最近，廣州房?jī)r(jià)成了一個(gè)說(shuō)不清的迷局：先是廣州市市長(zhǎng)張廣寧強(qiáng)調(diào)廣州中小戶型房?jī)r(jià)一定降，緊接著出臺(tái)的“穗七條”力控房?jī)r(jià)；然后有開發(fā)商放言“廣州房?jī)r(jià)‘漲到頂了’”；隨即廣州市國(guó)土房管局發(fā)布了《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》，廣州十區(qū)一手住宅首次出現(xiàn)最大降幅，每平方米下跌700元，而中小戶型方面更是比2月每平方米下降887元。
但是，國(guó)家發(fā)改委在3天之后公布的最新數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)70個(gè)大中城市一手房?jī)r(jià)調(diào)查表明，一季度全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅總體平穩(wěn)，但深圳、北京、廣州等中心城市的房?jī)r(jià)漲幅依然“名列前茅”，廣州3月份同比上漲8.6%，環(huán)比上漲1.2%。
同樣是來(lái)自權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但截然不同的說(shuō)法把老百姓搞糊涂了。廣州的房?jī)r(jià)究竟是漲了還是跌了？哪個(gè)才是真實(shí)、可信的數(shù)據(jù)？
數(shù)據(jù)打架是算法不同
與國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)不同的是，廣州市國(guó)土房管局4月14日公布的市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，廣州3月份新建商品住房均價(jià)7029元／平方米，比2月份的7729元／平方米下降了700元，降幅達(dá)9.1%，創(chuàng)下去年以來(lái)房?jī)r(jià)單月最大跌幅。
為什么調(diào)查的房?jī)r(jià)不同。業(yè)內(nèi)人士表示，一是數(shù)據(jù)來(lái)源不同，二是計(jì)算方式不同。
發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局是按“加權(quán)算法”，發(fā)改委數(shù)據(jù)主要是直接按抽樣房?jī)r(jià)進(jìn)行算術(shù)平均計(jì)算均價(jià)，還進(jìn)行了同質(zhì)化數(shù)據(jù)的處理，比如對(duì)同一朝向的房屋進(jìn)行跟蹤調(diào)查，而房管局則是按“平均算法”。
“不管是數(shù)據(jù)來(lái)源不同還是計(jì)算方式有別，數(shù)字打架現(xiàn)象并不鮮見，但差異如此懸殊也太令人費(fèi)解了吧。房?jī)r(jià)信息失真，直接的受害者就是老百姓，無(wú)所適從，甚至掉入房市陷阱，誰(shuí)在制造這個(gè)迷局？”記者在廣州街頭采訪了不少市民，許多市民都表達(dá)了相同的感受。為探個(gè)究竟，記者通過(guò)相關(guān)渠道走訪多家樓盤與房地產(chǎn)中介，得到的消息均是房?jī)r(jià)巍然不動(dòng)甚至有所上升，至少降價(jià)的可能性不大或幅度很小。
“貴降低漲”拉低“均價(jià)”
帶著“房?jī)r(jià)下降700元”這一數(shù)字會(huì)不會(huì)作假的疑問(wèn)，廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)是經(jīng)過(guò)權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)，不會(huì)作假，但不斷強(qiáng)調(diào)“拉低了均價(jià)”。
該局宣教處一位胡先生向記者解釋說(shuō)：“從3月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，價(jià)位較高的中心城區(qū)(越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔)交易量減少，價(jià)位較低的非中心城區(qū)(番禺、花都、南沙、蘿崗)交易量增加，這種‘貴降低漲’的結(jié)構(gòu)變動(dòng)就把整體價(jià)格水平拉低了�！�
記者瀏覽了一下廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》，該報(bào)告顯示：3月份中心六區(qū)的成交總量只有35.8萬(wàn)平方米，占成交總量的近六成；而均價(jià)只有3759元／平方米、僅為全市住宅均價(jià)一半左右的花都區(qū)，在3月份的成交量達(dá)到13.82萬(wàn)平方米，占總成交量的23.13%，近1／4的比例，從整體上拉低了“房均價(jià)”。
針對(duì)有報(bào)道說(shuō)“該市3月份房?jī)r(jià)下降是因?yàn)閷⑻幱诔鞘羞吘壍貛У幕ǘ紖^(qū)納入統(tǒng)計(jì)范圍造成的”，胡先生表示，番禺、花都、南沙、蘿崗的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)早已列入統(tǒng)計(jì)范圍，番禺、花都是2001年1月納入統(tǒng)計(jì)范圍的；2005年12月該市行政區(qū)劃調(diào)整后，該市于2006年5月將南沙、蘿崗納入統(tǒng)計(jì)范圍。因此，此次進(jìn)行比較的2007年2月和3月的數(shù)據(jù)來(lái)源、統(tǒng)計(jì)范圍、統(tǒng)計(jì)方法是完全一樣的，不存在“故意拉低房?jī)r(jià)數(shù)字”。
廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)“地方版本”和“國(guó)家版本”之前，還有一個(gè)“媒體版本”。當(dāng)?shù)孛襟w根據(jù)3月31日陽(yáng)光家緣的實(shí)時(shí)交易數(shù)據(jù)，得出廣州3月份一手住宅簽約均價(jià)為8100元／平方米，比2月份也下降了34元。
“陽(yáng)光家緣與我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)間不是一致的，我們是從上月25日到本月26日,而陽(yáng)光家緣是從本月1日到月底。另外，陽(yáng)光家緣是進(jìn)行實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)，公布的是預(yù)售商品住宅簽約信息，而簽約數(shù)據(jù)又并非我們?cè)聢?bào)統(tǒng)計(jì)的登記備案數(shù)據(jù)�！焙壬忉屨f(shuō)，譬如顧客簽約或者下訂了，陽(yáng)光家緣就把這個(gè)簽約數(shù)據(jù)納入統(tǒng)計(jì)；但最后有些顧客覺得不劃算，不交錢，也不去備案，到了我們?cè)聢?bào)的時(shí)候就沒(méi)了這個(gè)簽約數(shù)據(jù)。
胡先生的看法是，“數(shù)據(jù)有出入是正常的，相反，如果數(shù)據(jù)相同才不正常�！�
近七成市民認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲
廣州房?jī)r(jià)到底是跌了還是漲了，老百姓的切身感受也許更接近真相。
4月23日下午，《廣東大型樓盤居民評(píng)價(jià)調(diào)查報(bào)告》新鮮出爐。在對(duì)廣東未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)分析上，廣東省省情調(diào)查研究中心執(zhí)行副主任馮勝平表示，本次調(diào)查中共有69.1%的受訪居民認(rèn)為所在市未來(lái)一年房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，其中，認(rèn)為“會(huì)有大幅度的上漲”的比例占12%，估計(jì)“略有上漲”的為57.1%，認(rèn)為“保持平穩(wěn)”的占23.5%，“略有下降”的占5.9%，“降幅很大”的為1.4%。
一位在天河區(qū)上班的李小姐說(shuō)：“我不太相信房?jī)r(jià)下降了700多元，這會(huì)不會(huì)是炒作呢？有可能是吸引買房的人，誘人上鉤？因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)還很高，買房的人比較少。怎么可能一下子降了那么多呢？”
“網(wǎng)上的數(shù)據(jù)只是一個(gè)數(shù)字游戲，房?jī)r(jià)肯定沒(méi)有降！”廣州合作建房發(fā)起人魏琨告訴記者，根據(jù)他的了解，有的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有降，反而上升。“很簡(jiǎn)單，隨便去問(wèn)一個(gè)樓盤都會(huì)說(shuō)沒(méi)降價(jià)的，更何況下降了將近一成，這已經(jīng)是很大的幅度了，如果是真的，每個(gè)市民都會(huì)有切身感受的�！�
對(duì)于房?jī)r(jià)是否會(huì)真的降下來(lái)的問(wèn)題，魏琨遺憾地說(shuō)：“我認(rèn)為很難，至少我還沒(méi)看到政府有擴(kuò)大商品住宅用地供應(yīng)的實(shí)質(zhì)行動(dòng)，住宅用地面積沒(méi)有擴(kuò)大，也就是說(shuō)在地價(jià)沒(méi)有下降的情況下，房?jī)r(jià)是肯定不會(huì)下降的。”
一手房均價(jià)下降不等于房?jī)r(jià)下降
“‘均價(jià)’下降并不等于房?jī)r(jià)下降。媒體用‘房?jī)r(jià)下降’來(lái)做標(biāo)題，不是別有用心地偷換概念就是缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。一手房的均價(jià)由于產(chǎn)品存在很大的不確定性，因此不大適合將單獨(dú)一兩個(gè)月的均價(jià)拿來(lái)判斷走勢(shì)，而適合將一段時(shí)間的走勢(shì)來(lái)作一個(gè)綜合的判斷。”滿堂紅地產(chǎn)研究部高級(jí)主任肖文曉說(shuō)。
“廣州3月份的房?jī)r(jià)并沒(méi)有降下來(lái)，市民感覺不到就是一個(gè)很樸實(shí)卻充分的證明。所謂的房?jī)r(jià)下降，其實(shí)是3月份的成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，高樓價(jià)的中心城區(qū)的供應(yīng)、成交減少，低樓價(jià)的郊區(qū)成交增多。準(zhǔn)確的表述應(yīng)該是3月份均價(jià)下降了多少而非房?jī)r(jià)下降了多少�！�
肖文曉表示，贊同“均價(jià)一定會(huì)降”的說(shuō)法，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、中心城區(qū)開發(fā)用地的減少，郊區(qū)房供應(yīng)的增加，足以讓廣州的一手房均價(jià)降下來(lái)。“我想，市長(zhǎng)能夠說(shuō)出那么肯定的話來(lái)，底氣可能正是基于這兩點(diǎn)。”
“但愿廣州房?jī)r(jià)實(shí)打?qū)嵉亟迪聛?lái)，老百姓不歡迎數(shù)字游戲！”一些市民這樣告訴記者。 (林潔 葉小鐘)
