北京二手房市場進(jìn)入下行軌跡已成為不爭的事實。郊區(qū)的通州、大興、昌平三個區(qū)域降價幅度最為明顯，而四環(huán)外和鄰近城區(qū)的五環(huán)路附近也出現(xiàn)了二手房降價現(xiàn)象，這把北京二手樓市價格帶入由外至內(nèi)降價壓力逐步增大的境地，外圍的價格下降已經(jīng)對城區(qū)二手房價格產(chǎn)生了明顯影響。

　　奧運后四環(huán)外二手房價松動

　　在中關(guān)村工作的李先生一直在尋找一個萬元左右的二手房，他最近重點考察了清河區(qū)域，感覺和奧運前相比，五環(huán)沿線的二手房價有了較明顯變化，富力桃園當(dāng)前二手房掛牌價在11000元/平米左右，但業(yè)主也會留500元/平米左右的砍價余地；上地區(qū)域的當(dāng)代城市家園二手房價在12500元/平米左右，議價空間在500元-800元/平米。

　　李先生看好的水木天成78平米的兩居室，由于是次新房，此前在清河區(qū)域的二手房市場中掛牌價算是比較高的，2個月前的掛牌價為11500元/平方米，但最終成交均價為10500元/平方米，較兩個月前的價格回落了8.7%。

　　北京美聯(lián)物業(yè)亞奧區(qū)的一位店經(jīng)理介紹說：亞奧區(qū)域整體成交量較奧運前有一定下滑，一些老牌商品房和一些大戶型在成交價格上出現(xiàn)了不同程度的下浮，其中大戶型的成交單價最多下滑了24%。四環(huán)外尤其是東部、東北部項目集中，受次新房、新房比例較大的影響，價格都有所回落。

　　價格松動未促進(jìn)銷售回升

　　亞北、清河區(qū)域一直是北京四環(huán)外、五環(huán)沿線的亮點區(qū)域，已經(jīng)成為海淀東北部的重要居住大區(qū)，此地段二手房出現(xiàn)大幅跳水，可以從一定程度上映射出目前北京二手房市場的價格走向。

　　鏈家地產(chǎn)、美聯(lián)地產(chǎn)、我愛我家和千萬家公司最近都表示，四環(huán)外五環(huán)區(qū)域的二手房市場出現(xiàn)議價空間增大的趨勢，交易量也受到了買方觀望情緒影響。千萬家市場分析師高晗認(rèn)為，由于二手房降價潮是從郊區(qū)開始的，郊區(qū)二手房價做出讓步，這讓觀望人群更加堅信了房價的回落；而目前在東、北四環(huán)、五環(huán)房產(chǎn)價差并不明顯，一旦五環(huán)外二手房議價空間增加，對周邊四環(huán)沿線區(qū)域也將產(chǎn)生些許沖擊。

　　中低端房產(chǎn)價格仍有下探空間

　　奧運后，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)集中放量的情況，新開盤的項目會使用打折、促銷的銷售方式來吸引購房者，這帶動了中低端二手房價格的下降，并且中低端二手房抗跌能力比較小，所以中低端二手房的價格下降幅度較大，美聯(lián)地產(chǎn)預(yù)估這部分物業(yè)的下降空間在10%左右，同時現(xiàn)在市場上購房者濃厚的觀望情緒也是中低端二手房的價格下降吸引購房者的原因之一。

　　四環(huán)外房源最新報價 單位：元/平方米

　　名稱     位置            戶型 7月單價 目前單價

　　柏林愛樂 東五環(huán)外東葦路 1—4居 10500 10000

　　清上園   清河三街       1—3居 11800 11200

　　西引力   石景山游樂園南 1—3居 11400 11000

　　綠島苑   朝陽區(qū)大黃莊   1—3居 10300 10000

　　北京青年城 來廣營西路   1—4居 11400 11000

　　嘉銘桐城 北苑路86號院  兩室一廳 18000 17500

　　歐陸經(jīng)典 北苑路172號 兩室一廳 14000 13500

　　置業(yè)指導(dǎo)

　　四環(huán)外置業(yè)把握區(qū)域前景

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心提醒消費者，選擇四環(huán)外房產(chǎn)置業(yè)，主要把握兩點。首先，重點考察區(qū)域的升值空間，個別重點板塊房產(chǎn)市場交投興旺，而部分區(qū)域還處于無人問津的狀態(tài)，因此購買時需要注意其未來的區(qū)域規(guī)劃及升值空間。例如，管莊區(qū)域3年內(nèi)會建成地鐵6號線，區(qū)域的非中心寫字樓區(qū)提升整個區(qū)域的商業(yè)。

　　其次，要注意有無支撐區(qū)域房產(chǎn)需求的產(chǎn)業(yè)：例如，上地區(qū)域有自身的工業(yè)園區(qū)，并且對中關(guān)村房產(chǎn)有較強的替代性，因此，有大量的區(qū)域內(nèi)的上班族會在此購房，需求旺盛才能保證區(qū)域房產(chǎn)不會后繼乏力。（記者 張家齊）