6月13日，中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)15版刊登了記者采寫的《深圳房?jī)r(jià)飆升迷霧》一文，報(bào)道了發(fā)生在深圳圍繞5月房?jī)r(jià)上演的“烏龍事件”。文章刊登后，反響強(qiáng)烈。緊隨其后，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局以及深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局也于上周相繼公布了與深圳5月房?jī)r(jià)有關(guān)的數(shù)據(jù)。
房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)之惑：從22.86%到1%
6月14日，國家發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合公布的調(diào)查報(bào)告顯示，5月，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比僅上漲1.0個(gè)百分點(diǎn)，其中新建商品房環(huán)比更是僅上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)，這與此前媒體報(bào)道的、來自深圳市土地和房產(chǎn)交易中心的同期環(huán)比數(shù)據(jù)22.86%，相差甚大。前者比后者少了近22倍。按照國家發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，在深圳這樣一個(gè)房?jī)r(jià)飆升的城市，其房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅竟然排在20名之外，其房?jī)r(jià)上漲速度甚至不如蘭州、貴陽、西寧這些西部城市，這不能不令人產(chǎn)生懷疑。
幾乎與此同時(shí)，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站深圳國土房產(chǎn)網(wǎng)也公布了1～5月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。該報(bào)告稱，“深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)呈上漲趨勢(shì)，新建住房單位價(jià)格較高”。報(bào)告披露，1～4月，深圳新建商品住宅價(jià)格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。不過，該報(bào)告對(duì)5月深圳房?jī)r(jià)上漲指數(shù)未曾披露，只是表示，“5月數(shù)據(jù)請(qǐng)留意統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)”。
該報(bào)告同時(shí)稱，深圳每月房?jī)r(jià)漲幅均居70個(gè)大中城市前列。此外，報(bào)告顯示，按該市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑， 1～5月，全市189個(gè)在售的新建商品住宅樓盤，銷售均價(jià)為11905.88元／平方米，“其中14個(gè)均價(jià)超過3萬元／平方米的大戶型、高價(jià)位樓盤，拉動(dòng)全市價(jià)格上漲近1300元，對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響較大。”
供應(yīng)銳減導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)飛漲
對(duì)于深圳近來房?jī)r(jià)飆升，世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理朱明在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，其中一個(gè)重要原因就是新盤供應(yīng)的銳減�！皩�(shí)際上從去年以來，由于受‘90／70’等調(diào)控政策的影響，深圳新盤所形成的供應(yīng)少之又少，關(guān)內(nèi)沒幾個(gè)項(xiàng)目�！�
深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的上述分析報(bào)告顯示，今年1-5月，深圳房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，商品房建設(shè)規(guī)模亦隨之減小。1～5月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資149.76億元，同比下降15.36%；商品房施工面積為2539.94萬平方米，同比下降6.16%；新開工面積為345.62萬平方米，同比下降18%。全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)�？傮w呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積繼續(xù)下降，銷售面積繼續(xù)減少。1～5月，全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積為312.32萬平方米，同比減少11.72%，其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。
