近3年里，每逢上海推出一個(gè)天價(jià)樓盤，就會(huì)帶動(dòng)周邊片區(qū)房價(jià)跟著上漲。薛建雄奇怪的是，這些天價(jià)樓盤的背后，往往都是外資開發(fā)商或海外資本。薛建雄是上海佑威房產(chǎn)信息服務(wù)公司的一位高級(jí)分析師。
事實(shí)上，上海已成為外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的橋頭堡，也是外資在中國開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最為集聚的城市之一。值得關(guān)注的是，與此前不同，外資推動(dòng)此輪上海房價(jià)普漲的作用尤為明顯。薛建雄說： “外資已從幕后走到臺(tái)前，是上海房價(jià)上漲的真正推手�！�
外資推手
位于浦東陸家嘴的 “湯臣一品”，是目前中國內(nèi)地最貴的商品住房，每平方米銷售均價(jià)高達(dá)11萬元，其開發(fā)商為臺(tái)灣以紡織業(yè)起家的湯臣集團(tuán)有限公司 (0258.HK)旗下公司湯臣海景花園有限公司。
“天價(jià) ‘湯臣一品’只是外資拉動(dòng)上海房價(jià)上漲的一個(gè)縮影�！毖ㄐ壅J(rèn)為。事實(shí)上，外資影響力的故事還要從1998年 “仁恒濱江園”講起。
當(dāng)時(shí)的中國正如火如荼地進(jìn)行住房體制改革，上海也出現(xiàn)了第一批商品房。此時(shí)由新加坡地產(chǎn)商仁恒集團(tuán)開發(fā)，位于陸家嘴的 “仁恒濱江園”1998年9月開盤均價(jià)就高達(dá)1.2萬元/平方米，第一個(gè)突破了外轉(zhuǎn)內(nèi)銷房后的萬元房價(jià)關(guān)口。
2001年9月，香港世茂集團(tuán)推出 “世茂濱江花園”，開出了1.45萬元/平方米的天價(jià)，其最高單價(jià)達(dá)1.8萬元/平方米，創(chuàng)下全國最高住宅紀(jì)錄的樓盤。鑒于 “世茂濱江花園”競爭壓力， “仁恒濱江園”2002年2月開始上調(diào)售價(jià)，每平方米從原先的1萬—1.5萬元/平方米拔高到1萬—2.48萬元/平方米。
在這兩個(gè)樓盤的價(jià)格競賽中，2002年底 “仁恒濱江園”銷售均價(jià)首先突破2萬元/平方米關(guān)口。
此后，浦東陸家嘴的天價(jià)樓盤陸續(xù)推出， “抬價(jià)競爭”成樓盤銷售最佳營銷策略。
2004年底，同為黃浦江一線江景房的 “財(cái)富海景花園”，以3.2萬元/平方米的銷售均價(jià)入市。一石激起千層浪，2004年9月以1.4萬元/平方米開盤的 “濱江蘭庭”，該樓盤在2005年3月重推盤時(shí)報(bào)價(jià)調(diào)高到3萬—3.8萬元/平方米。
2004年，業(yè)界盛傳 “湯臣一品”將以10萬元/平方米入市。盡管 “湯臣一品”當(dāng)時(shí)尚未銷售，但圍在它旁邊的樓盤價(jià)格都已飆到每平方米上萬元。2005年10月， “湯臣一品”以銷售均價(jià)11萬元/平方米的高貴姿態(tài)隆重開盤。其周邊樓盤在老大 “湯臣一品”掩護(hù)下，以3萬—5萬元/平方米的價(jià)格開始熱銷。
今年初又有消息傳出，由印尼三林萬業(yè)投資改造的 “濟(jì)南路8號(hào)”，將以7萬元/平方米的銷售均價(jià)入市，再揭上海豪宅的攀價(jià)風(fēng)。薛建雄認(rèn)為，在市區(qū)新增住宅供應(yīng)有限下，這些外資樓盤的高位競價(jià)，在很大程度上引發(fā)了房價(jià)的非理性上漲。
暴利
事實(shí)上，外資地產(chǎn)商之所以屢屢推高樓盤價(jià)格，其背后有超額的利潤做支撐。
2005年1月，湯臣集團(tuán)以7620萬美元 (約6億元人民幣)拿下“陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)X4-2地塊”。按照 “湯臣一品”142000平方米的總建筑面積計(jì)算，其成本價(jià)應(yīng)為4225元/平方米，是現(xiàn)在出售均價(jià)11萬元/平方米的3.8%。即使所有建筑材料全部取自頂級(jí)產(chǎn)品， “湯臣一品”的總開發(fā)成本也決不會(huì)超過3萬元/平方米，其凈利潤應(yīng)在250%以上。
