深圳樓市沒有出現(xiàn)預想的“奧運”熱銷行情。根據(jù)深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局最近發(fā)布的《1～7月深圳房地產(chǎn)市場分析報告》，7月份新建商品住宅銷售面積為25.73萬平方米，相比六月份減少15.53%，觀望氣氛更加濃厚。

　　連續(xù)兩月銷售下滑

　　報告顯示，今年前七個月，深圳全市新建商品房銷售面積197.69萬平方米，同比減少53.49%。其中，住宅銷售面積179.98萬平方米，同比減少53.17%。從各月情況來看，3月份以來銷售量有所回升，5月份銷售量達到高點，6、7月份又連續(xù)回落。其中，6月份一手住宅銷售相比5月份下滑20.8%，7月份環(huán)比再降15.53%。

　　二手住宅方面，今年前七個月交易面積為200.12萬平方米，同比下降69%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由去年的1.86：1降至1.11：1。7月份二手住宅交易面積為38.23萬平方米，交易仍比較低迷。

　　世華地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平表示，6、7月份的銷售下滑是意料之中，4、5月份降價幅度較大，開發(fā)商開始采取各種促銷方式，拉動銷售量回升，而當促銷和降價習以為常，或價格不再調(diào)整時，消費者會再次陷入一種觀望和不買賬的心態(tài)。

　　從成交價格來看，深圳樓市呈現(xiàn)出“膠著”狀態(tài)，雖然銷量下滑厲害，但價格依舊僵持在12000元/平方米左右。今年前5個月價格大幅度下跌，一手住宅均價比去年最高點下降了36%，跌至11014元/平方米，6、7月份卻是略微回升，分別為11159元/平方米和12387元/平方米。

　　深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕表示，不能以價格的微升判斷深圳樓市的回暖。他認為，在一個低成交量的市場中，房價的高低主要受交易結(jié)構(gòu)的影響，而深圳房價的微升正是因為近期高端樓盤的入市帶動的。

　　奧運前后演繹獨立走勢

　　對于奧運后深圳樓市的走勢，高海燕認為，奧運會對深圳樓市影響幾乎可以忽略不計，深圳樓市走勢取決于區(qū)域市場自身情況。

　　高海燕指出，深圳消費者真正觀望和等待的是特區(qū)內(nèi)房價的回落，關(guān)內(nèi)指標性區(qū)域房價的下調(diào)才能夠帶動深圳樓市成交的回升。他認為，由于深圳特區(qū)內(nèi)外在基礎(chǔ)設施、交通狀況方面存在較大差距，特區(qū)外置業(yè)暫時無法滿足自住客居住需要，在以自住客為主的未來兩年，僅靠特區(qū)外房價的下跌無法帶動深圳樓市成交的回暖。

　　深圳國土局數(shù)據(jù)顯示，特區(qū)內(nèi)外住宅銷售價格分化嚴重，7月份均價分別為25953元/平方米和11095元/平方米，關(guān)內(nèi)價格依舊高位運行。高海燕認為，下一步價格調(diào)整將會以關(guān)內(nèi)為突破口。

　　世華地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平認為，深圳樓市由區(qū)域的投資和消費能力決定，奧運影響微弱。深圳樓市走勢將隨著奧運后宏觀經(jīng)濟形勢明朗而漸趨明朗，尤其是通貨膨脹情況和金融政策的導向，開發(fā)商和消費者之間的博弈還需要看未來政策。肖小平認為，隨著傳統(tǒng)“金九銀十”旺季的來臨，尤其是自住客熱衷于在第四季度置業(yè)，未來幾個月銷量會有所上升。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，在今后宏觀經(jīng)濟形勢預期不明確等因素的作用下，深圳樓市調(diào)整態(tài)勢仍將持續(xù)。王鋒預計，奧運后的幾個月，市場將仍舊處于小幅波動和調(diào)整狀態(tài)，居民持幣觀望氣氛仍將持續(xù)。

　　王鋒同時表示，看好特區(qū)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展機遇，隨著地鐵1、3、4號線、“七縱十三橫”交通網(wǎng)等基礎(chǔ)設施建設的逐步推進，2010年以后，制約深圳居民特區(qū)外購房的主要瓶頸將基本解除，占深圳土地面積80%的特區(qū)外將充分稀釋特區(qū)內(nèi)高度集中的住房需求。(記者 萬晶)