國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。

　　會議指出，近期國家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的政策措施，已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　會議研究確定了以下政策措施。(一)加大保障性住房建設(shè)力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。(二)進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。(三)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　會議要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運(yùn)行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性。要加強(qiáng)督促檢查，強(qiáng)化對國家補(bǔ)助資金使用和建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督。

　　專家解讀

　　買普通商品房新政三步走

　　-人均住房小于20.75平方米再買房可能享首套貸款優(yōu)惠

　　建設(shè)部政策研究中心及北大不動產(chǎn)研究中心兩位專家共同的看法是，“此次出臺的政策比較具有操作性，因為每個城市的人均住房面積，每年都會由該城市的統(tǒng)計部門公布，比如，北京2007年由北京市統(tǒng)計局公布的人均住房面積為20.75平方米，如果按照這個來計算，三口之家，之前買過使用面積小于62.25平方米、約合建筑面積小于90平方米左右房子的人，再買第二套改善型房子可以享受首付和貸款利率優(yōu)惠政策。”

　　-營業(yè)稅減免由5年降為2年 80%房屋處免稅狀態(tài)

　　“此次國務(wù)院把營業(yè)稅的免征時間由2006年規(guī)定的5年改回到2年，那么以北京為例，80%以上的待售二手房都應(yīng)在免稅范疇。但是否因為這項規(guī)定，而讓一些過去不滿5年未上市交易的房產(chǎn)出現(xiàn)在市場上，使供應(yīng)量增大還要看看再說�！北贝蟛粍赢a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的這位專家分析。

　　“或許長期以來困擾北京二手房市場的一個重要原因——房源少的問題將會因此解決。2006年規(guī)定營業(yè)稅的免征時間為5年后，二手房市場的房源急劇減少，很多房主因為不到5年、交易需要交納5.5%的營業(yè)稅而放棄入市交易，寧愿等到滿5年再說。”中介機(jī)構(gòu)鏈家地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。

　　-稅費(fèi)成本下降 滿2年二手房相當(dāng)于房價下降5.5%

　　昨天，房屋中介中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)和中大恒基有關(guān)負(fù)責(zé)人為記者計算了新措施實施后的房價。

　　“之前規(guī)定不滿5年房產(chǎn)上市交易需要繳納成交價5.5%的營業(yè)稅，調(diào)整后則無需交納，直接節(jié)省成本占房產(chǎn)總價的5.5%。”鏈家地產(chǎn)的有關(guān)負(fù)責(zé)人計算，而2年以下的二手房節(jié)省成本平均在4.1%左右：按照當(dāng)前次新房平均成交面積85平方米，平均成交價格10300元計算，平均總價在88萬元左右；而當(dāng)前二手房價格漲幅相比兩年前達(dá)34%左右，即兩年前的平均成交總價在65.7萬元左右。那么，營業(yè)稅調(diào)整后差額征收營業(yè)稅，可以節(jié)省營業(yè)稅36135元 ［880000×5.5%-(880000-657000)×5.5%］，占到房產(chǎn)總價的4.1%左右。即此次營業(yè)稅政策調(diào)整，未滿2年的房產(chǎn)交易稅費(fèi)平均可節(jié)省4.1%左右。

　　新聞分析

　　為何“救樓市”？經(jīng)濟(jì)好才能大家好

　　如此密集出臺穩(wěn)定樓市的政策，且與一年前的樓政相比，有重大調(diào)整，意在何處？

　　首要一點，樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)好才能大家好。

　　12月10日，摩根士丹利研究部發(fā)布了最新一期中國經(jīng)濟(jì)研究報告，認(rèn)為2009年中國經(jīng)濟(jì)的典型特征是“惡化繼之以好轉(zhuǎn)”，但房地產(chǎn)投資是判斷2009年增長預(yù)期的最大不確定因素。因為經(jīng)濟(jì)迅速放緩的關(guān)鍵原因是房地產(chǎn)投資的減速而非出口疲軟。這個報告認(rèn)為，如果2009年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)30%的收縮，其產(chǎn)生的巨大的不利影響甚至連現(xiàn)有財政刺激計劃也無法彌補(bǔ)。

　　必須承認(rèn)，在全社會固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中，與50多個產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)投資三分天下有其一。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年7月，電力熱能、交通運(yùn)輸和水利環(huán)境在固定資產(chǎn)投資中占比之和不到25%，制造業(yè)投資超過30%，房地產(chǎn)投資占33%強(qiáng)。這決定了僅靠基礎(chǔ)設(shè)施投資還不足以撐起經(jīng)濟(jì)增長，單純政府投資也難以彌補(bǔ)房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。房地產(chǎn)投資需求萎縮已經(jīng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，逐步影響相關(guān)行業(yè)，如鋼鐵、建材、家具等。

