11月27日，央行作出今年第四次，同時也是11年來規(guī)模最大的降息舉措，一年期存貸款利率下調(diào)1.08%，其他年限存貸款利率作出相應(yīng)調(diào)整。昨日降息首日，各大中介公司咨詢電話不斷，甚至有已簽約客戶提出要修改貸款合同。此次降息后，之前五年以上貸款利率享受0.7倍優(yōu)惠后與五年以上存款利率倒掛的現(xiàn)象將不再存在，優(yōu)惠利率的受惠人群有望擴大。市場普遍認(rèn)為，大幅降息將刺激潛在購房群體盡早結(jié)束觀望，對樓市成交起到推動作用。

　　部分購房者增加預(yù)算

　　中原地產(chǎn)對旗下分行進(jìn)行了抽樣電話調(diào)查，各家分行普遍表示：由于降息消息公布僅一天，目前買賣雙方都在消化政策。但是從咨詢來電量顯示，幾乎所有分行來電量都較前一天上揚一倍；其中近六成來電人員為目前有購房意向的客戶，不乏持幣觀望客戶開始心動，他們最關(guān)心的問題是降息后按照自己的預(yù)算與貸款到底能節(jié)省多少錢。

　　另一現(xiàn)象是有部分客戶開始提高了房的預(yù)算。中原地產(chǎn)虹口區(qū)區(qū)域經(jīng)理楊柳表示，由于降息的利好使得原本想要購買一房的客戶，現(xiàn)考慮購房兩房了，月供壓力的減少在一定程度上提高了購房者對房屋面積或地段的要求。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐永泰店經(jīng)理趙軍介紹，該門店正在接洽一位首次置業(yè)客戶，原本商業(yè)貸款預(yù)算在40萬元左右，在得知降息后即向經(jīng)紀(jì)人表示購房總預(yù)算可增加10萬元左右，要求經(jīng)紀(jì)人重新推薦房源。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心對各門店的最新調(diào)查顯示，在大幅降息1.08%后的首日，降息對交易意愿強烈的交投雙方產(chǎn)生了促進(jìn)作用，“急賣急買”的業(yè)主、客戶對此持歡迎態(tài)度。但是，更多的交投雙方對此觀望心態(tài)明顯，流露出等待后續(xù)政策及市場形勢明朗的情緒，且多出現(xiàn)在房價較高的中心城區(qū)，其后續(xù)市場反應(yīng)有待觀察。也約有三成剛性購房者受降息利好，流露出加快入市步伐或追加購房預(yù)算的意向，且多集中在大華、三林等自住板塊。

　　更多人可享受7折利率

　　此次存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)達(dá)1.08%，而5年期存款利率從原先5.13%下調(diào)至3.87%，下調(diào)幅度為1.26%，5年以上貸款利率則從原先的7.20%下調(diào)至6.12%，下調(diào)幅度為1.08%，長期存款利率調(diào)整幅度大于貸款利率。

　　上海凱弈投資咨詢管理有限公司銷售部經(jīng)理周誠分析，由于前一次降息后，五年期存款利率為5.13%，而5年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.20%，按照央行關(guān)于首套普通房可以享受基準(zhǔn)利率7折優(yōu)惠利率貸款，客戶可以享受長期貸款利率為7.20%×0.7=5.04%(年利率)的優(yōu)惠利率，這樣的存貸款存在負(fù)利差-0.09%，意味著銀行以優(yōu)惠利率每發(fā)放一筆貸款都會有虧損。也正是上述狀況導(dǎo)致優(yōu)惠政策出臺后，各大銀行一直對客戶享受優(yōu)惠利率進(jìn)行嚴(yán)格審批，能夠享受0.7倍優(yōu)惠利率的群體相當(dāng)小。

　　周誠表示，之前各大銀行放緩房貸其實是在等央行將利差倒掛的情況調(diào)整回來。通過此次降息，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.12%，以打7折來計算優(yōu)惠貸款利率應(yīng)該為6.12%×0.7=4.284%。5年期固定存款利率調(diào)降至3.87%，這樣又使存貸款利差瞬間變正利差為0.394%。持續(xù)降息雖然使銀行的盈利減少，但一旦市場變暖、購房需求旺盛，銀行一樣可以通過加強資金流動性來盈利。

　　“此次存貸款利率大幅調(diào)整預(yù)示著下一階段銀行貸款審批可能也會松動�！敝苷\向記者透露，未來可以享受0.7倍優(yōu)惠貸款利率的客戶會更多，銀行對貸款成數(shù)的控制仍會從緊。

　　老客戶元旦執(zhí)行新利率

　　中原地產(chǎn)介紹，由于貸款利率下調(diào)，可能會出現(xiàn)已提交貸款申請、正等待審批的客戶，要求把申請撤回，按照新利率重新申請。

　　“大多數(shù)銀行已開始還款的老客戶也從2009年1月1日起執(zhí)行新利率。就算現(xiàn)在申請貸款，也要12月才會放款，到明年1月就可以按照新利率還款，因此對于大多數(shù)貸款客戶來說，并沒有必要重新申請�！眲P弈投資周誠分析認(rèn)為。

　　不過，也有如中國銀行等少數(shù)幾家銀行的貸款合同寫明，“按照放款對應(yīng)日還款滿一年后才可調(diào)整利率”，對于這部分客戶，未必可從明年1月1日起按照新利率還款。“我手上就有一個客戶，是今年11月剛剛從中國銀行獲批貸款，他就必須按照老利率還款至明年11月，之后才能調(diào)整為新利率還款。”周誠告訴記者。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析，此次降息將加速部分剛性需求者的入市步伐，預(yù)計年內(nèi)二手房市場會有所升溫。但是，降息不會馬上扭轉(zhuǎn)購房者信心不足的局面，難以立竿見影的提升樓市總體交易量，多數(shù)購房者需要時間來消化連續(xù)多次的政策調(diào)整及其影響。(記者 朱楠)