而行業(yè)人士分析，按照 “濟(jì)南路8號(hào)”公布的308套房源4.3萬平方米建筑面積計(jì)算，該樓盤可得銷售收入將達(dá)30多億元，毛利率高達(dá)274% (2006年2月人民幣匯率為8.04：1美元)。而此外人民幣升值也能為它帶來21% 的收益。按照開發(fā)商運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，70%的資金來自銀行貸款，開發(fā)商實(shí)際投入只需0.3億美元，投資回報(bào)在10倍以上。
從上述這兩個(gè)樓盤的 “預(yù)算賬目”，可看出外資逐利上海房地產(chǎn)為何熱情不減。
行業(yè)人士分析，一些于2003年9月之前，以較低價(jià)格取得的協(xié)議出讓土地，目前仍掌握在外資地產(chǎn)商手中。這些將要釋放的外資房地產(chǎn)項(xiàng)目，極有可能又以比較高的價(jià)格入市，進(jìn)而推動(dòng)上海房價(jià)的進(jìn)一步高漲。
上海市北孚地產(chǎn)研究所副所長吳偉良教授認(rèn)為，2000年上海內(nèi)外銷商品房市場并軌，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、城市改造驅(qū)動(dòng)下，地方政府在2003年土地招投標(biāo)之前，出讓大量的協(xié)議土地。這使得早期進(jìn)入上海的外資地產(chǎn)商，大多成了如今的天價(jià)房開發(fā)商。
角逐
仲量聯(lián)行中國區(qū)投資總裁、國際董事鄧文杰接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，上海依然是外資最為看好的重要城市之一。
2006年7月，建設(shè)部等六部委頒發(fā)的171號(hào)文件，9月國家外匯管理局頒布了 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》等。今年5月，商務(wù)部聯(lián)合國家外匯管理局發(fā)布通知表示，所有外商房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須經(jīng)過商務(wù)部備案。
盡管這些政策會(huì)延緩項(xiàng)目審批程序，加重交易架構(gòu)的復(fù)雜程度，給房地產(chǎn)項(xiàng)目融資造成困難，但摩根士丹利、花旗銀行等投資機(jī)構(gòu)，目前還是競相宣布大幅度追加對中國房地產(chǎn)的投資額。
一份來自上海市統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告也認(rèn)為，目前外資進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場規(guī)模并不大，但力度在較大幅度地增強(qiáng)。據(jù)悉，2006年前9個(gè)月，243家外資房地產(chǎn)企業(yè)在上海開發(fā)投資約140億元，已占總量近14%。
戴德梁行投資部報(bào)告稱，2006年外資在上海投資的總成交面積達(dá)到100萬平方米，總成交價(jià)值超過180億元，比2005年分別增加3倍左右。
7月3日，瑞安房地產(chǎn) (0272.HK)宣布，通過出售3家附屬公司股權(quán)的方式套現(xiàn)21.12億元人民幣，而收購方均為同一家海外投資基金——總部位于香港的投資基金永菱通金融有限公司。在獲得充足資金后，按計(jì)劃瑞安今年將開發(fā)大連、昆明兩個(gè)共640萬平方米的大型項(xiàng)目。業(yè)界人士分析，類似這種通過 “境外股權(quán)收購”正變得越來越普遍。這種完全離岸的公司股權(quán)交易，可避開國家外匯管理局監(jiān)管，曲線進(jìn)入中國房地產(chǎn)。
鄧文杰分析，目前外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)主要有3條渠道：直接購買內(nèi)地物業(yè)；成立外資房地產(chǎn)企業(yè)投資房產(chǎn)；境外投資基金參與內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作。其資本構(gòu)成由原先亞太地區(qū)單一來源，轉(zhuǎn)為亞太、歐美、中東等多股力量；投資類別也由住宅、商業(yè)項(xiàng)目，向工業(yè)項(xiàng)目拓展；投資區(qū)域也由一線城市向二、三級(jí)市場延伸。
“外資競相追逐上海房地產(chǎn)，對此輪上海房價(jià)上漲也起到很大的推動(dòng)作用�！编囄慕苷J(rèn)為。(陳周錫)
