●核心提示●

　　年關將至,持續(xù)“價量齊跌”的樓市在11月開始顯示出一絲亮色。北京、上海、深圳、廣州等國內(nèi)多個城市11月份的成交量環(huán)比有所回升,呈現(xiàn)出“價跌量增”的積極變化,在一陣陣“寒風”勁吹的“地產(chǎn)冬天”,樓市行情似乎出現(xiàn)了“回暖”跡象�！皽刂莩捶繄F”和“山西煤老板”、“萬人購房團”等群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野。樓市真的觸底反彈了嗎?可以看出,量升的前提是價降,降價才是硬道理,當房價回調到合理的空間,房地產(chǎn)市場剛性的需求才能最終釋放。

　　正如中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌日前在廣州一個論壇上所言:過去幾年透支的房價正在以“時間換空間”,通過金融、財政政策對樓市的支持,以及房地產(chǎn)開發(fā)商對價格策略和產(chǎn)品結構的調整,將房價和成交量都維持在較為穩(wěn)定的狀態(tài),由時間來消化此前過大的漲幅。

　　　　-聲音

　　　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌:

　　　　樓市有望實現(xiàn)“軟著陸”

　　前不久,在工商銀行廣東省分行營業(yè)部主辦的“2008年工行投資論壇”上,中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示,經(jīng)歷了2007年樓市的價格和成交量“大起”后,現(xiàn)在要防止樓市價、量“大落”。與美國樓市不同,中國樓市存在著旺盛的需求,“因此,我國樓市有望實現(xiàn)‘軟著陸’�！�

　　　　由時間來消化房價過大漲幅

　　據(jù)顧云昌介紹,今年前10月,房價呈現(xiàn)環(huán)比下降的趨勢,而成交量更出現(xiàn)了同比17%的降幅。其中,北京樓市成交量同比減少了54%,上海減少43%,而廣州減少了25%。然而,回顧2007年的樓市景象,當年房價同比上漲了17.5%,而成交量更同比上漲了24.7%。

　　“2007年的樓市‘大牛市’透支了其后2—3年的成交,這樣的話,既然房價已經(jīng)漲夠了,現(xiàn)在的目標就是將其維持穩(wěn)定,盡量減少回落的幅度�！鳖櫾撇�提出的想法是“時間換空間”,通過金融、財政政策對樓市的支持,以及房地產(chǎn)開發(fā)商對價格策略和產(chǎn)品結構的調整,將房價和成交量都維持在較為穩(wěn)定的狀態(tài),由時間來消化此前過大的漲幅。

　　二套房貸政策可能調整

　　2008年下半年以來,在慘淡的樓市成交量下,地方及中央先后紛紛出臺“救市”政策和措施。在進一步的激勵政策方面,顧云昌呼吁應“解凍”二套住房信貸限制,他認為,近期的房地產(chǎn)新政,已經(jīng)為二套住房正名,“改善型需求就是原來有房子的再買一次,央行政策已經(jīng)很清楚�，F(xiàn)在的問題是要如何控制銀行風險�！�

　　2007年9月,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知,規(guī)定購買二套以上住房,首付比例不低于40%,利率不低于基準利率1.1倍。顧云昌認為,解凍二套住房信貸限制的政策,央行應該有一個原則性政策,但主要還是讓商業(yè)銀行自己控制,因為各地房地產(chǎn)市場差異較大,沒有必要一刀切。

　　此前,住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥在受訪時透露了二套房貸政策可能調整的信息,被業(yè)界認為是政策解禁前兆。

　　在論壇上,工商銀行投資銀行部總經(jīng)理李勇表示,雖然中國樓市存在泡沫,但對樓市未來走勢充滿信心。(記者駱海濤 通訊員黃曉)

　　　　-市場掃描

　　　　降價助京滬穗深樓市走出“新政策行情”

