新政使得購房成本被縮減，直接激發(fā)需要換房的改善型置業(yè)需求。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，11月，位于內(nèi)中環(huán)的90——140平方米大房型成交增長顯著；并且，在整體市場回暖的情況下，新入市的非普通住宅如萬源城、御華庭、虹葉公寓高端物業(yè)成交量也較大�？梢钥闯�，雖然政策出臺(tái)主要受惠的是普通住宅，但對高價(jià)位樓盤的成交也有明顯的刺激作用，改善、投資等非剛性需求被激活。

　　內(nèi)中環(huán)大戶型成改善型首選

　　永慶房屋集團(tuán)上海臺(tái)慶房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至到23日，11月各環(huán)線一手普通住房成交量普漲11%——117.3%。其中，內(nèi)中環(huán)增長最多，達(dá)117.3%。內(nèi)環(huán)以內(nèi)次之，增長59%，中外環(huán)僅增長11%。另外，內(nèi)中環(huán)90——140平方米普通住宅成交118套，環(huán)比10月增637.5%。

　　永慶房屋集團(tuán)上海臺(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎分析，新政實(shí)施后，稅費(fèi)減免的最大力度為5.55%的營業(yè)稅，激發(fā)了換屋一族的活力，使整個(gè)房地產(chǎn)市場成交量開始活絡(luò)。對那些一直有換房需求的業(yè)主來說，一方面，在一賣一買的整個(gè)過程中所應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)大為減少，最多可節(jié)省房價(jià)7.65%左右的稅費(fèi)，尤其對普通住房符合條件的賣方來說，所有稅費(fèi)基本一筆勾銷；另一方面，對于以小房換大房、以條件一般的三房換條件較好的三房等換屋族來說，賣房所得與買房款尚有距離，而由30%降至20%的自備款及最低7折房貸利率等優(yōu)惠則剛好為其免去了這方面的憂慮。

　　華燕市場研展中心分析師也認(rèn)為，出現(xiàn)這種現(xiàn)象一方面是廣大購房者的信心，另一方面是對于部分需通過轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有手上物業(yè)而購置另一套一手物業(yè)的購房者而言，雖然并不是直接購得普通住房，但轉(zhuǎn)讓二手房可享受新政降低轉(zhuǎn)讓成本，從而釋放了改善性的需求。

　　據(jù)陳史翎分析，對于改善型換屋一族活躍的市場來說，內(nèi)中環(huán)比較得天獨(dú)厚。因?yàn)閺钠鋼Q房路線來看，通常是由中外環(huán)換到內(nèi)中環(huán)，或由內(nèi)中環(huán)仍然換到內(nèi)中環(huán)，或由內(nèi)中環(huán)換到內(nèi)環(huán)以內(nèi)，其換房交匯處最多集中于內(nèi)中環(huán)，所以會(huì)使內(nèi)中環(huán)的成交量激增。另外，內(nèi)中環(huán)的一手房，無論是價(jià)格、三房戶型、交通、周邊環(huán)境、配套等，也都比較符合換屋一族的需求。而中外環(huán)因?yàn)閾Q屋客較少光顧，主要由首次購房等剛需購房者支撐，所以成交量增長不大，僅增加11%。

　　非普通住宅借機(jī)入市帶動(dòng)成交

　　在整體市場回暖的情況下，新入市的非普通住宅成交也被連帶激活。永慶房屋集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，11月截至到23日，非普通住宅成交量也增長了一成多，雖然整體成交量的4165套較去年同期的8978套仍然下降了53.6%，但房市行情走向已出現(xiàn)一些暖意。

　　華燕市場研展中心成交數(shù)據(jù)則顯示，11月1日至11月20日，上海30000元/平方米以上的住宅成交面積達(dá)2.22萬平方米，而整個(gè)10月上海30000元/平方米以上的住宅僅成交了1.2萬平方米，上海高端住宅市場明顯回暖。

　　在回暖的大趨勢下，一些新盤趁勢入市，開盤熱銷取得良好成績。

　　靜安區(qū)的泰府名邸于11月13日新推一批住宅房源，而時(shí)至 20日該盤已去化 21套 3511平方米，其成交均價(jià)為每平方米39319元。這個(gè)樓盤的上市正恰政策出臺(tái)后2周左右，整個(gè)市場連續(xù)兩周出現(xiàn)成交量大幅回暖。

　　浦東的仁恒河濱城于10月底推出一批新住宅房源，共計(jì)面積3.16萬平方米。該案在整個(gè) 2008年樓市表現(xiàn)一直不俗，屢屢登上月度銷售前10名排行榜，每次有新增房源會(huì)刺激一部分需求，此次在房產(chǎn)新政的雙重刺激下，更是獲得了銷售佳績，在11月的20天內(nèi)以每平方米 32882元的價(jià)格成交了 34套3911平方米。

　　萬源城作為大古北、梅隴板塊的知名樓盤，以“造城”為模式的項(xiàng)目，前幾期的入市均取得了較好的市場反響，此次于11月22日新推了36套獨(dú)立別墅以及 102套 4層低密度住宅。截至11月27日，其已售9套別墅，成交均價(jià)為每平方米32404元，40套大面積住宅共計(jì)面積9956平方米，成交均價(jià)為每平方米29542元。

　　佑威房產(chǎn)市場研究中心研究員陸騎麟對此認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)前景相對不明朗的情況下，這類投資與居住皆可的高端物業(yè)成交的回升，是購房者對樓市預(yù)期得到信心的恢復(fù)。

　　最近政策頻出暖風(fēng)，易居中國·上�？硕�瑞信息技術(shù)有限公司分析師付琦分析,“今年第四次降息，并且下降幅度達(dá)到了史無前例的1.08%。四次降息使得5年期以上貸款基準(zhǔn)利率回到了2006年之前，加上70%的利率優(yōu)惠政策，購置住房的消費(fèi)成本明顯下降，在一定程度上對住房消費(fèi)將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。 ”