最新的統(tǒng)計數(shù)字顯示，呈現(xiàn)“價高量減”態(tài)勢已有一段時期的京城高檔住宅市場仍未有所改觀。6、7兩月入市的項目中不少項目出于銷售情況不甚樂觀而出現(xiàn)了“高開低走”的狀況。對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近幾個月以來，房價持續(xù)走高、股市震動等諸多因素帶來的“內(nèi)資”的萎縮以及外資的“匿跡”現(xiàn)象，是造成京城高檔住宅市場銷售表現(xiàn)黯淡的關(guān)鍵。

　　本周一，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布了北京市第二季度商品住宅期房、現(xiàn)房項目成交均價排行榜，而排行榜顯示的統(tǒng)計數(shù)據(jù)再次證實了目前京城樓市高檔住宅“價漲量跌”的事實。根據(jù)統(tǒng)計，在期房銷售均價排行前30名的名單中，19個項目的可銷售套數(shù)超過了100套，有的甚至達(dá)到了870套，但有18個項目卻在二季度連10套也沒賣出去。如可售住宅達(dá)870套的建外銀鉆公寓第二季度顯示僅成交了1套，就連第二季度的銷售季軍上院天恒公寓也只賣出1套，而加上在第一季度賣出去的2套，整個上半年項目僅僅賣出3套。

　　房價走高“嚇退”外資

　　曾經(jīng)在中國內(nèi)地樓市興風(fēng)作浪的外資，近段時間似乎進(jìn)入了“蟄伏”期。DTZ戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬告訴記者，進(jìn)入今年二季度以來，外資在內(nèi)地樓市的擴(kuò)張速度明顯減速，基本上沒有什么大單成交。記者在該公司住宅部就職的高級董事岳鋒鋼處也聽到了同樣的“抱怨”。面對外資紛紛選擇“蟄伏”，岳鋒鋼認(rèn)為，主要是由于隨著內(nèi)地樓市的不斷升溫，導(dǎo)致許多外資對內(nèi)地樓市的升值空間產(chǎn)生了憂慮，加大了投資者的風(fēng)險，同時內(nèi)地股市大漲在一定程度上也吸引了一部分外資的流向。

　　按照以往的市場，目前高檔住宅銷售市場的旺季，或許也正是因為如此，部分開發(fā)商出于對市場的樂觀預(yù)期與項目品質(zhì)的自信，紛紛上調(diào)了銷售價格，而這也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是導(dǎo)致目前高檔住宅銷售市場平均售價繼續(xù)上升的原因之一。但在價格上漲的同時，受到股市波動以及限外、加息等調(diào)控政策的影響，卻讓高檔住宅銷售市場上的觀望情緒還在繼續(xù)。因此，對于處于傳統(tǒng)旺季的高檔住宅銷售市場來說，需求卻是略顯不足。

　　值得關(guān)注的是，在高檔住宅市場交易量不活躍的同時，京城一些酒店服務(wù)公寓供應(yīng)量卻出現(xiàn)大幅增長，市場競爭更加激烈。而為了增強(qiáng)吸引力，京城部分項目開始相繼推出促銷活動，如租金折扣、換購積分等。這些假促銷活動的出現(xiàn)使得今年第二季度酒店服務(wù)式公寓的平均租金小幅下降至167.7元/月/平方米，同時二季度酒店服務(wù)式公寓的空置率小幅下降至20.3%。

　　同樣，出租公寓市場也表現(xiàn)得非常活躍。二季度出租公寓的空置率下降至15.6%，降幅為8.8%。租金方面則小幅上升至110.5元/月/平方米，增幅為1.2%。岳鋒鋼認(rèn)為，這主要是由于跨國公司在華業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，更多外籍管理人員來到中國工作，租賃需求亦隨之增長。

　　同時岳鋒鋼介紹，在三季度大多數(shù)酒店服務(wù)式公寓都將會出臺奧運期間的租金報價，預(yù)計提高后的租金最高將會達(dá)到目前租金水平的4倍以上。同時，為保證奧運期間的客房供應(yīng)，部分酒店服務(wù)式公寓在三季度有可能暫停接受長期租約。受到這樣的影響，預(yù)計未來酒店服務(wù)式公寓的平均租金將會出現(xiàn)一定程度的上升。

　　供應(yīng)增加 “高開低走”

　　根據(jù)DTZ戴德梁行的統(tǒng)計顯示，與上季度相比，第二季度高檔住宅銷售市場供應(yīng)有所增加，物業(yè)類型主要集中在公寓方面，而在別墅方面卻供應(yīng)相對較少。預(yù)計在三季度高檔住宅市場新開盤項目將會有所增加，主要集中在東長安街、第二使館區(qū)及順義別墅區(qū)板塊。而預(yù)計開盤項目在地理位置、區(qū)域環(huán)境及項目品質(zhì)等方面的優(yōu)勢，將會拉動高檔住宅銷售市場的平均售價繼續(xù)走高。

　　來自京城多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，7月北京新盤預(yù)計放量將達(dá)54個，其中公寓放量將出現(xiàn)今年以來的第二次高峰，成為京城當(dāng)月純新盤供應(yīng)主力。價格方面，包括美倫堡、中關(guān)村公館、燕莎·Class、光大懿品、中廣·宜景灣等新項目的開盤價在12000元/平方米—23000元/平方米之間。而我愛我家控股公司副總裁胡景暉表示，絕大多數(shù)在7月開盤的新盤普遍都要比周邊二手公寓的價格高出5000元以上。

　　事實上，在價格走高的同時，由于其中不少項目的銷售情況并不是很好，多數(shù)新開盤項目的售價都變成“高開低走”；而這似乎也從某一方面再次證實了之前京城高檔住宅市場“價漲量跌”的事實。(賴大臣）