承接2007年的經(jīng)濟(jì)上升趨勢(shì)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)于2008年上半年整體取得令人滿意的增長。然而，隨著全球金融市場(chǎng)于第三季趨于動(dòng)蕩，各類房地產(chǎn)市場(chǎng)均受到影響，在接近年底時(shí)仍就延續(xù)下滑趨勢(shì)。盡管如此，仲量聯(lián)行在最新發(fā)表的2008年度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧中指出，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)可望于2010年下半年開始出現(xiàn)反彈。

　　隨著全球金融市場(chǎng)暴跌，香港作為全球主要金融中心亦難以獨(dú)善其身。過去兩個(gè)月，香港金融市場(chǎng)進(jìn)行了深度的整固，股票市場(chǎng)創(chuàng)近年低位，企業(yè)亦紛紛縮減人手以應(yīng)付經(jīng)濟(jì)下滑。寫字樓需求顯著逆轉(zhuǎn)，銀行和金融業(yè)的需求尤其疲弱。

　　在寫字樓方面，由于需求轉(zhuǎn)弱、供應(yīng)有限，核心區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴视?008年均出現(xiàn)了負(fù)增長，并出現(xiàn)了凈退租；其中以中環(huán)成為退租率最高的寫字樓市場(chǎng)之一，主要由于部分租戶遷入非核心區(qū)域。另一方面，非核心區(qū)域內(nèi)新落成的寫字樓獲得預(yù)租，使非核心區(qū)域全年的出租率保持相對(duì)強(qiáng)勁。整體空置率由2007年底的5.1%，升至2008年11月底的6.5%。

　　在住宅方面，金融市場(chǎng)暴跌，削弱了在過去兩年累積下來的財(cái)富效應(yīng)。需求因就業(yè)不穩(wěn)及銀行收緊信貸而放緩，2008年下半年一手及二手住宅市場(chǎng)的交易宗數(shù)大幅減少。2008年1月至11月，整體樓宇買賣數(shù)量跌至9.1萬宗，較2007年同期下跌17%，其中70% 是在2008年上半年成交。事實(shí)上，2008年11月份錄得創(chuàng)新低的3264宗交易，不僅較去年同期下跌79%，亦低于2003年2月份 非典期間的水平。

　　中小型住宅及豪宅的資本值于2008年上半年分別上升7.2%和12.7%。然而，這兩個(gè)市場(chǎng)在進(jìn)入2008年下半年后顯著逆轉(zhuǎn)，資本值分別下跌了21%及22%。2008第4季，中小型住宅平均資本值下跌17.1%，而豪宅資本值則跌幅更大，下跌18.9%。2008年前11個(gè)月，中小型住宅資本值下跌14.9%，而豪宅資本值則下跌12.1%。

　　豪宅物業(yè)的租賃需求持續(xù)下跌。來港的外籍雇員人數(shù)減少，加上公司削減房屋津貼，進(jìn)一步降低對(duì)豪宅物業(yè)的租住需求，使得租金在2008年下半年下調(diào)18.8%，全年跌幅為10.3%。

　　隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)延續(xù)至2009年，預(yù)期物業(yè)市場(chǎng)在短至中期會(huì)持續(xù)反復(fù)波動(dòng)。由于物業(yè)投資及租賃的需求預(yù)期會(huì)持續(xù)疲弱，各類物業(yè)的資本值和租金由現(xiàn)在至2010年將出現(xiàn)下調(diào)。然而，房地產(chǎn)目前仍被視為較其他金融工具相對(duì)安全的資產(chǎn)級(jí)別，將有助緩解收益溢價(jià)所承受的壓力。低空置率及未來供應(yīng)緊張，應(yīng)能抵消部分負(fù)面影響。

　　內(nèi)地在全力保經(jīng)濟(jì)增長，加上香港穩(wěn)固的國際金融中心地位及強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，預(yù)期香港整體房地產(chǎn)市場(chǎng)將于2010年下半年出現(xiàn)反彈。