當(dāng)年“港客盤(pán)”

　　現(xiàn)在到誰(shuí)家？

　　在上世紀(jì)90年代中后期，香港人曾掀起了一股到廣州置業(yè)投資的小高潮。由于當(dāng)時(shí)廣州樓價(jià)與香港有著巨大的落差，吸引了不少香港人紛紛赴穗置業(yè)，港人除了投資外，還有日常自住或是度假的考慮。十幾年過(guò)去了，經(jīng)歷了三次經(jīng)濟(jì)周期后，這些曾經(jīng)的港人主力樓盤(pán)投資租賃如何？對(duì)廣州投資者還有無(wú)吸引力呢？

　　香港業(yè)主走光 豪宅變白領(lǐng)盤(pán)

　　這些早期以香港人為主要業(yè)主的樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)發(fā)和交易，再加上社會(huì)大環(huán)境的變化、交通網(wǎng)絡(luò)的完善等眾多原因，現(xiàn)時(shí)的主要業(yè)主都基本上變成了內(nèi)地人。如祈福新村在1997年最高峰時(shí)曾擁有70%的香港業(yè)主，如今由于擁有物美價(jià)廉的洋房再加上連通市區(qū)的樓巴，目前已經(jīng)成為廣州白領(lǐng)階層聚居的地方，香港業(yè)主不會(huì)超過(guò)10%；天河北路的僑怡苑、朝暉苑以及淘金一帶的華僑樂(lè)園、淘金花園、恒福閣等均已成為周邊普通白領(lǐng)置業(yè)的熱點(diǎn)，曾經(jīng)的豪宅已變成了普通住宅。

　　業(yè)主的變更、物業(yè)管理公司的變更不可避免帶來(lái)一些新舊業(yè)主的沖突。比如，天河北怡苑過(guò)往主要以港人和外籍人士為主，小區(qū)雇有外籍物業(yè)管理人員，其管理費(fèi)一直很高端�，F(xiàn)時(shí)新入戶的業(yè)主還要承受港客十年前定下的物業(yè)管理費(fèi)。

　　港式設(shè)計(jì)并不討本地人歡心

　　由于廣州早期商品房的主要銷售對(duì)象是香港人，為了迎合其購(gòu)房需求，早期廣州樓盤(pán)大多打上港式設(shè)計(jì)的烙印，在戶型設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃配套等方面都有明顯的效仿痕跡。

　　合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，廣州人并不習(xí)慣鉆石形的間隔、廳大房小這些港式設(shè)計(jì)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，廣州樓盤(pán)的素質(zhì)在許多方面已超越了當(dāng)時(shí)模仿的純粹港式設(shè)計(jì)，令大型社區(qū)環(huán)境更優(yōu)美、配套更完善、戶型更寬大舒適等。滿堂紅研究部沈銳培認(rèn)為，目前廣州人最喜歡廳出陽(yáng)臺(tái)、房間方正，而港式設(shè)計(jì)大多是內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，戶型是鉆石型設(shè)計(jì)，雖然樓宇外觀漂亮，但是室內(nèi)空間的利用率低，對(duì)于講求實(shí)在的廣州人來(lái)說(shuō)并不適合。

　　設(shè)計(jì)差樓齡長(zhǎng)就是地頭好

　　由于設(shè)計(jì)、樓齡等問(wèn)題，當(dāng)年的港式豪宅的光輝已被新晉豪宅所掩蓋。據(jù)了解，當(dāng)年港人聚居的華僑樂(lè)園當(dāng)年最高曾炒至1.1萬(wàn)元/m2，現(xiàn)在均價(jià)僅8500萬(wàn)元/m2左右，與淘金華庭、富力御龍庭等1.2萬(wàn)元/m2均價(jià)的豪宅相差甚遠(yuǎn)；位于濱江東的第一代江景豪宅海珠半島花園其一二期江景洋房萬(wàn)元出頭的價(jià)格僅僅與對(duì)面二線江景盤(pán)嘉仕花園尚海軒相當(dāng)。

　　雖然有些當(dāng)年的豪宅已經(jīng)被周邊新晉豪宅的光輝所掩蓋，而且樓齡長(zhǎng)，但其特有的區(qū)位價(jià)值仍獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。如東風(fēng)東板塊的錦城花園、東風(fēng)廣場(chǎng)因帶有東風(fēng)東路小學(xué)的學(xué)位而深受家長(zhǎng)型買(mǎi)家的追捧，海珠半島花園隔江正對(duì)二沙島，星海音樂(lè)廳盡收眼底，其景觀是不可替代的。其實(shí)當(dāng)年大部分針對(duì)港人營(yíng)銷的物業(yè)都集中在淘金路、天河北、濱江東路、東風(fēng)東路、中山七路等核心地段，這些地段至今仍是廣州樓價(jià)最高的地段。

