央行上�？偛恳环荨渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)查報(bào)告》顯示，今年1至5月，樣本企業(yè)銷(xiāo)售給境外人士(含港澳)的房屋面積和套數(shù)分別同比上升93%和122.7%，總體上，外資在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與度繼續(xù)上升

　　世邦魏理仕的最新研究報(bào)告顯示，2007年首季，外資收購(gòu)上海物業(yè)總成交金額達(dá)38億元。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達(dá)89.9%。

　　進(jìn)入8月份以來(lái)，上海僅8月8日兩起外資收購(gòu)，成交金額就超過(guò)了50億元。而在過(guò)去的兩年內(nèi)，外資在上海用于收購(gòu)整棟物業(yè)的資金均超過(guò)了香港。

　　越來(lái)越多的外資熱錢(qián)對(duì)于上海樓市虎視眈眈。而事實(shí)上，今年以來(lái)，已經(jīng)有相當(dāng)多的外資機(jī)構(gòu)及個(gè)人在上海跑馬圈地。

　　今年8月，上海共成交商品房258.57萬(wàn)平方米，與剛剛過(guò)去的7月相當(dāng)。但是本月市民為房產(chǎn)所付出的代價(jià)遠(yuǎn)高于上月，商品房的總成交金額從7月的265.16億元，上升到8月的274.43億元，增漲3.4%。

　　商品房的平均成交價(jià)格從7月10265元/平方米，上漲到本月10614元/平方米，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，外資大舉購(gòu)買(mǎi)豪宅，使得豪宅漲價(jià)熱銷(xiāo)是一個(gè)重要的原因。

　　外資機(jī)構(gòu)迅猛進(jìn)入

　　近來(lái)，外資進(jìn)入上海房地產(chǎn)行業(yè)的力度不可謂不大：繼海外購(gòu)房團(tuán)拿下翠湖天地48套千萬(wàn)級(jí)別公寓后，該上海市中心頂級(jí)樓盤(pán)又被海外房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相中——來(lái)自英國(guó)的著名地產(chǎn)公司高富諾一口氣購(gòu)下兩幢復(fù)式小高層，收購(gòu)價(jià)高達(dá)5億元。高富諾在4月宣稱將在今年下半年成立10億美元基金，專(zhuān)注投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。此前，該機(jī)構(gòu)已在上海古北地區(qū)以2億元收購(gòu)了維也納廣場(chǎng)。

　　8月7日，新加坡騰飛集團(tuán)宣布成立兩只總額約70億元人民幣的私募基金，專(zhuān)門(mén)投資內(nèi)地工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　8月8日，愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)投資公司CREO也以超過(guò)50億元人民幣，完成對(duì)上海城一期和上海中環(huán)廣場(chǎng)的收購(gòu)。

　　與此同時(shí)，上海還再次重申了嚴(yán)格執(zhí)行限外政策。

　　日前，上海市房屋土地資源管理局下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷(xiāo)售監(jiān)管工作的通知》中規(guī)定，對(duì)于境外人士購(gòu)房的，凡是購(gòu)房用途、購(gòu)房套數(shù)、工作學(xué)習(xí)年限等方面不符合此前頒發(fā)的限外令(171號(hào)文、47號(hào)文)中所涉及的有關(guān)規(guī)定的，將不予登記和備案。文件還強(qiáng)調(diào)，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、各房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(171號(hào)文)、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(47號(hào)文)，按照有關(guān)境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人在滬購(gòu)房的統(tǒng)一口徑，規(guī)范操作，統(tǒng)一程序。

　　外資炒房的“橋頭堡”

　　央行上�？偛吭诮�期完成的一份《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)查報(bào)告》中稱，“今年1至5月，樣本企業(yè)銷(xiāo)售給境外人士(含港澳)的房屋面積和套數(shù)分別同比上升93%和122.7%，總體上，外資在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與度繼續(xù)上升�！边@可以說(shuō)是在“限外令”下，外資活躍在上海樓市的真實(shí)寫(xiě)照。

　　以曾經(jīng)被稱為“上海小臺(tái)北”的古北板塊為例，雖然，在近幾年的房?jī)r(jià)上漲中并沒(méi)有扮演領(lǐng)漲角色，但其在近幾年房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)中，起到了“定海神針”之效。因?yàn)椋�眾多外籍人士的青睞，使古北房產(chǎn)能夠獲得穩(wěn)定的高租金回報(bào)，支撐了房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行，同時(shí)，也成為了近年來(lái)對(duì)上海房?jī)r(jià)起到推波助瀾作用的外資炒房的橋頭堡。

