繼杭州今年2月開征土地增值稅后，7月15日，上海開始對居住未滿5年的非普通住宅交易征收土地增值稅，而南京市地稅局也在7月16日宣布將強(qiáng)制征收這一稅種。長三角3個中心城市在全國率先開征土地增值稅，宣稱要借此進(jìn)一步調(diào)控房價，但這一招會管用嗎？
稅負(fù)層層加碼
房價節(jié)節(jié)攀升
自2005年以來，國家開始在房屋產(chǎn)權(quán)流通環(huán)節(jié)加征稅款，希望能借此調(diào)控飛漲的房價，長三角各個城市也據(jù)此出臺了一些地方政策。加上受市場大勢影響，房產(chǎn)交易成本確實增加不少。然而，長三角地區(qū)的房產(chǎn)價格仍然節(jié)節(jié)攀升。
以上海為例，即便將土地增值稅(0.5%)放置在一邊，非普通二手住宅在交易環(huán)節(jié)所課的稅負(fù)已至少達(dá)到交易價格的9.05%。主要包括：營業(yè)稅(5.55%)、契稅(1.5%)、個人所得稅(2%)。此外，還有印花稅、手續(xù)費(fèi)等。
但是在如此高額的稅收壓力下，上海的房價依然上漲。繼今年5月份上漲之后，6月份上海二手房指數(shù)繼續(xù)大漲70點，達(dá)1751點，漲幅4.16%，創(chuàng)近年來新高。由于市場需求量明顯增加，供需存在缺口，二手房價漲幅明顯放大，其中，超過7成區(qū)域二手房價格漲幅超過3%。漢宇地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，這個月上海市中心部分二手房成交價上漲達(dá)到10%。上海一家房產(chǎn)中介門店店長告訴記者，6月店里100萬元左右的二手房源漲幅3%至5%，而7月在加征土地增值稅的情況下，此類房源上漲5%至7%。
不僅是上海，南京、杭州等城市的二手房價格也是“一路小跑”。從今年3月開始，長三角房地產(chǎn)市場一直熱得發(fā)燙，售樓處排隊、“午夜交易”等現(xiàn)象屢見不鮮。特別是5月以來，上海及杭州的一、二手房成交量急劇攀升。整個5月，上海成交量在100套以上的樓盤達(dá)到41個之多，有7個交易日成交量超過1000套。
在南京，按照開發(fā)商的話來說，上半年“市場好得可怕”；而對于普通老百姓而言，房價還將上漲也成了共識，很多人甚至發(fā)出“調(diào)控變空調(diào)”的慨嘆。
賣方市場
負(fù)擔(dān)加在買方身上
在這種情況下，強(qiáng)征土地增值稅是否能達(dá)到調(diào)控房價的作用，人們對此并不樂觀。由于房地產(chǎn)仍然處于賣方市場階段，這筆稅負(fù)往往是直接轉(zhuǎn)嫁在買方身上。
南京市地稅局稅政二處副處長郭智華表示，由于土地增值稅屬于價外稅，對其進(jìn)行征收并不會增加房屋成本，因此對房地產(chǎn)價格并沒有直接的影響。土地增值稅的規(guī)范收取，主要作用是對房地產(chǎn)商、房屋轉(zhuǎn)讓人的利潤進(jìn)行調(diào)控，減少他們的利潤額，從而抑制炒房現(xiàn)象�！敖鼛啄�，南京市地稅部門就房地產(chǎn)市場出臺過多種稅收政策，比如去年對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的規(guī)范等，但是要規(guī)范
房地產(chǎn)市場，僅靠單一稅種是無法實現(xiàn)的，需要多種稅收政策綜合調(diào)控�！彼f。
然而，對于近幾年南京市通過稅收形式對房地產(chǎn)價格調(diào)控的效果，郭智華卻表示：就其分管的所得稅和土地增值稅方面來看，直接效果很難說。
長三角各地陸續(xù)開征的住宅轉(zhuǎn)讓土地增值稅調(diào)控的初衷顯然在于增加房產(chǎn)轉(zhuǎn)手成本、抑制投機(jī)行為。在稅務(wù)部門看來，增加交易成本，打擊房產(chǎn)交易暴利無異于一招“釜底抽薪”的好計。然而事實并非如此，在二手房價格指數(shù)持續(xù)走高、供需缺口加大、價格漲幅顯著遞增的情況下，政策的良好初衷顯得有些一廂情愿。
記者在南京市房產(chǎn)家居門戶網(wǎng)站上看到，二手房標(biāo)價后面往往注明“不含稅”，言下之意就是這是賣方實際拿到手的收入，稅負(fù)部分則由買方承擔(dān)。
增稅調(diào)控房價
是不是“揚(yáng)湯止沸”
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：從二手房土地增值稅政策本身特征、先行經(jīng)驗和市場大勢來看，這無異于“揚(yáng)湯止沸”，實質(zhì)性效果一時難以看到。
年初，土地增值稅在北京、杭州率先實施后，這兩地的二手房市場反而繼續(xù)走強(qiáng)。在上海，6月13日公布了征收土地增值稅的時間點和開征辦法，但在此后的“政策緩沖期”內(nèi)并未出現(xiàn)集中交易的高峰，市場反應(yīng)平靜，與以往調(diào)控政策出臺時的情形大相徑庭。
“房屋不是普通商品，政府要從賣房者手中拿走一分錢收益，他們就會立即把它作為成本轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。賣方要的是到手價�！币晃毁Y深房地產(chǎn)中介對記者說，由此只能導(dǎo)致二手房的真實房價因增稅再被推高。
除了轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)之外，在住宅交易中還普遍存在上下家串通，“做低房價”的做法。一家地產(chǎn)中介公司物業(yè)顧問告訴記者，通常的做法是簽兩份合同，一份填寫壓低后的虛擬成交價，給稅務(wù)機(jī)關(guān)看；一份寫明應(yīng)補(bǔ)償?shù)牟顑r，作為上下家私下運(yùn)作的憑據(jù)�！把a(bǔ)償”的名目繁多，有“裝修補(bǔ)償費(fèi)”、“戶口遷移費(fèi)”、“搬遷費(fèi)”等。
“買房人在交付首付款時，將差價一并付清，賣房人的權(quán)益我們會保障的�！边@位物業(yè)顧問說，“買家也愿意這樣做，因為做低房價，買家的稅負(fù)也可以少繳納些�！�
“二手房市場與新建住房市場、流動性情況、貨幣政策、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策以及整個資本市場聯(lián)系密切。當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好背景下，流動性過剩和資產(chǎn)價值重估的大潮使得房地產(chǎn)成為積聚財富并創(chuàng)造財富的重要載體。在這種情況下，土地增值稅這類的制度微調(diào)除了增加政府的稅收外，很難對調(diào)控房價起到實質(zhì)性作用�！蹦暇┐髮W(xué)經(jīng)濟(jì)系的講師王宇偉對記者說。(姜帆 陶維洲)
