7年前，北京申奧成功后，“奧運(yùn)將帶動(dòng)北京房?jī)r(jià)高漲”的預(yù)期就在市場(chǎng)蔓延，幾乎所有的開發(fā)商都想借奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房?jī)r(jià)的拉動(dòng)，大賺一筆，但當(dāng)奧運(yùn)會(huì)越來(lái)越近，人們發(fā)出的疑問(wèn)也就越來(lái)越多：奧運(yùn)會(huì)之后北京房?jī)r(jià)究竟會(huì)出現(xiàn)怎樣的走勢(shì)，北京的房?jī)r(jià)是否會(huì)跳水？

　　供大于求能否帶來(lái)樓市降溫

　　“北京樓市今年肯定是供大于求，降溫是必然的�！北本┞�(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h這樣形容今年北京樓市的供求關(guān)系。他認(rèn)為，今年北京樓市的供應(yīng)量跟去年基本持平，但交易量要去比年下跌1／3。

　　早在今年4月，楊少鋒就提出北京樓市將嚴(yán)重供大于求的警告。

　　他提供的數(shù)據(jù)顯示，今年下半年北京市大量的保障性住宅將陸續(xù)供應(yīng)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)總供應(yīng)量將達(dá)600萬(wàn)平方米、7萬(wàn)套，與此同時(shí)，今年新增供應(yīng)市場(chǎng)的普通住宅面積大約1800萬(wàn)平方米，15萬(wàn)套，市場(chǎng)新建住宅總供應(yīng)量為22萬(wàn)套。加上上半年的現(xiàn)房，北京2008年期房現(xiàn)房總供應(yīng)量將達(dá)到歷史高峰，預(yù)計(jì)超過(guò)25萬(wàn)套。

　　北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2007年1~12月住宅市場(chǎng)成交量約為1600萬(wàn)平方米，成交套數(shù)約為12萬(wàn)套，2006年的這一數(shù)據(jù)則為1900萬(wàn)平米和16萬(wàn)套。今年一季度，北京市住宅市場(chǎng)成交總套數(shù)僅為1.47萬(wàn)套。

　　楊少鋒據(jù)此認(rèn)為，預(yù)計(jì)全年成交量可能降至近年歷史低點(diǎn)，成交將不到10萬(wàn)套。

　　“對(duì)比10萬(wàn)套的預(yù)計(jì)成交量，北京住宅不是供不應(yīng)求，而是嚴(yán)重供過(guò)于求！”楊少鋒說(shuō)。

　　戴德梁行日前發(fā)布的《2008年第二季度市場(chǎng)報(bào)告》也與楊少鋒的觀點(diǎn)相同，這份報(bào)告顯示，今年1~5月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)及銷售面積之比為1.43，呈現(xiàn)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。

　　面對(duì)足夠的住宅供應(yīng)量，購(gòu)房人卻并沒有對(duì)北京樓市表現(xiàn)出現(xiàn)相應(yīng)的熱情。從去年年底開始，開發(fā)商賣房就已經(jīng)是一件不容易的事。打折、買別墅送公寓、送車、送裝修，各種優(yōu)惠措施層出不窮，但銷售數(shù)量卻始終看不到增長(zhǎng)。

　　不僅如此，一些樓盤甚至開始出現(xiàn)退房潮。

　　記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，“期房退房公示”一欄顯示退房信息多達(dá)1466條，“現(xiàn)房退房公示”一欄顯示退房信息也達(dá)到了522條。

　　在退房的人群中，有些是因?yàn)榉课葙|(zhì)量、物業(yè)等原因，但有相當(dāng)大一部分是因?yàn)閷?duì)北京房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷發(fā)生了變化。

　　不僅僅普通購(gòu)房人對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生了變化，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也在發(fā)生變化。從今年年初開始，廣州、北京、深圳、成都等地都頻頻出現(xiàn)土地流拍的場(chǎng)景，而在2007年，各地“地王”都比賽式的出現(xiàn)。

　　“國(guó)家貨幣政策緊縮，開發(fā)商資金鏈非常緊張，加上對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了變化，所以會(huì)導(dǎo)致土地流拍。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。

　　未來(lái)哪些因素支撐北京房?jī)r(jià)

　　然而有意思的是，盡管出現(xiàn)了種種樓市利空的表現(xiàn)，北京市的房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)普通人所期望的大跌。

