三季度CBD寫(xiě)字樓租金較上季度跌0.7%，三年來(lái)首次下跌。這是多家代理機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，0.7%的跌幅大于北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金降0.4%的跌幅。市場(chǎng)需求放緩已經(jīng)成為不爭(zhēng)事實(shí)。早在2006年前后，國(guó)貿(mào)區(qū)域的寫(xiě)字樓租金曾因需求不旺而出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，此后逐漸好轉(zhuǎn)，但目前再度出現(xiàn)跌勢(shì)，而且未來(lái)一年，市場(chǎng)仍有下調(diào)壓力。

　　現(xiàn)狀 三季度CBD租金跌0.7%

　　國(guó)際知名物業(yè)代理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯等近日公布了第三季度的寫(xiě)字樓最新數(shù)據(jù)顯示，中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓三季度較上季度租金跌幅為0.7%，三年來(lái)首次下跌，成為最受關(guān)注的變化。這比北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金下降0.4%的跌勢(shì)更加明顯，盡管整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)的下跌幅度很小，但確實(shí)表明市場(chǎng)供求的天平已開(kāi)始傾向于租戶。

　　據(jù)戴德梁行研究人員高浩介紹，自2006年以來(lái)，CBD核心區(qū)域的國(guó)貿(mào)區(qū)域主要寫(xiě)字樓租金呈直線上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，從150元/平米/月一直漲到目前的252元/平米/月，增幅較大。各主要寫(xiě)字樓空置率一直維持在很低的水平，由2006年的18.9%降到目前的16.2%。但從目前的形勢(shì)來(lái)看，過(guò)去一直相對(duì)上漲的格局將被打破。

　　原因 部分外資企業(yè)削減辦公費(fèi)用

　　CBD寫(xiě)字樓租金在2008年第三季度略有下降與金融危機(jī)抑制市場(chǎng)有關(guān)。

　　據(jù)記者了解，一些外資公司從成本控制角度考慮，已經(jīng)暫停了擴(kuò)租計(jì)劃，并且考慮削減辦公面積以降低租金費(fèi)用，甚至有的公司因?yàn)镃BD的租金相對(duì)較高，轉(zhuǎn)而求其次，遷至租金水平相對(duì)較低的區(qū)域。這其中不乏一些知名跨國(guó)公司，如9月份，柯達(dá)總部由嘉里中心遷至樂(lè)成中心。同樣是在三季度，摩托羅拉把位于CBD的物業(yè)賣掉，外遷到望京；馬士基船運(yùn)公司也從CBD外遷到雙井區(qū)域。

　　當(dāng)然也不排除有部分公司遷出CBD，并不僅僅出于金融危機(jī)的短期考慮，更多的是企業(yè)長(zhǎng)期成本控制及發(fā)展的計(jì)劃。

　　影響CBD寫(xiě)字樓租金下調(diào)還有另一方面原因，在奧運(yùn)前，包括朝陽(yáng)北路、大望路、團(tuán)結(jié)湖、三里屯等區(qū)域在內(nèi)的泛CBD區(qū)域?qū)懽謽羌�中入駐，這些寫(xiě)字樓項(xiàng)目壓低租金攬客，也分散了CBD寫(xiě)字樓部分客戶。

　　預(yù)測(cè) 未來(lái)一年租金或再下跌

　　由于奧運(yùn)會(huì)期間建筑工程的停滯，很多項(xiàng)目被延期到2009年竣工，因此2008年第四季度和2009年寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。目前，部分開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)開(kāi)始采取一些優(yōu)惠措施，如提供更多的免租期等，特別是一些新近落成的項(xiàng)目，甚至已經(jīng)開(kāi)始直接降低租金報(bào)價(jià)。

　　第一太平戴維斯研究部預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)季度北京約有100萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓竣工，其中有33%位于CBD核心區(qū)的國(guó)貿(mào)區(qū)域，包括環(huán)球金融中心、國(guó)貿(mào)中心三期等，這會(huì)使得該地區(qū)空置率大幅提高。

　　另外，由于CBD核心區(qū)域以外資公司為主要租戶來(lái)源，受到金融危機(jī)影響，有可能面臨市場(chǎng)下調(diào)的壓力。

　　戴德梁行方面指出，目前，國(guó)貿(mào)區(qū)域的大型跨國(guó)公司租約并未到期，多數(shù)在2009年及2010年，而租約即將到期的租戶有意搬遷至低租金的區(qū)域，如中關(guān)村等區(qū)域，而這種趨勢(shì)將維持到明年底。(張家齊）