美國房地產(chǎn)是否存在泡沫？泡沫何時破滅？泡沫破裂對美國經(jīng)濟會有何影響？這是最近幾年來美國官方民間普遍關(guān)注的國內(nèi)問題。由于美國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟及我國經(jīng)濟密切相關(guān)，美國房地產(chǎn)也成為了包括我國在內(nèi)的國際社會廣泛關(guān)注的經(jīng)濟焦點。

　　目前歐洲、日本和新興市場的經(jīng)濟或強勢增長或復(fù)蘇上升，這種有利的外部經(jīng)濟環(huán)境極大地緩解了美國房地產(chǎn)波動對商業(yè)信心的可能打擊。而且，美國證券市場連創(chuàng)新高，失業(yè)率不斷下降，工資收入繼續(xù)增長，油價回落，都有利于支撐消費，一定程度可抵消房價波動產(chǎn)生的負(fù)“財富效應(yīng)”。美國房地產(chǎn)市場有條件實現(xiàn)“軟著陸”，美國經(jīng)濟沒有很大的風(fēng)險。我們與其專注美國房地產(chǎn)泡沫破不破的問題，不如把焦距拉遠(yuǎn)一點，變換一個觀察的角度，從中探究美國經(jīng)濟總能峰回路轉(zhuǎn)的深層次原因引為借鑒，加強并改善我國宏觀調(diào)控政策。

　　多種調(diào)控手段有效控制房地產(chǎn)市場

　　長期以來，美國已經(jīng)形成了比較健全的稅收制度和房地產(chǎn)評估系統(tǒng)、多元化的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系以及嚴(yán)格的商業(yè)法治氛圍。美國調(diào)控其房地產(chǎn)市場是在這樣一種相對成熟的市場經(jīng)濟條件下進(jìn)行的，特別是發(fā)達(dá)的金融市場保證了美聯(lián)儲利率政策的正確傳導(dǎo)和實施�；剡^頭來看，美國房地產(chǎn)自1980年代末1990年代初的衰退和復(fù)蘇之后，已連續(xù)經(jīng)歷了長達(dá)十幾年的繁榮。2000年前美國房地產(chǎn)的發(fā)展，主要得益于新經(jīng)濟形成后美國整體經(jīng)濟的擴張。2000年以后主要是宏觀經(jīng)濟政策特別是持續(xù)下調(diào)的利率政策，支撐了美國房地產(chǎn)的繁榮。2004年年中開始特別是去年下半年以來，美國又綜合運用利率和稅收等經(jīng)濟杠桿，同時輔之以法律手段和必要的行政措施，對房地產(chǎn)市場適時降溫。

