進入3月，上海二手房市場開始逐步活躍，無論是買賣成交還是租賃均有一定幅度的回升。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀認為，與去年同期相比，今年市場的剛性置業(yè)需求比例呈明顯下降趨勢，改善型需求取而代之，預計將成為今后申城二手樓市的成交主力軍。

　　改善需求逾80%帶看量升20%

　　據(jù)上海中原研究咨詢部近期跟蹤調(diào)查分析，不同人群及不同需求對加息的影響各不相同，但總體來說，影響并不明顯。

　　從3月份全市各區(qū)域成交均價的變化情況來看，除了長寧古北板塊由于標的過大等因素導致其區(qū)域售價不變外，其他各區(qū)本月的成交均價都出現(xiàn)了上揚的行情，上揚幅度在5%-8%之間。由于各區(qū)域一致的價格上漲勢頭同以往的互有漲跌有所不同，表明了一波全市各區(qū)價格上揚的行情正在到來，尤其在一些自住需求強勁的區(qū)域可能會表現(xiàn)的更為明顯。

　　據(jù)上海中原研究咨詢部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，3月份以來，全市各門店帶看量均有20%左右的上升，同時買方誠意度相對2月也有所提高，甚至出現(xiàn)有部分買家在一個月內(nèi)即落單的情況；而在近期的購房者中改善型用戶占絕大多數(shù)，超過80%，他們較為關注的房源也由100萬元左右的兩房轉為大戶型的三房、四房等。

　　從本月行情看漲的情況來看，原因可以分為兩點：一是因為傳統(tǒng)“金三銀四”的市場規(guī)律的到來，特別是進入3月份以來，各區(qū)域尤其是中環(huán)及外環(huán)區(qū)域新盤的大量涌現(xiàn)和熱賣在一定程度上促成了較多二手房源的放量，由此成交價格也出現(xiàn)大幅攀升跡象。二來由于年前積累的剛性需求，本月得到快速釋放，2月份不少開始看房和選房的自住客開始選擇性的買房；而資金充裕的實力房東更是占據(jù)本月賣方市場的主導，他們賣房很大程度是為了自住和改善型的置換需要，因此他們并不急于拋房，在看到更多自住客戶入市后，價格也隨之調(diào)高。

　　租賃放盤增8%中外環(huán)間成熱點

　　租賃方面，自3月以來，各區(qū)域租賃放盤量都有所增長，平均幅度在8%左右，交易量亦有所增長。3月份整個二手房市場都處在比較活躍的狀態(tài)，預計下月還會延續(xù)傳統(tǒng)交易旺季的態(tài)勢，而整個二手市場也會逐漸向自住買賣和理性化投資為主導，成交價格會持續(xù)呈現(xiàn)一個穩(wěn)中有升的態(tài)勢，成交熱點將會集中在持續(xù)有新盤推出的中外環(huán)區(qū)域。

　　據(jù)上海中原光大分行方穎斌經(jīng)理介紹，加息后，該區(qū)域的租價和成交量未有明顯變化，成交量相對2月份穩(wěn)中有升。由于徐匯田林、康健板塊交通便捷，生活配套設施完善，舊式公寓租金相比該區(qū)域其他高檔房源便宜，因此受到不少在徐匯中心板塊工作的白領青睞。目前掛牌出租房源中商住兩用型的舊式公寓最受捧，以“南天公寓”一套全裝修72平方米的小兩房為例，業(yè)主以2600元/月的價格掛牌出租，不到3天時間即成交。而諸如“康惠苑”這種房齡在4-5年的全裝修三房也頗受關注，月租金價格在3500-4000元左右。

　　中山公園板塊3月初起，出現(xiàn)了一股租賃高峰，成交量上升15%-20%，這和該區(qū)域外籍人士逐漸回滬有關。目前該區(qū)域租賃較受歡迎的房型集中在兩房和三房，如“圣約翰”目前兩房租賃價在6500元/月左右，三房在7500-8000元/月左右。（張薇）