　　央行的大幅降息,以及廣州公積金中心再次大幅調高個人貸款額度等措施的出臺,市場成交氣氛開始活躍。11月底,廣州房地產(chǎn)官方網(wǎng)站陽光家緣最后一周的數(shù)據(jù)顯示,全市共有147個樓盤成交,總成交582套,為今年以來較高水平。但是,在量升的背后,是售價的不斷下降。

　　近日,各地樓市11月成交量及價格的相關數(shù)據(jù)相繼露面,根據(jù)各方數(shù)據(jù)分析并結合各個樓盤售樓部的人流數(shù)量以及各個樓盤聲稱的成交數(shù)據(jù),一個宏觀調控中的“價降量升”市場概況初步成型。北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市11月成交量的“暖冬”意味明顯。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江認為,政府的救市舉措取得階段性的成果。但這一輪反彈能持續(xù)多久,回暖程度有多高,還有待觀察。

　　　　11月成交量暖冬意味明顯

　　11月的北京樓市出現(xiàn)回暖跡象,期房簽約量出現(xiàn)較大幅度的增長。來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,11月北京市期房網(wǎng)上簽約13721套,與10月相比漲幅達48%。整個11月,有9天的住宅簽約總量超過500套。簽約峰值出現(xiàn)在11月4日,簽約數(shù)量達到817套,而在今年9月日均簽約量僅有百套。

　　與北京一樣,上海樓市11月成交量也明顯回暖,走出了一波“新政策行情”。上海佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示,11月上海成交一手商品房6201套、717551平方米,相比10月份的459764平方米,成交面積環(huán)比增長了56%,比9月份的440065平方米增加了63%。

　　而深圳的11月成交則顯現(xiàn)出“成交翻倍價格下降”的特點。來自中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月深圳全市商品住宅成交面積為55.41萬平方米,成交金額為69.29億元。而10月份深圳新房成交面積為34萬平方米,成交金額為43.2億元。11月的成交量較10月增長73%,創(chuàng)造了深圳樓市今年成交量的高峰。

　　在廣州10月、11月,連續(xù)兩月的成交回暖讓業(yè)內(nèi)專家直呼“暖冬”。記者從中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)了解到,廣州11月共成交5982套住房,成交面積645501平方米。比10月全市成交的5603套住房,成交面積62.94萬平方米,環(huán)比分別上漲了6.8%和2.6%。而在9月份,廣州的成交量卻只有3685套。11月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù),也是自去年9月份以來,第一次成交量和成交面積連續(xù)2個月呈現(xiàn)上升趨勢。

　　　　新政下“低價”助推成交

　　從2007年10月廣州樓市沖頂以來,對樓市的宏觀調控在政策層面上完成了一次全面的“V”型反轉,先是國六條、國八條,不斷緊縮銀根提高首付比率以及相關稅賦,如今在政府減稅、銀行降息、開發(fā)商降價各方配合下,各地樓市走出了一波像樣的“新政策行情”。黎文江認為,數(shù)據(jù)反映廣州樓市已經(jīng)漸趨穩(wěn)定。從10月22日住房新政出臺算起,廣州樓市在這一個月內(nèi)經(jīng)歷了一個拋物線,它延續(xù)“十一”黃金周的余波上升開場,以新政出臺后的真空期成交萎縮轉折,又從年末的打折促銷逐漸爬升�！秶�房分析咨詢報告》項目課題組首席分析師陳真誠分析,樓市進入階段性的盤整階段,但樓市交易量的回暖似乎并沒有遏制住樓市價格下跌的趨勢。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜指出,利率下調及首次置業(yè)者首付比例的下降,讓首次購房和供樓門檻同時降低。同時,市場中近期出現(xiàn)的不少“低價”單元對購房者的吸引作用非常明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示,11月北京經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套,約占總成交量的55%。可以說,北京房地產(chǎn)市場的回暖,很大程度上得益于保障性住房的成交增長。深圳11月“成交翻倍”的背后,低價觸動也較明顯,11月成交的價格環(huán)比下跌了4.48%。在廣州,11月以來的成交量也主要集中在低價位樓盤。

