在京逆勢(shì)20億拿下該地塊，并非業(yè)內(nèi)認(rèn)為的“瘋狂”之舉，而是其精打細(xì)算后的明智選擇。

　　與海開(kāi)“情未了”，組織團(tuán)隊(duì)勘地拿地

　　據(jù)知情人士透露，孫宏斌對(duì)該地塊的關(guān)注已有多年。孫宏斌還在經(jīng)營(yíng)順馳地產(chǎn)的時(shí)候，就有其和北京海開(kāi)房地產(chǎn)集團(tuán)公司戰(zhàn)略合作的傳聞。海開(kāi)為海淀區(qū)旗下國(guó)有背景房地產(chǎn)企業(yè)，此前主要承擔(dān)海淀區(qū)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)工作。“老孫最初和海開(kāi)的合作，看重的就是其良好的土地儲(chǔ)備資源�！痹撊耸勘硎荆�雖然老孫和海開(kāi)的合作沒(méi)有成功，但彼此的關(guān)系還相當(dāng)不錯(cuò)。

　　據(jù)了解，西北旺新村地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)商是北京德成置地公司，該公司正是北京海開(kāi)集團(tuán)下屬公司。西北旺新村地塊出讓的消息公布后，孫宏斌多次帶人進(jìn)京向相關(guān)單位了解情況，勘測(cè)土地，甚至組織一個(gè)專(zhuān)門(mén)的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)拿地。加之老孫曾在清華上學(xué)、聯(lián)想工作多年的經(jīng)歷，他對(duì)這個(gè)地塊熟悉程度可想而知。“老孫對(duì)這個(gè)地塊傾注了很大的心血。”融創(chuàng)集團(tuán)內(nèi)部人士透露。

　　若去年入市，掛牌價(jià)就達(dá)20億

　　標(biāo)書(shū)顯示，西北旺新村地塊容積率為1.5，其中居住用地規(guī)劃面積達(dá)26萬(wàn)平米，可以開(kāi)發(fā)低密度住宅。而其最終出讓價(jià)格20.1億元，土地成本為7000元/平米。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，加上建安成本、相關(guān)稅費(fèi)及其他成本，老孫的這個(gè)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本要達(dá)到13000元/平米，只有賣(mài)的超過(guò)這個(gè)價(jià)格，老孫的房子才有賺頭。在樓市下降通道中，老孫拿地之舉難以理解。

　　不過(guò)，很多人沒(méi)有注意到，未來(lái)幾年，海淀區(qū)土地供應(yīng)都集中在山后地區(qū)溫泉、冷泉等相對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)域。相比之下，西北旺新村地塊是目前該區(qū)域少有的靠近城區(qū)地塊。目前位置較遠(yuǎn)的溫泉板塊的北辰·香麓均價(jià)達(dá)13000元/平米。最具有說(shuō)服力的是，距離該地塊最近的西山華府，目前售價(jià)達(dá)19000元/平米，而且銷(xiāo)售相當(dāng)不錯(cuò)。所以只要品質(zhì)不錯(cuò)，未來(lái)該項(xiàng)目賣(mài)到13000元/平米也不會(huì)是難事。

　　此外，有消息稱(chēng)，該地塊計(jì)劃在去年入市，但因拆遷問(wèn)題一再推遲。“2007年考慮的掛牌價(jià)是20億，但今年市場(chǎng)不好，所以將底價(jià)壓縮到17.6億。”有接近一級(jí)開(kāi)發(fā)商的人士透露，如果該地塊去年入市，成交價(jià)格肯定要高出20億許多，“這樣的地塊在京城絕無(wú)第二處”。

　　如此看來(lái)，老孫這次并不是瘋狂出手，而是在淡市中撿了個(gè)大便宜。

　　通州運(yùn)河地塊

　　2500元/m2 新華聯(lián)“奔著抄底去”

　　在通州耕耘多年的新華聯(lián)，這次終于可以長(zhǎng)松一口氣了。12月11日，新華聯(lián)再次出手，經(jīng)過(guò)20輪競(jìng)價(jià)競(jìng)得通州運(yùn)河?xùn)|岸地塊。而去年，新華聯(lián)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等在競(jìng)爭(zhēng)玉橋西里時(shí)敗北。較低的土地成本讓新華聯(lián)頗有“抄底”的味道，而且有闊別多年，又殺回通州的感覺(jué)。

