對于開發(fā)商來說，抓牢下半年“金九銀十”的時(shí)機(jī)進(jìn)行銷售，已是決定其能否順利回籠資金的背水一戰(zhàn)。

　　奧運(yùn)會(huì)之前普遍存在的樓市僵持局面，終于隨著房價(jià)的松動(dòng)而開始松動(dòng)。上半年5、6月份彌散期間的觀望情緒，使得歷年的“紅五月”表現(xiàn)慘淡。對于開發(fā)商來說，抓牢下半年“金九銀十”的時(shí)機(jī)進(jìn)行銷售，已是決定其能否順利回籠資金的背水一戰(zhàn)。

　　開發(fā)商抓住最后促銷良機(jī)

　　“在8月份奧運(yùn)會(huì)開始之后，業(yè)內(nèi)就已經(jīng)在討論9月份的促銷計(jì)劃了。”一位開發(fā)商告訴記者，“是否要降價(jià)、降價(jià)幅度多少、如何推盤等，現(xiàn)在都是需要慎重考慮的問題。”

　　作為房地產(chǎn)的龍頭老大，曾在今年元宵節(jié)率先推出“降價(jià)”活動(dòng)的萬科，再次成為“金九銀十”樓盤促銷的領(lǐng)頭羊。這一次，萬科在上海的8個(gè)樓盤，與以往“猶抱琵琶半遮面”的讓利形式不同，直接用打折降價(jià)的方式取而代之。一時(shí)間，搶灘“金九銀十”的爭奪戰(zhàn)似乎已拉開了序幕。

　　從各家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)披露的中期業(yè)績報(bào)告來看，資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，已是房地產(chǎn)企業(yè)的“共有特征”。更有甚者，不少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)值，這意味著，在銷售疲弱的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著極大的壓力。

　　仔細(xì)觀察半年來凈利潤排行居前的幾家房地產(chǎn)企業(yè)，萬科與保利地產(chǎn)皆屬于“及時(shí)”調(diào)整了銷售策略，從而使得上半年的銷售業(yè)績表現(xiàn)“搶眼”。尤其在今年3月份，萬科作為主動(dòng)降價(jià)的少數(shù)開發(fā)商之一，當(dāng)月的銷售面積為71.9萬平方米，銷售額達(dá)到66.8億元，這一數(shù)據(jù)甚至高于2007年中任何一月的銷售成績。由此可見，調(diào)整銷售價(jià)格是促進(jìn)成交的有效手段。

　　購房者價(jià)格未到底線繼續(xù)觀望

　　但是，表現(xiàn)開始愈加“熱烈”的房地產(chǎn)市場，卻并未獲得消費(fèi)者的領(lǐng)情。8月份，萬科、金地率先在上海浦東新區(qū)三林板塊點(diǎn)燃戰(zhàn)火：萬科宣布單套房產(chǎn)最多可以優(yōu)惠10萬元，而金地也不甘示弱地采取“特價(jià)”方式力推旗下樓盤金地灣流域。然而，在這種競相“甩賣”的情況下，購房者王先生的心態(tài)頗具代表性：價(jià)格仍未到位。

　　王先生認(rèn)為，表面上來看，萬科這次的銷售優(yōu)惠似乎前所未有，但實(shí)質(zhì)上并不算“傷筋動(dòng)骨”�！坝行�樓盤是新開項(xiàng)目，可能只是把原本的高額利潤空間進(jìn)行了些許壓縮，在定價(jià)上不會(huì)承受‘降價(jià)’的壓力。但以其一貫的價(jià)格‘標(biāo)竿’表現(xiàn)來看，簡單的優(yōu)惠并沒有達(dá)到消費(fèi)者的心理預(yù)期。”

　　他甚至表示，萬科這次甩出優(yōu)惠房源，只是試圖松動(dòng)樓市僵持格局的舉措�！胺Q之為試水也可以�！�

　　他告訴記者，“金九銀十”的上海樓市可能會(huì)出現(xiàn)眾多促銷手段，但只要房價(jià)調(diào)整算不上實(shí)質(zhì)性的降價(jià)措施，他會(huì)一直觀望下去�！斑_(dá)到心理價(jià)位為止�！�

　　市場供求可能進(jìn)一步失衡

　　“今年的‘金九銀十’更多是個(gè)傳統(tǒng)概念，并不具備絕對性�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的北京開發(fā)商指出，如今在銷售市場中已經(jīng)占得先機(jī)的開發(fā)商，其實(shí)早于前兩個(gè)月便已悄悄開展或明折或暗降的促銷活動(dòng)�！暗鹊健�金九銀十’再進(jìn)行快速消化，其實(shí)已經(jīng)晚了�！�

　　有數(shù)據(jù)顯示，8月份上海商品住宅成交面積為62.44萬平方米，環(huán)比降幅為14%；成交均價(jià)為13657元/平方米，卻環(huán)比微漲6.7%。與此同時(shí)，商品住宅供需比從7月份的1.75，進(jìn)一步下滑到8月的1.03，供求趨勢有失衡趨勢。“更應(yīng)注意的是成交量的變化，而不是價(jià)格變化。”一位上海開發(fā)商坦率表示。

　　根據(jù)規(guī)劃，北京市保障性住房將在今年大批入市，購房需求的進(jìn)一步分流已迫在眉睫。而在上海，9月份新盤供應(yīng)初步估計(jì)可逾30個(gè)，共計(jì)推出上百萬平方米新房源�！敖鹁陪y十”成色幾何，其實(shí)更在于開發(fā)商的調(diào)整措施是否到位。 (唐文祺)