持幣購房者冷眼觀望，持房待售的炒房者急于套現(xiàn)，
　　京城樓市似乎正在發(fā)生一場潛變——

　　同是一個(gè)樓盤，開發(fā)商手中的新房與業(yè)主手中的“次新房”，價(jià)差竟能達(dá)到6000—9000元/平米。一邊是沉得住氣、持幣待購的購房者，一邊是似乎已沉不住氣、持房待售的房產(chǎn)投資者，京城樓市正在經(jīng)歷一場潛變。

　　二環(huán)便宜過五環(huán)？

　　因?yàn)榛槠诙ㄔ诮衲?0月，所以從今年1月份開始，在北京工作的小陳和女友就再也沒有休過周末，“加班”的原因只有一個(gè)，那就是看房。雖然辛苦，但結(jié)果頗令小陳感到欣慰：“五環(huán)外的新房都一萬多了，我們只花一萬二就買到了二環(huán)內(nèi)的‘次新房’�！�

　　小陳的“戰(zhàn)果”位于宣武區(qū)廣安門地區(qū)，距離西二環(huán)只有二三百米，距離小陳上班的金融街只有不到3公里，地鐵也在規(guī)劃中，交通非常方便。雖然是二手房，但其實(shí)房齡只有5年，所以房子的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向都不錯(cuò)，而且由于當(dāng)時(shí)小區(qū)定位為高檔社區(qū)，綠化、物業(yè)、配套設(shè)施以及業(yè)主素質(zhì)都令小陳很滿意。

　　記者到小陳“新家”附近的幾家中介機(jī)構(gòu)了解之后發(fā)現(xiàn)：其實(shí)小陳并不是撿到了什么“天上掉下的餡餅”，他購買的二手房在這一地段屬于中等價(jià)格，比較普遍。

　　小陳的新家附近，有兩個(gè)新樓盤也正在銷售，盡管這兩個(gè)新盤屬于西二環(huán)外，位置不如小陳的二手房好，但記者從售樓處了解到，這兩個(gè)新盤的售價(jià)都在20000元/平米左右。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上提供的數(shù)據(jù)中也發(fā)現(xiàn)：如果是新房，12000元/平米這樣的價(jià)格，就算是五環(huán)內(nèi)也不是很多，北五環(huán)外、臨近高速的部分住宅性樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了18000元/平米的新房報(bào)價(jià)。

　　更為令人費(fèi)解的是，即使在同一小區(qū)，新房和二手房的售價(jià)也差距很大。記者在位于北京西二環(huán)菜戶營附近的一處較大樓盤售樓處看到，如今正在銷售的是該樓盤的三期，價(jià)格為21000元/平米，收房入住時(shí)間是2009年初。而在該樓盤周圍的幾家中介，記者看到都有大量的該樓盤的二手房在銷售，價(jià)格在12000—15000元/平米左右，比新房售價(jià)差了6000—9000元/平米。

　　同一地段、條件相似的新房和二手房為何也會(huì)有如此大的售價(jià)差異？

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)的一位張經(jīng)理介紹，該樓盤是從2006年9月開始賣一期，當(dāng)時(shí)價(jià)格只有8500元/平米，之后價(jià)格一路走高，到2007年底，二期的售價(jià)已經(jīng)攀升到了20000元/平米，但所有房子都是在今年初才交房。

　　“現(xiàn)在出售的大部分是一期的業(yè)主，他們的房子大都是收了房就在中介掛牌等買主，因?yàn)樗麄兌际且酝顿Y為目的購房的。”張經(jīng)理說，“由于買的時(shí)候只有八九千元每平米，所以他們即使只賣一萬二三，也已經(jīng)賺了百分之三、四十了�！�

　　二手房如此便宜，為什么還有人購買新房呢？張經(jīng)理一語道破“玄機(jī)”：“二手房的價(jià)格門檻要高呀，比如同樣總價(jià)為100萬，新房只需要付20%的首付款，也就是只要有二十幾萬就可以了；但是二手房因?yàn)楦鞣N稅費(fèi)要一次性付清，貸款比例最多在評(píng)估價(jià)(一般低于售價(jià))的7成，所以大概需要一次性支付40萬—50萬�！�

　　“買這邊房子的大多是年輕人，估計(jì)自住型的業(yè)主的平均年齡30歲都不到，手里的資金有限， 但因?yàn)榻Y(jié)婚、生小孩等剛性需求，急需購房，所以即使價(jià)格高也只能選擇新房�！彼�說。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這種新房、二手房差價(jià)巨大的情況并非個(gè)案，“凡是2006年前后新房供給量比較充足的地區(qū)都會(huì)出現(xiàn)這樣的‘怪’現(xiàn)象，比如在廣渠門、太陽宮等地區(qū)比較明顯。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“因?yàn)槟菚r(shí)候房價(jià)飆升厲害，市場上充斥著投資客�！�

