地方政府有意減少出讓或競(jìng)標(biāo)的土地總量，或某個(gè)時(shí)段某個(gè)區(qū)域某種用途的土地供應(yīng)量，造成需求大于供給的矛盾，抬高地價(jià)。

　　到2007年為止，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的稅費(fèi)共達(dá)60項(xiàng)，除去地價(jià)，僅稅費(fèi)已占商品房銷售額的27%左右，過(guò)高的稅費(fèi)推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲。

　　中國(guó)四大銀行皆不給樓齡超過(guò)15年的商品房提供按揭，從而把大量的舊房擋在二手房市場(chǎng)之外。

　　昨天，廣州市社科院發(fā)布《2007年廣州房?jī)r(jià)走高的根源探討與調(diào)控措施》報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為2007年，廣州房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行的基礎(chǔ)上持續(xù)上漲，廣州市民基本缺乏購(gòu)房能力。造成這一現(xiàn)象的因素主要是嚴(yán)重的貧富分化、高額的稅費(fèi)、市民不合理的住房習(xí)慣和70年所有權(quán)的限制。

　　經(jīng)濟(jì)根源：產(chǎn)業(yè)分化導(dǎo)致貧富分化擴(kuò)大

　　報(bào)告分析，廣州房?jī)r(jià)高漲的經(jīng)濟(jì)根源是產(chǎn)業(yè)分化導(dǎo)致的貧富差距過(guò)大。廣州資本技術(shù)構(gòu)成高、知識(shí)含量高、附加值高的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)與資本技術(shù)構(gòu)成低、知識(shí)含量低、附加值低的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)并存，1980年，高工資階層平均工資為低工資階層的1.31倍，而2006年便擴(kuò)大到3.45倍。產(chǎn)業(yè)分化不但導(dǎo)致國(guó)民收入初次分配中的貧富不均，更直接導(dǎo)致了國(guó)民收入二次分配中更大的貧富不均。貧富分化越大，房?jī)r(jià)趨于升高，具有購(gòu)房能力的人逐步減少，貧富分化越小，房?jī)r(jià)趨于降低，具有購(gòu)房能力的人逐步增加。

　　政策根源：政府經(jīng)營(yíng)城市抬高地價(jià)

　　報(bào)告認(rèn)為，政府經(jīng)營(yíng)城市就是經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，其途徑有五：一是用批租制代替年租制，一次性收取70年的地租費(fèi)；二是運(yùn)作土地，低進(jìn)高出。地方政府以低價(jià)從農(nóng)民手中購(gòu)得土地，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的三通一平或炒作之后，便高價(jià)出售給開(kāi)發(fā)商；三是減少供應(yīng)，抬高地價(jià)。地方政府有意減少出讓或競(jìng)標(biāo)的土地總量，或某個(gè)時(shí)段某個(gè)區(qū)域某種用途的土地供應(yīng)量，造成需求大于供給的矛盾，抬高地價(jià)；四是有限競(jìng)標(biāo)，抬高地價(jià)。地方政府在同一時(shí)段不推出多幅地塊，而是一幅地塊，讓眾多開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，抬高房?jī)r(jià)；五、用批稅制代替年稅制，一次性收取本應(yīng)分?jǐn)傇?0年的配套費(fèi)；六是提高稅率，多開(kāi)稅種，如城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，開(kāi)征土地增值稅。

　　社會(huì)性根源：市民不合理住房消費(fèi)超過(guò)美國(guó)

　　市民不合理的住房消費(fèi)習(xí)慣也是房?jī)r(jià)高企的原因�！耙皇沁^(guò)度看重住房的所有權(quán)，住房成為個(gè)人成功的象征，結(jié)果促成住房的過(guò)度消費(fèi)，為開(kāi)發(fā)商提價(jià)提供了需求基礎(chǔ)。如廣州市民自有住房擁有率高達(dá)80%，超過(guò)很多西方發(fā)達(dá)國(guó)家；二是喜新厭舊，人們以買新房為榮，以買二手房為恥，2007年一手房與二手房的交易量基本持平，而在美國(guó)，新房與二手房的交易量為2∶8；三是市民對(duì)住房面積要求越來(lái)越高，由80平方米上升到100平方米，再升到120平方米甚至150平方米，趕超美國(guó)。在土地供給有限的情況下，這些過(guò)度的住房需求必然導(dǎo)致高房?jī)r(jià)�！彼�有權(quán)根源：

　　70年所有權(quán)限制二手房源

　　中國(guó)規(guī)定人們僅擁有70年的住房所有權(quán)，超過(guò)這一年限，便有條件收歸國(guó)有或市民有償回購(gòu)。報(bào)告認(rèn)為：“這一制度通過(guò)限制供給，在相當(dāng)程度上抬高了高價(jià)。”

　　原因有三：其一、樓齡越長(zhǎng)，人們?cè)讲桓屹I，銀行也不敢提供按揭，如中國(guó)四大銀行皆不給樓齡超過(guò)15年的商品房提供按揭，從而把大量舊房擋在二手房市場(chǎng)外；二是導(dǎo)致樓齡越長(zhǎng)的住房?jī)r(jià)值越低，人們不愿意整修舊房，導(dǎo)致舊房迅速老化，難以進(jìn)入二手房市場(chǎng)；三是現(xiàn)在土地緊張，資源緊缺，環(huán)境壓力大，二手房供給不足，主要依賴建設(shè)新房，確實(shí)引起地價(jià)上漲，造價(jià)上升，稅費(fèi)加重，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上升。

　　對(duì)策：取消“國(guó)字頭”行業(yè)特權(quán)

　　報(bào)告稱，解決房?jī)r(jià)高的方法，近期來(lái)講，是加大土地供給、改革土地出讓方式、實(shí)行房地產(chǎn)累進(jìn)累退稅是抑制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，要建立自由競(jìng)爭(zhēng)的地產(chǎn)供給市場(chǎng)，變“經(jīng)濟(jì)人”政府為服務(wù)性政府，適時(shí)提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，深化改革，取消“國(guó)字頭”行業(yè)特權(quán)。(記者 蔣雋 通訊員 陸彬彬)