小學(xué)時(shí)經(jīng)常會(huì)做到這么一道數(shù)學(xué)題：一個(gè)池子里，原本就有一些水，然后一根管子往里面灌水，一根管子往外面放水(兩根管子有粗細(xì))，問(wèn)多少時(shí)間后，這個(gè)池子可以放滿？

　　而當(dāng)前的杭州樓市，就宛如這樣一個(gè)池子。每個(gè)月都不斷有新的房源注入，也有房源被不斷消化，不過(guò)在去年行情火爆的時(shí)候，池子里的水是越來(lái)越少。那么今年以來(lái)，池子里的水卻是越來(lái)越多——目前，杭州主城區(qū)的可售房源已經(jīng)突破了3萬(wàn)套，這是自2004年年底杭州透明售房網(wǎng)開(kāi)通以來(lái)，杭州主城區(qū)可供房源最多。如果再加上余杭區(qū)和蕭山區(qū)，杭州樓市可售房源已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)多套。而隨著每月新增房源不斷出爐，消化速度卻日趨放緩，這種可售房源有增無(wú)減的局面將繼續(xù)。

　　主城區(qū)可售房源逾3萬(wàn)

　　根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)顯示，杭州主城區(qū)可售房源已經(jīng)突破3萬(wàn)套。其中，房源量最多的是濱江區(qū)、西湖區(qū)和江干區(qū)，都達(dá)到了5000多套，最少的之江區(qū)和下城區(qū)，分別僅1332套和1602套。

　　此外，余杭區(qū)可售房源已激增至16500多套，加上蕭山區(qū)的近4000套房源，整個(gè)杭州樓市可供挑選的房源已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)多套。

　　可售房源1年增1倍多

　　根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)顯示，今年1月初，杭州主城區(qū)可售房源為13010套，而到了11月16日，該數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到30338套，增加了1倍多。其中，5月、9月和10月這三個(gè)月的可售房源量增加最為迅速，分別達(dá)到了2378套、3741套和4054套，這三個(gè)月本來(lái)就是樓市傳統(tǒng)的旺季，新推房源比較多，但也不乏行情轉(zhuǎn)淡，銷(xiāo)售不暢的緣故。

　　消化趕不上新增房源

　　今年以來(lái)新增房源量比較多的是5月、9月和10月，分別達(dá)到5614套、5324套和5367套，但因?yàn)槌山涣康牟煌�，這三個(gè)月的表現(xiàn)迥異。

　　從下圖中可以看出，去化速度最好的一個(gè)月是2月，因?yàn)檎�值農(nóng)歷春節(jié)，這個(gè)月新推房源量比較少，僅372套，但這個(gè)月賣(mài)了927套房子，所以銷(xiāo)售率達(dá)到了249%，吃掉了不少存貨，出現(xiàn)了階段性的供不應(yīng)求狀況。

　　去化最差的顯然是10月份，這個(gè)時(shí)候，大量樓盤(pán)等待回籠資金，不得不推出房源，但市場(chǎng)觀望情緒達(dá)到新的高潮，加上銀行細(xì)則等遲遲未出，導(dǎo)致大量房源不肯簽合同，整個(gè)月銷(xiāo)售量?jī)H1313套，銷(xiāo)售率僅24%。

　　相比較之下，雖然5月新增房源更多，但它也同時(shí)銷(xiāo)售了3236套，銷(xiāo)售率達(dá)到58%，所以并沒(méi)有造成很?chē)?yán)重的房源積壓現(xiàn)象。很顯然，今年上半年，雖然市場(chǎng)銷(xiāo)售不如2007年火爆，但去化速度依舊不錯(cuò)。但今年下半年之后，形勢(shì)卻急轉(zhuǎn)直下，房源滯銷(xiāo)現(xiàn)象愈演愈烈。

　　存量房至少需20個(gè)月消化

　　今年以來(lái)，杭州主城區(qū)的消化速度一直比較慢，銷(xiāo)售最好的5月份，也就成交了3236套，平均每天成交107套，并不火爆。而其他好一點(diǎn)的月份僅在2000套上下徘徊。而進(jìn)入9月以來(lái)，雖是傳統(tǒng)的“金九銀十”季節(jié)，但銷(xiāo)售明顯不行，九十月份的成交量分別為1583套和1313套。

　　以每個(gè)月平均1500套的消化速度來(lái)推算，那么杭州主城區(qū)3萬(wàn)套的房源，起碼需要20個(gè)月才能消化完畢。

　　房源存量沉淀資金驚人

　　根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)顯示，目前杭州主城區(qū)房源可銷(xiāo)售面積約380萬(wàn)平方米，即使以1萬(wàn)元/平方米(實(shí)際應(yīng)該超過(guò)這個(gè)價(jià)格)的均價(jià)計(jì)算，那么這些存量商品房的可銷(xiāo)售金額將達(dá)到380億元。這是一個(gè)非常驚人的數(shù)字。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，年底面臨工程款結(jié)算、銀行還貸等各種壓力，同時(shí)融資環(huán)境進(jìn)一步惡化，使得銷(xiāo)售資金回籠的重要性愈來(lái)愈凸顯。如何在眾多的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)中，爭(zhēng)取到有限的客戶，變得非常迫切。