分散的市場結(jié)構(gòu)、瀕臨死亡的中小型公司、實(shí)力雄厚但份額非常低的行業(yè)巨頭，這三個因素碰到一起，你覺得會發(fā)生什么樣的化學(xué)反應(yīng)？對于房地產(chǎn)市場來說，以上三個條件全部具備，未來并購的想象空間非常大。

　　“等到行業(yè)冷到不能再冷的時候，那些大公司就以極低的價格去并購行將倒閉的小公司，他們買了現(xiàn)房或者在建項(xiàng)目之后加一點(diǎn)價快速甩賣，其中的利潤會很豐厚�！币晃辉谑袌鼋�淫十?dāng)?shù)年的私募基金經(jīng)理做出了這樣的判斷。

　　　風(fēng)聲驟轉(zhuǎn)

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)目前企業(yè)眾多，規(guī)模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規(guī)模不足，客觀上要求企業(yè)之間進(jìn)行并購重組實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)企業(yè)的平均規(guī)模很小，自有資金比例過低，行業(yè)集中度很分散。

　　前幾年，地產(chǎn)行業(yè)的并購主要表現(xiàn)在一些實(shí)力雄厚的開發(fā)商為了拿地或是擴(kuò)張，突破了以往單獨(dú)操作項(xiàng)目的傳統(tǒng)，而是采用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合或是參股、收購的方式，來促進(jìn)自身發(fā)展。換句話說，這是“有錢大家賺”。典型的案例是萬科通過吞并南都而強(qiáng)勢進(jìn)入浙江市場。

　　行業(yè)龍頭萬科今年中期的市場占有率也僅達(dá)到2.7%。而在美國，最大的房地產(chǎn)開發(fā)商市場占有率為4.5%，美國前十強(qiáng)的市場占有率為27%。

　　不過，寒風(fēng)肆虐的2008年，房地產(chǎn)行業(yè)的并購出現(xiàn)了新的風(fēng)向。

　　一方面，手中有土地資源而缺少開發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)要想保證土地不被收回只有盡快將手中的土地投入市場開發(fā)；信貸政策的收緊也使中小企業(yè)因資金緊張而選擇退出或?qū)�現(xiàn)有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。

　　另一方面，資金實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求自身的健康發(fā)展會不失時機(jī)地收購兼并那些中小企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模的不斷擴(kuò)張。而且，在地產(chǎn)“熊市”的時期，并購的成本遠(yuǎn)較“牛市”來的低廉。

　　換句話說，房地產(chǎn)行業(yè)的并購將不再是共贏格局，而是“馬太效應(yīng)”。

　　　　產(chǎn)權(quán)市場牛市隱現(xiàn)

　　我們可以從產(chǎn)權(quán)交易市場管窺一二。今年以來，在股市樓市熱情已冷卻的當(dāng)前，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場卻出現(xiàn)了“牛市”的味道。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年9月以來通過京、津、滬、渝四大產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)60余個。據(jù)上海聯(lián)交所信息，今年至今通過上海產(chǎn)權(quán)市場進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)融資項(xiàng)目達(dá)152宗，成交金額151.75億元，同比增長67.85%。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)是否會出現(xiàn)并購大潮，一是看是否出現(xiàn)典型的并購案例，二是看是否會出現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模倒閉。”國信證券的研究員區(qū)瑞明表示。

　　前者意味著地產(chǎn)龍頭已經(jīng)從此輪的房產(chǎn)市場嚴(yán)重萎縮中緩了口氣。而后者是大公司以超級低廉的成本進(jìn)行并購的市場基礎(chǔ)。這實(shí)際上要看房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境的深刻變化。

　　國際知名專業(yè)房地產(chǎn)顧問公司威格斯的亞太區(qū)資深經(jīng)理人KENNY表示，香港在20世紀(jì)60年代有數(shù)千家房地產(chǎn)開發(fā)商，至今只剩下數(shù)十家，成為一個寡頭壟斷的市場局面。相信內(nèi)地規(guī)模較小、能力較弱的開發(fā)商會陸續(xù)被市場淘汰，但內(nèi)地中小型房企都擁有一定的土地儲備，只欠缺開發(fā)資金，所以它們會成為大型房企或外資的收購對象，一輪房企的并購潮在未來很有可能發(fā)生。

　　　　龍頭公司主導(dǎo)

　　如果行業(yè)并購暗潮涌起，那么誰會是背后最大的推手？答案無疑是龍頭公司。

　　目前已經(jīng)有了一些端倪，12月23日晚，金融街(000402.SZ)發(fā)布公告稱，該公司以347.4869萬元，參與了金昊公司持有的德勝公司1%股權(quán)的掛牌出讓，目前已簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，加上之前收購的99%股權(quán)，金融街將持有德勝公司100%股權(quán)，此舉共花3.47億元。北京德勝投資公司的開發(fā)項(xiàng)目主要位于德勝門附近，金融街主要為獲其旗下地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　綜合業(yè)界的觀點(diǎn)，我們大致可以得出這樣的結(jié)論：那些手握重金、自身經(jīng)營良好、股東支持力度強(qiáng)、并購之后可以憑借品牌優(yōu)勢快速銷售的公司，將成為可能存在的并購大潮之中的狂歡者。

　　這已經(jīng)是金融街自9月以來的第三次收購，其在12月中收購了美晟國際廣場、9月底收購復(fù)興門項(xiàng)目、10月底拿石景山衙門口地塊，共支出46億多元。

　　資金實(shí)力是支持其大舉并購的基礎(chǔ)，金融街三季度末持有現(xiàn)金89.2億元，占總資產(chǎn)的33.3%；有息負(fù)債76.3億元，帶息負(fù)債率20%，現(xiàn)金流狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。

　　“像萬科、保利這樣的龍頭大企業(yè)、大公司，經(jīng)過長時間的積累，最有實(shí)力和最有動力進(jìn)行并購，并購也符合公司長期的發(fā)展戰(zhàn)略�！眳^(qū)瑞明告訴記者。

　　國家政策也是推動地產(chǎn)行業(yè)整合的動力之一，具有政府背景的公司在行業(yè)整合中具有優(yōu)勢。早在2004年，國資委下發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)》，中房集團(tuán)、保利集團(tuán)等14家房企相繼被國資委圈定為“房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)”的央企，具備重組其他非地產(chǎn)主業(yè)央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的權(quán)利。

　　“2009年國資委將加快對央企的重組，公司面臨重組國資委下屬其他央企房地產(chǎn)資產(chǎn)的巨大機(jī)會�！便y河證券分析師丁文表示。(徐清)