　　“次新房”是新名詞，也是新主角

　　但最近幾個(gè)月，長期以來由于購置門檻高而并不受“待見”的二手房似乎一下子成了“香餑餑”，特別是所謂的“次新房”，已經(jīng)成為了本季度樓市當(dāng)之無愧的主角。

　　“次新房”是近期二手房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一個(gè)新名詞，通常是指房齡在5年以下或者剛滿5年的二手商品房，甚至包括大量的交房后根本就沒有入住的全新商品房——這些房子的提供者通常都是“炒房族”。

　　3月以來，北京、上海等全國不少地方都出現(xiàn)了新房投放與成交量低迷、二手房掛牌量和銷售量大幅上升的情況。以北京為例，春節(jié)過后的3月份開始，北京的二手房市場呈現(xiàn)了十分明顯的掛牌量和成交量大幅上升的局面。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，北京市二手房成交量相比2月份漲幅達(dá)70%以上，被視為成交“井噴月”，但成交價(jià)格漲幅則繼續(xù)趨緩，環(huán)比上漲0.9%，平均成交價(jià)格達(dá)到9646元/平米；而4月份，二手房的成交量也增加了近兩成。

　　雖然剛剛過去的5月份，北京二手房的成交量只增長了5%左右(各中介機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為這是由于受地震的影響，購房者對(duì)舊房的安全擔(dān)憂造成的)，但根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，北京房齡5年之內(nèi)的次新房成交量在5月份仍然維持了20%的增速�！耙�?yàn)楹芏啻涡路慷际堑兔芏�、低層鋼混住宅，抗震性遠(yuǎn)高于塔樓�！辨溂业禺a(chǎn)張經(jīng)理說。

　　與此同時(shí)，新房投放卻非常冷淡，銷售成交量也十分低迷。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，北京市商品住宅(新房)的供應(yīng)量同比基本持平，但成交量卻下降了36.1%。而從4月、5月的成交情況看，二季度這種情況仍會(huì)延續(xù)。

　　各中介公司和研究機(jī)構(gòu)均估計(jì)，在房價(jià)預(yù)期非常不明朗和“拐點(diǎn)”被激烈爭論的背景下，二手房市場的主要消費(fèi)群體為自住購房者，比率在85%以上。“現(xiàn)在的二手房主要滿足的都是剛性需求，而投資型購買者轉(zhuǎn)投資為拋售對(duì)新房銷售的影響非常大。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　房產(chǎn)投資者急于套現(xiàn)？

　　“這套房子現(xiàn)在房主降價(jià)了，只要120萬了�！�5月24日，菜戶營附近一家房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員指著一套標(biāo)價(jià)為130萬的二手房對(duì)記者說，“如果一次性付清， 110萬也可以�！边@名業(yè)務(wù)員異常的熱情。

　　據(jù)介紹，現(xiàn)在放盤的業(yè)主大多是因?yàn)榻�一段時(shí)間樓市和股市都比較低迷，投資預(yù)期下降，一些普通投資者急于盡快脫手或者套現(xiàn)大筆資金，所以如果可以一次性付清房款，價(jià)格可以有很大的商量余地。

　　這名業(yè)務(wù)員還告訴記者，現(xiàn)在很多房主都在降價(jià)，降幅在10%—15%左右�！艾F(xiàn)在是買二手房的最好時(shí)機(jī)，奧運(yùn)會(huì)之后如果房價(jià)不跌，房主不急著出貨，可就沒有這個(gè)價(jià)格了�！睒I(yè)務(wù)員說，“其實(shí)現(xiàn)在需求還是很旺盛，因?yàn)殡m然成交量遠(yuǎn)比不上去年，但看房的人還是一樣的多�！�

　　實(shí)際上，關(guān)于北京房價(jià)會(huì)在奧運(yùn)之后下跌的這種坊間預(yù)測，在購房者和持房者之中早已廣為蔓延，加之去年年底業(yè)內(nèi)開始激辯的“拐點(diǎn)論”，對(duì)于購房者來說，除了觀望，還是觀望；而對(duì)于投資者，他們?cè)缇烷_始考慮要不要出手了。

　　另一方面，在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)，預(yù)測房價(jià)走勢也似乎已經(jīng)是一個(gè)“不可能完成的任務(wù)”。今年2、3月份的時(shí)候，記者就此問題采訪一些專家和業(yè)內(nèi)人士時(shí)，得到的答案大都是“要等到4、5月份才能看清楚”。而現(xiàn)在5月已過，一切依然不明朗。

　　但是，無論是購房者還是持房者，這個(gè)問題的答案都事關(guān)重大，用小陳的話說，“那可是事關(guān)一輩子幸福的”。(孫冰）