　　去年敗北，玉橋西里地塊5000元/平米成交

　　新華聯(lián)是較早在通州開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商，開(kāi)發(fā)了新華聯(lián)家園、新華聯(lián)錦園兩個(gè)樓盤(pán)，因其較高的品質(zhì)而在通州名聲大起。但隨后新華聯(lián)在通州的開(kāi)發(fā)暫停。雖然在其他區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)幾個(gè)小項(xiàng)目，但知名度均不及通州項(xiàng)目高。

　　新華聯(lián)再次在通州被關(guān)注，是其去年和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的一場(chǎng)拿地惡戰(zhàn)。

　　去年10月，通州玉橋西里地塊開(kāi)標(biāo)，吸引了11家開(kāi)發(fā)商投標(biāo)，其中不乏遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)多個(gè)全國(guó)知名品牌開(kāi)發(fā)商，新華聯(lián)地產(chǎn)也參與了該次投標(biāo)。當(dāng)時(shí)，共有6家公司的投標(biāo)價(jià)超過(guò)招標(biāo)底價(jià)。新華聯(lián)地產(chǎn)雖然超過(guò)了投標(biāo)底價(jià)，但其投出的4.8888億元相對(duì)較低，最終敗北給投標(biāo)價(jià)格最高的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。按招標(biāo)底價(jià)計(jì)算，樓面成本約2840元/平米，但實(shí)際成交的樓面成本則達(dá)5000元/平米。

　　據(jù)接近新華聯(lián)的人士透露，當(dāng)時(shí)新華聯(lián)有些憤憤不平。

　　今年勝出，運(yùn)河地塊僅以2500元/平米成交

　　今年掛牌出讓的運(yùn)河地塊，距去年遠(yuǎn)洋拿下的玉橋西里地塊兩公里，規(guī)劃土地面積25.3萬(wàn)平米，掛牌起始價(jià)為5.4億元，按此計(jì)算的樓面成本價(jià)為2100元/平米。

　　新華聯(lián)內(nèi)部人員及知情人士均對(duì)記者說(shuō)，此次新華聯(lián)拿地“就是奔著抄底去的”。知情人士還表示：“同樣抱著這樣想法的還有其他的開(kāi)發(fā)商，從多達(dá)6次的報(bào)價(jià)次數(shù)來(lái)看，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商們對(duì)該地塊還是比較認(rèn)可�！睋�(jù)介紹，最后3家開(kāi)發(fā)商參與了地塊的競(jìng)價(jià)，分別為新華聯(lián)、北京聯(lián)動(dòng)投資集團(tuán)及住總地產(chǎn)。最終新華聯(lián)經(jīng)過(guò)了20輪競(jìng)價(jià)，以6.34億元奪得該地塊，樓面成本折合為2500元/平米。

　　知情人士表示，新華聯(lián)為本次拿地進(jìn)行了充分的準(zhǔn)備，加之熟悉通州地產(chǎn)市場(chǎng)，因此志在必得�！安贿^(guò)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，也出乎他們的預(yù)想�！�

　　參與拿地的新華聯(lián)負(fù)責(zé)人以開(kāi)會(huì)等為名拒絕記者的采訪(fǎng)。不過(guò)記者從知情人士處獲悉，新華聯(lián)內(nèi)部都認(rèn)為，該地塊的價(jià)格較低。“這塊地和遠(yuǎn)洋地塊相距2公里，但樓面成本差了2500元/平米，非常值了�！�

　　按最終拿地價(jià)格計(jì)算，只要項(xiàng)目未來(lái)的售價(jià)超過(guò)5000元/平米，新華聯(lián)就有利潤(rùn)可賺。而這個(gè)銷(xiāo)售價(jià)格和去年遠(yuǎn)洋、合生在通州拿地的樓面成本價(jià)格持平�，F(xiàn)在，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、合生集團(tuán)和新華聯(lián)，可謂是幾家歡喜幾家愁。