“這套房子的報價剛剛降了下來，比上半年便宜好幾萬啦！”7月30日、31日，記者在羅湖、福田區(qū)多家地產(chǎn)中介商的業(yè)務(wù)員口中聽到類似信息�！拔夜烙�(市場)眼下還不算穩(wěn)定，再等兩三個月看看吧，應(yīng)該還能降下來一點�！�8月1日，市民張先生出現(xiàn)在福田區(qū)房地產(chǎn)登記中心辦證大廳，他不是來辦事，僅僅是“觀察觀察”。張先生觀察的結(jié)果是“今天來辦證的人并不多，7月份排長隊的情景不見了”。
就二手房交易市場而言，8月1日是這樣一個“分水嶺”：此前買賣雙方經(jīng)中介撮合可以選擇多種簽約方式(被廣為采納的就是以“陰陽合同”規(guī)避高額稅收)；8月1日開始全面統(tǒng)一啟用新版二手房合同(簡稱“居間合同”)，政府調(diào)控措施多管齊下，二手房賣方或征收售房差價的20%所得稅。2007版“居間合同”啟用，所有二手房買賣將通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)簽訂合同，以及銀行房貸緊縮等方面的影響，深圳二手房市場報價已開始有所松動。
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二手房成交量萎縮？
7月31日，記者來到福田區(qū)景田南小區(qū)某地產(chǎn)中介公司的營業(yè)部，告訴售樓員想買一套中小戶型房子，中介公司工作人員在資料堆里查了半天之后答復稱，小區(qū)里就掛盤有二房房源，其中有一套面積約77平方米的住房非常合適，報價是1.3萬元／平方米，總價100萬就可以了。
接下來的閑聊過程中記者獲悉，該住房價位在六七月間報得更高，總價將近110萬！業(yè)務(wù)員一邊對記者介紹這套房子的優(yōu)點一邊感嘆說，自從去年下半年以來，二手房的價格一直在猛漲，已經(jīng)將近一年沒有聽到降價的消息了。
據(jù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)反映，對于即將啟用的二手房買賣新版合同，目前大多數(shù)人持觀望態(tài)度。二手房市場交易量與此前相比并無太大變化，但是一些二手房業(yè)主已悄然降價放盤。
根據(jù)記者了解，深圳二手房價格的回落并非個別現(xiàn)象。深圳美聯(lián)物業(yè)近期提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入7月份以來，在美聯(lián)物業(yè)報盤售房的業(yè)主中，有三成業(yè)主主動要求調(diào)低報盤價格，價格調(diào)低幅度在5%~10%左右。很明顯，賣方態(tài)度出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)變，與原來的一味“捂盤”、提價相反的是，賣方開始主動調(diào)低放盤價格。
2007版二手房買賣合同從8月1日開始啟用，所有二手房買賣將通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)簽訂合同。業(yè)內(nèi)人士分析認為，剛啟用的新版二手房合同會在一定程度上杜絕了“陰陽合同”的產(chǎn)生。之前，按照業(yè)內(nèi)“實收價”的規(guī)則，買方在交易中就必須承擔成交價的個人所得稅、5%的營業(yè)稅以及中介3%的傭金；一套1.6萬元／平方米的房子，買方實際要付1.8萬元／平方米。一位資深中介公司經(jīng)理表示，杜絕“陰陽合同”后，預計未來兩個月內(nèi)市場上二手房成交量將出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，二手房房價會順勢下調(diào)二成左右。近期買方應(yīng)持續(xù)保持觀望狀態(tài)，待全部政策明朗后，再視需要情況而決定是否購買。
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年底可能迎來拐點？
新版二手樓買賣合同啟用后，深圳二手房價格的走勢究竟如何呢？二手房市場專家、中原地產(chǎn)一位副總經(jīng)理在接受采訪時分析，從現(xiàn)在起到年底，深圳二手房市場將經(jīng)歷一段“僵持期”，賣方報價會有所下降，但是買房的消費者大多會持幣待購。“到了年底前后，賣方可能會先挺不住，因為供房的壓力不允許他們把房子繼續(xù)捂在手里，那時候，很多業(yè)主可能忍痛降價放盤”。因此，業(yè)內(nèi)人士估計今年底前后，深圳二手房價格將出現(xiàn)較大幅度的下降。
進入7月份以來，已有許多業(yè)主主動要求調(diào)低報盤價格，價格調(diào)低幅度在5%~10%左右。很明顯，與原來一味“捂盤”、提價相反的是，賣方態(tài)度出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)變。與此同時，占據(jù)深圳二手樓交易市場份額最大的中原地產(chǎn)，6月份錄得的二手房成交量比5月狂跌2／3。與6月上旬相比，7月上旬的二手房成交宗數(shù)和成交面積下滑超過三成，下滑原因不是個別房型或個別區(qū)域的成交出現(xiàn)異常所致，而是市場整體交易開始趨冷。
眾所周知，在深圳這座移民城市中有近1000萬人屬于沒有深圳戶籍的外來人口，這部分人群的安居狀況鮮明地體現(xiàn)在二手房出租和交易市場。二手房市場是深圳房價從平穩(wěn)到活躍，從活躍到瘋狂的主導性因素，影響了新房價格的擬訂，引領(lǐng)和見證了深圳房價的一路狂奔。
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“炒家”轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市？
來自深圳官方的一份報告為深圳房價上漲分析出了四大原因。一是雖然深圳經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導致樓市供需矛盾加大。二是深圳外來購房需求有所增加。三是深圳前幾年停止了經(jīng)濟適用房建設(shè)，增加了對市場商品住房的需求。不過一些人認為房價上漲的主要動力還是來自于炒房。
更能說明問題的是，深圳社會科學院近日公布的《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》表明，從商品房轉(zhuǎn)手時間分析，領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證半年就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%。
稍微細心些的市民都可以發(fā)現(xiàn)，近期以來深圳媒體地產(chǎn)廣告已開始大幅宣傳周邊城市的商品房，近至惠州中山，遠至長沙重慶，以相對低廉的價格刺激深圳人購房投資。記者身邊多位工作了10余年的朋友就曾在上周末結(jié)伴飛往重慶，目的只有一個：看房，投資。
“現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)市場的確是購銷旺季，房價并非是‘空漲’。但是對于承受能力有限的普通購房者來說，心理壓力越來越大。”一位地產(chǎn)策劃人士就表示，一方面深圳少有新樓盤推出，另一方面樓價高企，泡沫越聚越多，他的許多同業(yè)朋友已紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，他自己也在考慮出路。(劉萬專 毛巖巖)
