昨日，高鵬、董紀(jì)昌、王雯珺、汪成豪等中國(guó)科學(xué)院專家撰寫長(zhǎng)文，力陳金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)危局。

　　這篇名為《金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)分析與對(duì)策建議》的長(zhǎng)文指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷,開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀。2008年63家房企負(fù)債水平高于50%，包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)在內(nèi)的25家房企資產(chǎn)負(fù)債率在70%的警戒線之上。專家還提出了政策宜一步到位、放寬第二套住房等八條建議。

　　　　25房企資產(chǎn)負(fù)債率超警戒線

　　昨日高鵬、王雯珺等接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)認(rèn)為，自2007年至今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，基本進(jìn)入了周期性調(diào)整階段，房地產(chǎn)商的形勢(shì)也不容樂(lè)觀。

　　根據(jù)上交所、深交所上市房地產(chǎn)企業(yè)的三季報(bào)數(shù)據(jù)，2008年前三季度凈利潤(rùn)同比下降的企業(yè)有42家，同比上升的企業(yè)有60家。在港交所上市的房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)顯示，2008年上半年凈利潤(rùn)同比下降的企業(yè)有45家，同比上升的企業(yè)有42家。

　　中科院研究生院管理學(xué)院房地產(chǎn)研究小組根據(jù)已披露的房企上市公司三季報(bào)統(tǒng)計(jì)，2008年63家房企負(fù)債水平高于50%，包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)在內(nèi)的25家房企資產(chǎn)負(fù)債率在70%的警戒線之上。2008年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均速動(dòng)比率一直在100%以下，且有逐漸下降的趨勢(shì)。此外，在已披露數(shù)據(jù)的93家中，每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流有65家為負(fù)值。

　　上述中科院專家認(rèn)為，“基于以上數(shù)據(jù)，我們難以否認(rèn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總體背負(fù)資金鏈壓力，存在一定的償債風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　據(jù)三季報(bào)顯示，87家有數(shù)據(jù)的企業(yè)中，48家企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率同比下降，即有超過(guò)一半的房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降。51家房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比顯著下降，39家同比上升。即大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售能力和資產(chǎn)利用率下降。

　　　　開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者矛盾之困

　　據(jù)悉，針對(duì)次貸危機(jī)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，多個(gè)部門紛紛制定土地、金融、稅收、財(cái)政等各方面相關(guān)政策來(lái)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹勢(shì)。

　　高鵬、王雯珺等認(rèn)為，這些政策就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的矛盾來(lái)看，并未根本解決。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目前不敢降價(jià)的原因有如下4條：

　　1.潛規(guī)則：參考同區(qū)域、同檔次樓盤定價(jià)，誰(shuí)也不會(huì)輕易降價(jià)“離群”太遠(yuǎn)；2.自救：開(kāi)發(fā)商可以推出少量特價(jià)房來(lái)試探消費(fèi)者，再一點(diǎn)一點(diǎn)提高房?jī)r(jià)，從而自救；3.代價(jià)：如若降價(jià)，前期高價(jià)購(gòu)房者必將控告開(kāi)發(fā)商，極度影響公司品牌價(jià)值；4.難言之隱：房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，開(kāi)發(fā)商吸納土地的價(jià)格過(guò)高；如若不降又無(wú)法及時(shí)回籠資金，陷入兩難局面。

　　雖然開(kāi)發(fā)商采取了一系列的措施進(jìn)行促銷，但購(gòu)房者還是持觀望態(tài)度。王雯珺等專家調(diào)查發(fā)現(xiàn)，就購(gòu)房者而言，目前持幣待觀的主要原因有如下7條：

　　1.國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊導(dǎo)致部分企業(yè)及個(gè)人受損;2.針對(duì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)心理預(yù)期過(guò)高；3.投機(jī)炒房人出逃日益增多，二手房備受青睞；4.房地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)狀將延續(xù)；5.建材、土地、人力等成本大幅下降，房地產(chǎn)成本大幅縮水；6.銀行拍賣房屋增多，購(gòu)房者低價(jià)淘到滿意住房成為可能；7.政策力度將逐漸加大，購(gòu)房人預(yù)期將從新政中得益。

　　　　專家呼吁政策一步到位

　　上述專家建議政策宜一步到位，反復(fù)增加的政策力度只會(huì)帶給市場(chǎng)更為濃厚的觀望氣氛。在此關(guān)頭，適用重招狠招，一步到位，讓購(gòu)房者排除疑慮。

　　高鵬、王雯珺等專家共提出8條具體建議：1.加大政策宣傳；2.指導(dǎo)房?jī)r(jià)；3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信息披露制度。建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在季報(bào)中加入空置率、建筑面積、銷售面積等房地產(chǎn)數(shù)據(jù)；4.放寬第二套住房；5.政策宜一步到位；6.妥善安置企業(yè)裁員；7.調(diào)整土地政策。建議土地拍賣不僅根據(jù)價(jià)格，還要根據(jù)評(píng)定的開(kāi)發(fā)商實(shí)力；8.調(diào)整土地出讓金的征收方式。(翟敏)

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