　　7月22日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布今年上半年房?jī)r(jià)報(bào)告，結(jié)果顯示，北京市四環(huán)路以內(nèi)住宅期房?jī)r(jià)格上漲仍然較快，上半年均價(jià)為18398元／平方米。四環(huán)路五環(huán)路價(jià)格為16409元／平方米，五環(huán)路六環(huán)路價(jià)格為9825元／平方米，六環(huán)路以外價(jià)格為7760元／平方米。該報(bào)告稱，上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)仍處高位，但漲幅回落，環(huán)比漲幅為2005年以來(lái)最低。

　　那么，是什么還在支撐北京市房?jī)r(jià)高位運(yùn)行？很多人認(rèn)為，奧運(yùn)效應(yīng)是開發(fā)商還在硬撐房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因。

　　“如果說(shuō)，現(xiàn)在北京樓市我們還有‘奧運(yùn)利好’可以最后利用炒作一把，奧運(yùn)會(huì)之后，靠什么支撐北京樓市？”楊少鋒說(shuō)。

　　在楊少鋒看來(lái)，北京房?jī)r(jià)的泡沫大概有15%~20%，今年年底將會(huì)明顯回落。

　　而在我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉眼中，奧運(yùn)會(huì)之前和奧運(yùn)會(huì)期間北京市房?jī)r(jià)不會(huì)有太大變化，關(guān)鍵要看奧運(yùn)會(huì)之后，也就是從奧運(yùn)會(huì)結(jié)束到10月初北京樓市的變化。這個(gè)階段的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)未來(lái)一兩年內(nèi)的北京市場(chǎng)有關(guān)鍵作用。如果這個(gè)階段北京樓市沒有繼續(xù)出現(xiàn)交易量的回落，那么購(gòu)房的需求會(huì)逐漸釋放出來(lái)。

　　在知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人牛刀的博客上，他很明確地提出北京在樓市泡沫方面比其他一線城市要嚴(yán)重的多。“概念提升預(yù)期，中國(guó)這兩年最具炒作的概念就是奧運(yùn)，已經(jīng)透支了甚至未來(lái)三到五年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)水準(zhǔn)，泡沫大面積衍生，房?jī)r(jià)焉能不跌？”

　　牛刀認(rèn)為，要判斷房?jī)r(jià)變化，需要從國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策有無(wú)變化、政府新推出的住宅用地政策和地價(jià)變化、成交量的變化3個(gè)方面進(jìn)行分析。這兩年國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了很多政策，都是為了把房?jī)r(jià)降下來(lái)。土地供應(yīng)上，北京3年2000萬(wàn)平米是用于經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。成交量上，北京一天只有100多套。

　　“放不大成交量，一大批開發(fā)商必死。”牛刀稱。

　　面對(duì)奧運(yùn)會(huì)之后的北京房?jī)r(jià)走勢(shì)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京強(qiáng)大的剛性需求決定了其房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)老總?cè)沃緩?qiáng)就曾數(shù)次表達(dá)類似看法。他認(rèn)為，北京的人口增長(zhǎng)每年高達(dá)2.4%以上，約40萬(wàn)~50萬(wàn)人口(2007年為50多萬(wàn))，其中戶籍人口超過(guò)15萬(wàn)人，外來(lái)長(zhǎng)住人口平均年增長(zhǎng)24萬(wàn)人以上。本身的城市化率已達(dá)84.3%，每年新增家庭戶數(shù)超過(guò)30萬(wàn)戶，其中2006年僅新婚家庭高達(dá)171299戶。并且連續(xù)5年的新婚家庭中44%的購(gòu)買了住房，17.8%的家庭購(gòu)買了家庭用車。但2007年全年一手房銷售僅為14.8萬(wàn)套，二手房9.4萬(wàn)套左右，遠(yuǎn)低于家庭分裂的速度與需求。

　　在任志強(qiáng)看來(lái)，住房的集中剛性需求來(lái)自于20~39歲的人口群，正是結(jié)婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京這一人群的比例高達(dá)37.8%，約為600萬(wàn)人口。未來(lái)幾年中這種需求仍在高速增長(zhǎng)中，加上外來(lái)人口的購(gòu)房需求，未來(lái)幾年的供求矛盾沒有絲毫緩解的可能。

　　“北京的第三產(chǎn)業(yè)比重高達(dá)71%，每年要提高3~4個(gè)百分點(diǎn)，每提高1%大約要100萬(wàn)平方米的辦公用房�！比沃緩�(qiáng)表示，奧運(yùn)會(huì)又提升了北京的世界地位，旅游與商務(wù)活動(dòng)的增長(zhǎng)就成為必然。商業(yè)從單純的購(gòu)物變成了休閑、娛樂、購(gòu)物一體化推動(dòng)著商業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。(記者 李松濤）