　　不過,首次置業(yè)者擇機入市及低價位樓盤成交放量,并未讓所有業(yè)內(nèi)人士感到“暖意”。廣州地產(chǎn)專家韓世同稱,二次置業(yè)的高端消費群還處于觀望狀態(tài),高檔樓盤成交仍清淡,只有各種產(chǎn)品類型全面活躍的市場才可稱作正常。

　　　回暖溫度要看后續(xù)動作

　　陳真誠認為,房地產(chǎn)涉及的眾多相關行業(yè)都是實體經(jīng)濟而非金融經(jīng)濟,國家采取了通過救房地產(chǎn)市場的方式去救經(jīng)濟,才有10月22日中央新政的出臺�？梢钥隙ㄕ�府的“救市”并不是救樓價,而是救成交量。

　　上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,僅憑一個月的成交反彈就說樓市已經(jīng)“回暖”,尚屬言之過早。要判斷市場發(fā)展趨勢是回暖或轉冷,至少要出現(xiàn)一個季度的持續(xù)的方向性變化。專家預測,新一輪的降價短時間內(nèi)可能會給樓市帶來“小陽春”。要說廣州樓市回暖的溫度,還要看新政和開發(fā)商共同的“后續(xù)動作”。本報記者關麗

　　　　-風向標

　　　　炒房團四處抄底討論樓市反轉言之尚早

　　隨著國家一系列政策措施的出臺,低迷許久的房地產(chǎn)市場在11月份稍稍得到緩解,近日,北京、上海等地房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示市場成交量同比放大,“溫州炒房團”和“山西煤老板”群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野,樓市行情似乎出現(xiàn)了“回暖”跡象,不過,接受記者采訪的多家機構和多位專家?guī)缀跻恢抡J為,目前,房地產(chǎn)市場仍在回歸理性的過程中,討論樓市整體反轉或許為時尚早。

　　　　炒房團避險操作

　　據(jù)報道,滬上媒體曾對“炒房團”抄底的真實性進行了調查,多家上海地產(chǎn)中介機構負責人均表示,溫州人目前并沒有表現(xiàn)出很強的購房欲望,反倒是由于人民幣對韓元匯率上升,韓國人紛紛出售房屋。而北京樓市成交量上升的背后,卻是房價的走低,相關監(jiān)測機構的數(shù)據(jù)顯示,11月開盤的31個項目均價13462元/平方米,環(huán)比10月下降了1.4%,同比更是下降了16.3%。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭就認為,北京、上海等地出現(xiàn)的成交量上升,一方面是由于近期頻頻出臺的利好政策,購房者成本降低；另一方面是開發(fā)商繼續(xù)降價。楊紅旭認為,目前市場的回暖只是短期波動,不會影響總體走勢,“說樓市小陽春來了為時尚早”。

　　國海證券資深研究員趙鐸在接受本報記者采訪時也表示,市場里看多的和看空的永遠對立存在,“炒房的和炒股的一樣,價格和交易成本的每一次降低都會吸引一部分新的買家,但是決定因素不是這些個別情況�！�

　　據(jù)傳山西“購房團”在北京8個高檔樓盤達成了總價約8000萬元的購房意向,而溫州團在上海也確定了5000萬元的意向。

　　一位專門研究地產(chǎn)的私募基金經(jīng)理在接受本報記者采訪時提醒,可能有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn),但是溫州和山西炒房的主力是高端物業(yè)和京滬等個別城市,現(xiàn)在是資金追求安全第一,地產(chǎn)是資金安全的一個避風港,“外貿(mào)制造業(yè)萎靡,實業(yè)不好做,重新涌入地產(chǎn)類物業(yè),特別是持有商業(yè)地產(chǎn)較為保險”,但如果從總體來看,全國樓市回暖還遠遠不夠。另外,他預計,商人們購置物業(yè)有可能在進行短線操作,由于當前市場預期政府將繼續(xù)出臺刺激政策,很可能賭的是政策的短期效益。

