連續(xù)半年多的低迷，使樓市交易日益向買方市場(chǎng)傾斜。新房開盤已從去年拖拖拉拉的“銷控”轉(zhuǎn)為優(yōu)惠低開的“促銷”。新房開盤定價(jià)也開始向去年8月爆漲前回歸。

　　新房開盤價(jià)普遍降低

　　與去年那種新房開盤拖拖拉拉、價(jià)格亮相總是出人意料現(xiàn)象不同，經(jīng)過半年多的市場(chǎng)觀望，計(jì)劃今年開盤的新房普遍隨行就市，回歸樓市正常的低價(jià)開盤銷售方式。

　　記者了解到，近兩個(gè)月來，本市新房開盤定價(jià)多數(shù)都低于周邊在售樓盤的標(biāo)價(jià)。如市中心老城廂某樓盤II期開盤，通過“回饋天津”等活動(dòng)使精裝修新房開盤實(shí)際價(jià)格已接近1萬元/平方米左右，和去年8月前該區(qū)域毛坯房9000元/平方米左右價(jià)格基本持平。梅江區(qū)域新組團(tuán)在采取折扣15%的開盤標(biāo)價(jià)的同時(shí)，還通過各種活動(dòng)使開盤均價(jià)向去年8月前靠攏。

　　邊緣區(qū)域，中北鎮(zhèn)的芒果郡開盤均價(jià)為6000元/平方米，萬科假日潤(rùn)園精裝修新房開盤起價(jià)為6900元/平方米，并附贈(zèng)品牌家電等；北辰區(qū)寶翠花都三期均價(jià)7300元/平方米，而四期開盤價(jià)為6500元/平方米。另外還有楊柳青的美茵小鎮(zhèn)開盤起價(jià)為4600元/平方米；西青區(qū)南河鎮(zhèn)的恒益隆庭花園洋房開盤起價(jià)為4880元/平方米，還有一次性優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)，貸款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)。這些新房開盤均價(jià)都表現(xiàn)出向去年8月前市場(chǎng)價(jià)格回歸的趨勢(shì)。

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)人士分析此現(xiàn)象認(rèn)為，去年8月后房?jī)r(jià)爆漲，使新房開盤定價(jià)已脫離了“低開高走”的原則，其定價(jià)主要基于對(duì)未來市場(chǎng)的過度期待，以及開發(fā)商運(yùn)營(yíng)策略，所以直接“高開高走”成為市場(chǎng)普遍現(xiàn)象。目前的市場(chǎng)情況證明，這種開盤銷售方式已帶來了隱患，使樓盤后期銷售價(jià)格難以把握。因此新房回歸“低開”方式也是大勢(shì)所趨。

　　邊緣項(xiàng)目新房開盤均價(jià) 回歸6000元/平方米一線

　　外環(huán)邊緣區(qū)域作為近年來天津新興居住區(qū)，各個(gè)板塊新盤上市量都持續(xù)增多，也是全市住宅交易量的主力。去年8月前，邊緣區(qū)域新房從5000元/平方米持續(xù)溫和上漲，達(dá)到了6000元/平方米，成交量也呈現(xiàn)屢創(chuàng)新高的特點(diǎn)。但是8月以后，隨著全市房?jī)r(jià)突發(fā)性上漲，基數(shù)較低的邊緣住房?jī)r(jià)格上漲幅度更加明顯，到年底已接近7000元/平方米，同時(shí)也帶來了成交低迷的市場(chǎng)隱患。

　　經(jīng)過半年多的持續(xù)調(diào)整，近來邊緣區(qū)域房?jī)r(jià)又率先呈現(xiàn)普遍回歸的走勢(shì)，均價(jià)回歸6000元/平方米。這一特征在新房開盤定價(jià)尤為突出。如邊緣區(qū)域的西部新城、新開盤的芒果郡及萬科假日潤(rùn)園(減去精裝修成本)均價(jià)都在6000元/平方米一線。而西部及南部邊緣一些新房開盤價(jià)格已回到久違了的4000—5000元/平方米。北部地鐵1號(hào)線及運(yùn)河邊特色樓盤開盤均價(jià)也回歸到6500—7000元/平方米。

　　天津5月份以來交易統(tǒng)計(jì)顯示，郊縣商品房?jī)r(jià)格下降明顯，5月份新四區(qū)成交均價(jià)為7282元/平方米，環(huán)比下降1.4%；6月份均價(jià)為7104元/平方米，環(huán)比下降2.4%；7月上半月為6885元/平方米，跌破7000元/平方米關(guān)線。

　　8月前市場(chǎng)走勢(shì)不明 一些新房推遲開盤

　　2008年市場(chǎng)風(fēng)云變幻使開發(fā)企業(yè)不得不順應(yīng)市場(chǎng)變化，改變定價(jià)策略，充分考量目標(biāo)購(gòu)房客戶的心理價(jià)位，以期實(shí)現(xiàn)快速銷售。但是也有一些資金壓力較輕、對(duì)后市抱有再看看想法的企業(yè)，在奧運(yùn)前市場(chǎng)走勢(shì)不明確的情況下，推遲了新房開盤時(shí)間，將開盤時(shí)間定在奧運(yùn)會(huì)后，使8—10月市場(chǎng)將出現(xiàn)新房扎堆開盤的現(xiàn)象，產(chǎn)品種類也比較豐富。如市中心區(qū)南京路地段的假日國(guó)際、金德園；金街區(qū)域的天津環(huán)球金融中心高檔公寓、奧體中心區(qū)的鉆石山高層；河?xùn)|區(qū)中山門區(qū)域的格調(diào)竹境、衛(wèi)國(guó)道區(qū)域的陽光新業(yè)國(guó)際；河北區(qū)榆關(guān)道區(qū)域的自在中環(huán)等。另有邊緣區(qū)域津南區(qū)外區(qū)域的首創(chuàng)愛這城；寶坻京津新城板塊的泰富橄欖樹、武清區(qū)的保利上河雅頌等等。

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，這些預(yù)計(jì)8月后開盤的新房定價(jià)，除了市場(chǎng)因素，在成本方面，由于多數(shù)都是2007年上半年以前取得的土地使用權(quán)，所以地價(jià)成本壓力不是很大。即便當(dāng)時(shí)被認(rèn)為樓面價(jià)格較高的河?xùn)|衛(wèi)國(guó)道萬東小馬路陽光新業(yè)國(guó)際地塊，現(xiàn)在看來，3800元/平方米樓面價(jià)對(duì)其開盤定價(jià)壓力也不是很大。因此開發(fā)商只要制定一個(gè)相對(duì)合理的利潤(rùn)率，放棄去年的暴利心態(tài)，依然能夠贏得市場(chǎng)。(王哲)