　　如今，在上海大舉投資房產(chǎn)的海外投家，多數(shù)都是曾經(jīng)在古北獲得豐厚回報(bào)之后，才加大對(duì)上海房產(chǎn)的投資力度的。

　　西班牙炒家炒樓心經(jīng)

　　一位3年前開(kāi)始進(jìn)入古北的西班牙的炒家，其炒房歷程，或許可以折射出這幾年來(lái)外資炒家們?cè)谏虾�樓市的風(fēng)雨歷程。

　　這位炒家祖籍福建，近年在國(guó)內(nèi)從事農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易事業(yè)。由于這一行業(yè)的資本投入較少，他把閑錢(qián)投資在了古北的房產(chǎn)上。他在2003年以全額資金買(mǎi)進(jìn)的3套房源，在2004年升值30%的時(shí)候，他決定以貸款形式買(mǎi)房，繼續(xù)買(mǎi)進(jìn)了兩套名都城的房源。

　　到了2005初，古北的房?jī)r(jià)漲到2萬(wàn)元/平方米以上，他拋掉了早先以不到萬(wàn)元/平方米買(mǎi)進(jìn)的3套房源，算上3年多的租金回報(bào)，獲利近200%。這個(gè)時(shí)候，他的很多朋友也都投資了古北的房產(chǎn)。

　　當(dāng)古北房?jī)r(jià)在2005年初漲到2.5萬(wàn)/平方米的時(shí)候，資金實(shí)力更加雄厚的他，曾考慮投資到有穩(wěn)定租金回報(bào)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，考查了3個(gè)月后發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目太少，為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目體量又太大。此時(shí)已經(jīng)到了2005年底，樓市在夏季調(diào)整之后，又有所回暖，于是他考慮重回樓市，最終買(mǎi)的還是古北的房源。

　　但此時(shí)，他并沒(méi)有把資金投入到古北，而是加買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁的陸家嘴和在華僑心目中擁有深厚地位的新華路兩板塊的房源。而其購(gòu)買(mǎi)的房源價(jià)格又已經(jīng)大幅上升。

　　古北板塊成樓市穩(wěn)定器

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，古北二期樓盤(pán)的買(mǎi)家中，上海本地占58%，外地占15%，外籍占27%(含港澳臺(tái))。而這個(gè)有代表性的炒家的經(jīng)驗(yàn)顯示，外資個(gè)人投資往往先在古北這個(gè)擁有較高穩(wěn)定租金回報(bào)區(qū)投資，獲得穩(wěn)定回報(bào)。而當(dāng)他們熟悉了上海房地產(chǎn)的投資環(huán)境后，就投資一些更高回報(bào)但也存在巨大風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域。因此，古北在高租金回報(bào)支撐下，成為了上海房?jī)r(jià)的穩(wěn)定器。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄對(duì)記者表示：“如果沒(méi)有相關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)，外資還會(huì)繼續(xù)加大在上海投入的力度，上海的房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)上漲�！保ㄠ囆�)

　　3000億美元熱錢(qián)“棄股炒樓”(相關(guān)鏈接)

　　近期，媒體援引廣東專(zhuān)家受命成立的“境外資金非正常流動(dòng)課題組”報(bào)告顯示，目前中國(guó)有3000億美元熱錢(qián)正“棄股炒房”，參與該份調(diào)查報(bào)告的廣東省社科院研究員黎友煥稱，熱錢(qián)偏向樓市的情況在北京、天津、上海、廣州等地均有相關(guān)案例，并不能證明哪個(gè)城市是其主要流向。

　　黎友煥表示，該課題組跟蹤案例發(fā)現(xiàn)，今年年初以來(lái)有熱錢(qián)“棄股炒房”的跡象。“棄股炒房”的主要分界線是今年的5月30日。在去年年底到今年5月30日之前，熱錢(qián)大部分是進(jìn)入股市；但5月30日之后則偏向樓市，從股市中退出的熱錢(qián)也偏向樓市。

　　調(diào)查顯示，3000億地下熱錢(qián)“棄股炒房”的主要原因是“由于中國(guó)股市受政策影響顯著，不適宜資本快速升值”。