　　香港客對(duì)廣州樓市貢獻(xiàn)有目共睹

　　在早期的廣州商品房市場(chǎng)，可以說(shuō)香港買(mǎi)家撐起了大半個(gè)天空；在1997年以后，港客近似瘋狂地拋售廣州物業(yè)；再到2003年“非典”之后，港客炒家近乎絕跡，溫州和福建炒家轉(zhuǎn)戰(zhàn)過(guò)來(lái)。在這三個(gè)經(jīng)濟(jì)周期中，港人除了拉高廣州房?jī)r(jià)以外，對(duì)于廣州樓市發(fā)展有無(wú)貢獻(xiàn)？在本次經(jīng)濟(jì)周期襲來(lái)時(shí)，投資者從當(dāng)年的港客身上有何借鑒？

　　廣州商品房市場(chǎng)“暖場(chǎng)者”

　　上世紀(jì)90年代，廣州從福利分房過(guò)渡到貨幣分房時(shí)代，商品房市場(chǎng)逐漸鋪開(kāi)。由于內(nèi)地居民普遍工資較低，購(gòu)房觀念也需一定時(shí)間樹(shù)立，香港人便成了廣州商品房市場(chǎng)的“暖場(chǎng)”主力。據(jù)滿堂紅專業(yè)人士介紹，1990年開(kāi)始，廣州房?jī)r(jià)開(kāi)始高速上漲。第一波是環(huán)市東淘金路一帶的商品房?jī)r(jià)高漲，如淘金花園、華僑樂(lè)園等，價(jià)格直逼6000~8000元/m2，接著就是天河北部分樓盤(pán)直接將價(jià)格拉高到1萬(wàn)元/m2以上，這對(duì)于當(dāng)時(shí)廣州市民收入來(lái)說(shuō)是不可思議的。緊接著，1993年香港人普遍看好廣州樓市，大量港資進(jìn)入廣州樓市。

　　在早期的廣州樓市，可以說(shuō)香港買(mǎi)家撐起了大半個(gè)天空。眾多樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)都以主打香港人開(kāi)始，如原東山區(qū)淘金坑的華僑樂(lè)園、淘金花園、恒福閣、世貿(mào)花園等，荔灣區(qū)的世紀(jì)廣場(chǎng)等，越秀區(qū)的越富廣場(chǎng)、嘉和苑，以及天河北路的僑怡苑、朝暉苑、怡苑、嘉怡苑等。雖然這些樓盤(pán)現(xiàn)今已經(jīng)大多換手到內(nèi)地人，但是如果沒(méi)有港人前期“暖場(chǎng)”和示范，廣州乃至內(nèi)地商品房市場(chǎng)發(fā)展都要遲緩很多。

　　引領(lǐng)“城區(qū)工作 郊區(qū)生活”潮

　　當(dāng)今廣州的高管和白領(lǐng)已經(jīng)將華南板塊和廣園東作為置業(yè)的首選，不過(guò)郊區(qū)置業(yè)并不是一開(kāi)始就為大家所認(rèn)可和接受的�？梢哉f(shuō)，香港人最早購(gòu)置了廣州的郊區(qū)物業(yè)，并最早引領(lǐng)了“城區(qū)工作，郊區(qū)生活”的潮流。

　　據(jù)合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，上世紀(jì)90年代番禺華南板塊崛起的時(shí)候，祈福新村就鎖定香港人這個(gè)特定置業(yè)群體，把這里定位成一個(gè)是香港人回鄉(xiāng)度假的地方，并開(kāi)通往來(lái)廣州與香港的專線巴士方便港人來(lái)往兩地，接下來(lái)廣州碧桂園、華南碧桂園、星河灣等大型樓盤(pán)都將港人作為重要客戶，并有專車(chē)接送港人來(lái)廣州看樓。到香港回歸前后，祈福新村甚至有70%的房子賣(mài)給了香港人。

　　“97”抽身 內(nèi)地客接手

　　1997年后，受到亞洲金融風(fēng)暴波及，香港的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，很多香港買(mǎi)家急于從廣州樓市抽身，低價(jià)拋售物業(yè)以回籠資金，失去了投資客的支撐，廣州樓市泡沫隨之破滅，當(dāng)年淘金路、濱江東、天河北售價(jià)過(guò)萬(wàn)的豪宅物業(yè)以每平方米五六千元拋售，香港投資客大部分撤出了廣州，在廣州置業(yè)的香港客有賺的但也有虧的，盡管潮起潮落，香港居民對(duì)促進(jìn)廣州的樓市發(fā)展有目共睹。(記者 吳潤(rùn)洲）