　　至于地方財政對房地產(chǎn)的依賴更不待言。如今，隨著房地產(chǎn)市場的冷卻，成交凝凍、土地流標(biāo)，地方財政空前吃緊。

　　在此情況下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟(jì)的必要選擇。房地產(chǎn)被推至“國民經(jīng)濟(jì)的重要的支柱產(chǎn)業(yè)”，保障性安居工程被列為“國十條”之首，如此政策組合明確傳遞出“保發(fā)展必先救房地產(chǎn)”“促投資離不開穩(wěn)樓市”的取向。

　　“經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴已是一個短期內(nèi)無法改變的事實，一時還找不到一個產(chǎn)業(yè)來替代房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動�！狈康禺a(chǎn)專家、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲說。

　　以房地產(chǎn)消費(fèi)拉動內(nèi)需的根本，就是拉投資、保增長、促就業(yè)、穩(wěn)大局。從這個角度，才能正確理解中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，政策取向的調(diào)整，其意有三：就經(jīng)濟(jì)性而言，當(dāng)前是政府推進(jìn)住房保障建設(shè)、解決安居問題較為有利的時間窗。今年上半年以前的數(shù)年間，國際經(jīng)濟(jì)保持相對較快的增速，帶來全球性資源價格上漲，建材、土地等價格上漲尤快，加之資產(chǎn)膨脹、泡沫化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場與資本市場聯(lián)動，各城市“地王”頻出，建房成本節(jié)節(jié)攀升。而現(xiàn)在，全球經(jīng)濟(jì)減速導(dǎo)致石油、鋼鐵等大宗商品價格持續(xù)跳水，國內(nèi)建筑成本大大降低。同時，地價走低，動遷成本也隨之降低。微觀上可降低保障房建造成本，花相對少的錢做相對多的事，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，宏觀上可拉動投資、保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。此為經(jīng)濟(jì)功效。

　　政治意義在于，順應(yīng)民意，求解民生難題，使科學(xué)發(fā)展觀落到實處。

　　社會功效在于，政府可以用保障房建設(shè)來平復(fù)、消弭部分期盼房價繼續(xù)下跌、不理解政府救市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的老百姓的不理解和怨氣。讓這部分人感覺到，政府救房地產(chǎn)是為了穩(wěn)整個宏觀經(jīng)濟(jì)，并且給中低收入群體提供了一條解決居住的出路——政府托底保障。政府要救樓市、穩(wěn)房價的長期利益取向與普通百姓的短期利益訴求可能存在一定的分歧，保障房便是消弭分歧的一個上佳政策選項。

　　縱深觀察

　　-樓市何時能夠“重啟”?

　　從購房人和業(yè)內(nèi)人士的觀點看，“什么時候利好政策不再頻頻出臺，什么時候開發(fā)商不再叫嚷‘救市’，什么時候輿論不再炒作崩盤”，樓市才能重新啟動。

　　專家表示，“其實，歸根結(jié)底，大家缺的還是市場信心，不過不斷出現(xiàn)的利好政策將逐漸加強(qiáng)市場的信心�！边@個療傷時間到底要多長？專家看法不一，有的認(rèn)為要到明年的3月，有的認(rèn)為要到明年年中。

　　即便如此，在對待是否該購房這個問題上，多位業(yè)內(nèi)人士還是認(rèn)為，四環(huán)以內(nèi)等新增供應(yīng)不大的城區(qū)，購房人可根據(jù)自己的需求該買房的還得買；而對五環(huán)以外一些普通住宅供應(yīng)偏大的區(qū)域，不妨等等。

　　-利好政策什么時候落實?

　　昨天，建設(shè)部、北京市稅務(wù)部門等政府主管部門都表示要“拿到文件后，再制定相應(yīng)實施細(xì)則”，各商業(yè)銀行也都表示要看“總行的實施細(xì)則”。

　　昨天，建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，建設(shè)部拿到相關(guān)文件后，會盡快會同有關(guān)部委出臺相應(yīng)的政策。而對近期會不會公布新的人均住房面積，市統(tǒng)計局昨天對此沒有回應(yīng)。

　　相比之下，各家商業(yè)銀行的積極性似乎更高。光大銀行北京某支行、建行北京分行某支行等有關(guān)人士都告訴記者，“我們也希望盡快實施，畢竟房貸是目前還比較優(yōu)良的業(yè)務(wù)，盼著總行趕緊出臺實施細(xì)則，年底好大干一場�！�(余美英)