二手房方面，交易量持續(xù)上升，全市二手房需求超過新建商品房。1～5月，全市二手房交易面積達(dá)到513.56萬平方米，同比增加25.45%，其中住宅交易面積為407.15萬平方米，同比增加34.35%。
來自戴德梁行的一份監(jiān)測(cè)報(bào)告表明，今年一季度，深圳全市僅3宗土地成功交易，交易面積59.255萬平方米，較去年同期減少77.8%。戴德梁行提到，今年1月31日，位于龍崗大工業(yè)區(qū)的兩宗土地在今年的首次公開出讓中流標(biāo)，體現(xiàn)出當(dāng)?shù)卣?guī)劃與開發(fā)企業(yè)需求之間的矛盾，也反映出土地出讓存在的不足。
此外，戴德梁行監(jiān)測(cè)報(bào)告還表示，土地增值稅清算政策的出臺(tái)，對(duì)開發(fā)商也產(chǎn)生了一定的心理影響，中小開發(fā)商面臨著一定的政策壓力，而有實(shí)力的大開發(fā)商則考慮如何應(yīng)對(duì)新的調(diào)控手段，這必然影響市場(chǎng)的未來供應(yīng)。如上所述，鑒于深圳樓市供應(yīng)銳減，而需求十分活躍等諸多因素，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)飆升便在情理之中了。
深圳房?jī)r(jià)的未來懸念
與上述看法相似，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰總結(jié)認(rèn)為，供求關(guān)系繼續(xù)緊張，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不盡合理，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因。
“住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)滯性與當(dāng)前大戶型、高價(jià)位住宅的集中入市，導(dǎo)致今年以來深圳房?jī)r(jià)漲幅與價(jià)格水平較大提升�！蓖醴逭f，2006年6月，隨著國辦發(fā)37號(hào)文(“國十五條”)的出臺(tái)，深圳市對(duì)尚未開工的住房項(xiàng)目，均按照國家“90／70”的結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定，重新調(diào)整了規(guī)劃。
“由于房屋建筑建設(shè)期較長，與國內(nèi)其他城市一樣，我市大多數(shù)已調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目目前仍未達(dá)到批準(zhǔn)預(yù)售條件，尚未形成市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí)，此間已開工建設(shè)的多數(shù)大戶型住宅，在市場(chǎng)總體供應(yīng)仍比較緊張的前提下，加快建設(shè)、集中入市，形成了大批高價(jià)位住宅，并帶動(dòng)了其他中小戶型住宅價(jià)格的上漲，最終導(dǎo)致了今年以來房?jī)r(jià)漲幅與價(jià)格水平較大幅度提升。”
除此之外，王峰還談到深圳目前面臨兩種特殊情況：
一是全市土地資源較為緊缺。目前，深圳市可用于未來城市建設(shè)的用地不足200平方公里，土地資源非常有限。2002年以來，隨著國家土地管理政策的進(jìn)一步嚴(yán)格和深圳市土地資源的進(jìn)一步緊缺，深圳市每年可用于住房建設(shè)的土地一直比較有限，僅1～2個(gè)平方公里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海、廣州等特大城市。
“盡管每年我市通過盤活存量土地、加強(qiáng)城中村改造，使得部分存量土地入市以補(bǔ)充市場(chǎng)供應(yīng)，但仍然無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求，致使當(dāng)前住房開發(fā)投資、住房在建與新建規(guī)模，以及住房批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模持續(xù)減少，住房供應(yīng)持續(xù)呈現(xiàn)緊張趨勢(shì)。”
二是經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人口持續(xù)增加，住房消費(fèi)能力與投資意愿持續(xù)上升。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率和工資水平，深圳市近年吸引了大量的外來人口；同時(shí)，隨著人均收入水平的提高和家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化，該市居民住房消費(fèi)能力與意愿不斷提高；此外，在人民幣持續(xù)升值和國內(nèi)資金流動(dòng)性過剩的條件下，作為國內(nèi)住房市場(chǎng)比較活躍且緊鄰港澳臺(tái)地區(qū)的深圳，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷吸引本地、國內(nèi)及境外的投資，進(jìn)一步催化了住房市場(chǎng)的活躍，并導(dǎo)致住房需求持續(xù)處于增長狀態(tài)。
王峰回顧說，“十五”期間，深圳市每年新舊住房年均銷售面積達(dá)到1200萬平方米，比“九五”期間高出了一倍；2006年新舊住房銷售面積達(dá)到1500萬平方米，需求繼續(xù)旺盛。由此看來，在住房供應(yīng)持續(xù)緊張，此前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，深圳未來房?jī)r(jià)走勢(shì)更是令人關(guān)注，同時(shí)也充滿懸念。(周雪松)