　　——利率政策。利率政策在美國房地產(chǎn)市場調(diào)控中發(fā)揮著核心作用。2000年，美國股市暴跌，股民財富損失慘重，企業(yè)投資持續(xù)收縮，整體經(jīng)濟顯現(xiàn)衰退跡象。美聯(lián)儲馬上改變其宏觀調(diào)控方向，宣布將聯(lián)邦基金利率下調(diào)50個基本點，利率從6.5%下降為6%，由此拉開了美國降息的序幕。此后，美聯(lián)儲連續(xù)13次降息，最終在2003年6月將聯(lián)邦基金利率降至1%的低點，并維持了1年有余。在美聯(lián)儲的引導(dǎo)下，美國的金融環(huán)境十分寬松，各種利率紛紛下調(diào)，高風(fēng)險金融工具開始得到廣泛運用。在住房貸款市場上，30年固定抵押貸款利率從2000年底的8.1%降至2003年的5.8%，1年可調(diào)息抵押貸款利率從2001年底的7.0%降至2003年的3.8%。得益于利率的降低，房價上漲并沒有大幅度增加購房者的償付壓力。2000年—2004年，中位房價上升了33%，但購房者每月所需償付的貸款額卻僅從846美元升至876美元，上升幅度不過3.5%，低利率成為支撐高房價、高銷售量的主要因素�？烧{(diào)息抵押貸款、只付利息貸款等多種高風(fēng)險金融工具相應(yīng)得到快速發(fā)展。寬松的金融環(huán)境推動美國房地產(chǎn)市場保持了強勁增長，房地產(chǎn)市場成為繼“互聯(lián)網(wǎng)”之后拉動美國經(jīng)濟增長的主要引擎。房地產(chǎn)的財富效應(yīng)擴大了消費開支。2001年以來，美國房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了超過6萬億美元的財富，根據(jù)美國、德國、日本學(xué)者最近的聯(lián)合研究表明，美國房地產(chǎn)每增值100美元，個人消費即增加9美元，而股票市場只能產(chǎn)生4美元的效應(yīng)。據(jù)此測算，超過6萬億美元的財富使美國私人消費開支增加了5000多億美元，相當(dāng)于美國年國內(nèi)生產(chǎn)總值的2個多百分點。在房價上升和低利率情況下，多數(shù)房主向銀行申請房屋升值的再貸款，也增加了消費開支。據(jù)統(tǒng)計，自2001年以來，美國家庭通過再貸款融資2萬多億美元，其中一半以上用于消費支出。房屋建筑及相關(guān)部門也直接增加了生產(chǎn)，并提供了1／3的新增就業(yè)崗位。

　　美國房地產(chǎn)繁榮也催生了較嚴(yán)重泡沫現(xiàn)象。美國家庭房產(chǎn)的平均價值相當(dāng)于家庭平均收入的3倍以上，是1960年以來的最高值。美國兩個沿海板塊(太平洋、南大西洋)、南部板塊等熱點地區(qū)的房屋費用，年上漲幅度比正常情況高30%，美國總體房價比其實際價值約高出15%以上。鑒于此，自2004年6月起，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，將短期利率由1%提升至2006年6月29日的5.25%，并相應(yīng)帶動長期利率回升，目前30年期貸款利率也達(dá)到了近年來的高位。提升利率對美國房地產(chǎn)產(chǎn)生了多方面的降溫作用，有效抑制了房地產(chǎn)信貸消費，增加了新購房者的借貸成本，加重了已購房者的還貸壓力，擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。美國房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率在15%左右，目前的利率水平，開發(fā)商的利潤空間已非常有限。加息對美國宏觀經(jīng)濟起到了緊縮的作用，減少了經(jīng)濟活動對房地產(chǎn)的需求。目前，紐約曼哈頓房價已沖高回落，一些熱點地區(qū)房價增長明顯放緩，不少地區(qū)出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，據(jù)美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，2007年以來，美國新房銷售已連月出現(xiàn)下降，說明美國房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象已有所改觀。

　　——稅收政策。對房地產(chǎn)消費和投資起明顯調(diào)節(jié)作用的首推房地產(chǎn)稅。1970年代末，當(dāng)時為遏制房價過快增長，美國加利福尼亞州率先開征了房地產(chǎn)稅，目前全美50個州都已開征了房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%—3%。房地產(chǎn)稅是美國地方政府調(diào)控土地利用的重要手段，美國州政府相關(guān)部門每年定期對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。房地產(chǎn)稅也是美國地方政府最大、最穩(wěn)定的財政收入來源，一般占其財政收入的一半以上。2000年—2004年，全美房地產(chǎn)稅收入增長了28%，而同期個人收入增長了16%。針對房屋購買和出售時的差價，美國一些州政府專門設(shè)計征收房地產(chǎn)增值稅，規(guī)定自住房住滿兩年以上出售時可以享受大幅度增值稅減免政策，投資房則不能享受相應(yīng)的增值稅減免政策。為鼓勵建設(shè)廉價房，美國政府還實行退稅政策，對凡是建造一定標(biāo)準(zhǔn)廉價房的開發(fā)商，政府在10年之內(nèi)返還整體工程造價4%的稅費。(于培偉)