　　　樓市還未“觸底”

　　中國社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副主任倪鵬飛也向本報記者表示,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)市場量減價跌是更普遍的現(xiàn)象,表明購房者的信心還沒有真正回來,這次溫州炒房團和山西煤老板進京購房的新聞不排除有媒體和開發(fā)企業(yè)聯(lián)合策劃進行炒作的嫌疑。

　　對于媒體列舉的京滬兩地11月樓市成交量放大的佐證,他表示,判斷房地產(chǎn)市場是否轉暖,單月數(shù)據(jù)并不能說明問題,至少要觀察一個季度以上的統(tǒng)計資料,“當前購房者正和開發(fā)商還有預期將要出臺的政策進行博弈,持觀望態(tài)度的需求方占據(jù)了上風,而且政府加大保障性住房的建設,這對商品房市場是不小的沖擊�！币虼�,他認為,現(xiàn)在還不能說樓市已經(jīng)“觸底”,相反,可以確定的是較大規(guī)模的調整還將進行。

　　日前發(fā)布的中國經(jīng)濟藍皮書也持相同觀點。藍皮書指出,短期內(nèi)房價下調將成定局,2009年房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調整期,需求方短期內(nèi)難以走出觀望,開發(fā)企業(yè)將迎來一輪“洗牌”。在供需雙方作用下,房價面臨進一步回調的壓力,炒房者將因投機能力下降而不同程度的退出市場,首次購房的自住性需求將更為謹慎,購房需求將向實用性的中小戶型集中,留存在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求,未來市場競爭會更加激烈。

　　藍皮書的發(fā)布者之一中國社科院汪同三教授說,前幾年房價上漲過快,已經(jīng)超過了多數(shù)居民的承受能力,脫離了最廣大的需求面,所以房價進行適度的回調也是必要的�！霸诠┣箅p方的作用下,開發(fā)企業(yè)會采取進一步的降價措施,以期盡快回籠資金,短期內(nèi)房價下調將成定局。”

　　　　調整或將持續(xù)到2010年

　　在房地產(chǎn)市場將繼續(xù)調整成為市場共識的情況下,調整期持續(xù)多長時間成為各方預測的焦點。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)建設周期長的特性,市場在低谷區(qū)域需要一定的時間來整理,在不少機構看來這將持續(xù)到2010年。

　　根據(jù)不同的統(tǒng)計口徑,我國現(xiàn)有商品房存量約為1.7億平米—1.9億平米,而此后因2006年至2008年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資水平均保持在較高水平,在未來一到兩年時間內(nèi),房地產(chǎn)市場新增供應仍將大量涌現(xiàn),對市場消化吸納造成巨大的壓力。

　　不過,更為市場所擔心的是,世界性經(jīng)濟金融危機在未來相當長時間內(nèi)會通過資金鏈、消費者預期、居民收入、宏觀經(jīng)濟下行等方面影響到房地產(chǎn)投資,進而引起宏觀經(jīng)濟跌落。多家券商發(fā)布的研究報告顯示,此輪地產(chǎn)行業(yè)調整的根源在于國際和國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境惡化,而到目前為止宏觀經(jīng)濟惡化程度要比預期快而且嚴重,但政策放松的力度也比預期的要更快和更強,因此,宏觀政策能否改變2009年經(jīng)濟調整幅度才是判斷2009年地產(chǎn)行業(yè)能否見底的重點。

　　基于此,在擴大內(nèi)需、保證增長成為政策目標后,國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控發(fā)生轉變,從抑制地產(chǎn)泡沫轉向保持行業(yè)平穩(wěn)。專家指出,雖然2008年下半年至2009年全年中國房地產(chǎn)市場不容樂觀,但市場將進入調整期或許也會促使中央出臺更多的政策措施。(楊小亮）